Стандартная защита: ЦБ не рекомендует банкам выдавать ипотеку на срок более 30 лет
Центробанк РФ окончательно согласовал Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков (есть у «Известий»), который начнет действовать с января 2025 года. Цель документа — минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита. Эксперты считают, что с введением стандарта уйдут программы, которые давали возможность снизить ставку на весь период ипотеки, а также — предложение ипотеки без первоначального взноса (ПВ). В ОС Минстроя прогнозируют, что после введения новых условий игры рынок жилья восстановится быстро. Подробности — в материале «Известий».
Как защитят обманутых вкладчиков и других клиентов
ЦБ принял Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, он начнет действовать с 2025 года. Чтобы снизить распространение высокорисковых схем, регулятор рекомендуют выдавать ипотеку на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки.
Благодаря стандарту ЦБ хочет пресечь случаи, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они потом находятся долгое время и не используются по целевому назначению. Регулятор ожидает, что запрет снизит риски граждан, так как на аккредитивах, в отличие от счетов эскроу, средства не защищены системой страхования вкладов.
Со следующего года в составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры (кешбэк). Как поясняют в ЦБ, цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше, тем выше риск того, что он может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.
Согласно новым правилам, банки не вправе будут получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости.
Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков напоминает, что Банк России неоднократно критиковал практику, сложившуюся в последние годы, когда некоторые кредиторы совместно с застройщиками предлагали заемщикам пониженную ставку по займу, завышая при этом стоимость квартир. Чтобы этого избежать, и был разработан стандарт.
— В определенной степени он решает проблему, но носит рекомендательный характер, — говорит Алексей Волков. — И вопрос в том, сколько банков примут его как руководство к действию и не разработают ли при этом каких-то новых схем.
Понимая это, добавил представитель НБКИ, регулятор уже заявил о готовности сделать стандарт обязательным — в том числе посредством разработки закона, если кредитные организации будут продолжать создавать схемы, привлекающие заемщиков за счет введения их в заблуждение.
— Стандарт полезен как форма контроля за злоупотреблениями, — говорит руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов. — Счета эскроу изначально были нацелены на повышенный уровень защиты — как потребителей, так и банков. Требования к эскроу-счетам контролируются ЦБ, аккредитив выступает как виртуальный аналог банковской ячейки, а банк — как посредник.
Член Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев призывает вспомнить причины, которые привели к существенным изменениям в практике долевого строительства, когда были введены счета эскроу. Именно устранение рисков появления обманутых дольщиков было целью такой трансформации.
— Тем не менее замена «обманутых дольщиков» «обманутыми вкладчиками» — а такой термин тоже еще свеж в памяти — неприемлема, именно в этой связи подготовлен Стандарт защиты прав, — говорит Илья Пономарев. — Ипотечные кредиты составляют существенную часть портфеля многих банков, являясь зачастую не столько механизмом обеспечения наших граждан доступным жильем, сколько инструментом коллективных инвестиций в недвижимость. Значительное количество льготных программ ипотеки также создает дополнительный спрос.
Что это значит для потребителя и для кредитных организаций
Экономист ИК «Ренессанс капитал» Андрей Мелащенко предполагает, что, с одной стороны, в среднесрочной перспективе введение стандарта снизит доступ к ипотеке для заемщиков, которые не подпадают под действие льготных программ и которые не готовы обслуживать займы по ставке около 20%. С другой стороны, продолжает он, это снизит риски для самих клиентов и в целом повысит прозрачность предлагаемых кредитных продуктов.
— Дополнительным стимулом для банков снижать активность в нестандартных ипотечных продуктах служит намерения ЦБ повысить нормы резервирования для ипотечных займов, в которые заложен резкий рост платежей заемщиков, — сказала Андрей Мелащенко.
Стандарт обязывает, чтобы предоставляемая заемщикам информация и содержание документов были понятны и доступны, чтобы гражданин, не имеющий специальных знаний в области финансов, смог разобраться в сути. Все консультации, запрошенные заемщиком в связи с заключением договора ипотечного кредита, должны быть предоставлены заранее, до заключения соответствующего договора.
— По факту у заемщика будет два пути: первый, когда он идет в банк и получает решение о кредите самостоятельно. Второй, когда идет с риелтором и/или ипотечным брокером, — объясняет руководитель комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Юлия Максимович. — Чаще всего мы сталкиваемся с тем, что, если клиент получил решение сам, он ничего не знает о дополнительных расходах при подготовке к сделке, о том, как будут банки рассматривать его как заемщика, особенно если это первая сделка в его жизни. Он обо всем узнает по факту.
Вопрос стоимости и отчуждения недвижимого имущества по цене приобретения в определенных случаях, предусмотренных кредитным договором в варианте покупки объекта по стоимости выше справедливой, — спорный, рассуждает Юлия Максимович.
— В некоторых районах цена объектов уже изначально сильно завышена или занижена. Как она будет формироваться при отчуждении, по крайней мере сейчас, никто не может прогнозировать, — указала эксперт.
В РГР указывают, что «один из приятных моментов отражен в ст. 8 стандарта». У клиента появляется право обратиться к кредитной организации, чтобы та рассмотрела возможность изменения условий договора ипотечного кредита в случае ухудшения финансового положения заемщика. Однако придется доказать этот факт и степень ухудшения.
Как стандарт повлияет на рынок ипотечного кредитования
Стандарт подразумевает, что банки будут более подробно информировать заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках, согласен Рифат Гарипов.
— Стратегически это правильный ход, так как в долгосрочной перспективе он позволит уменьшить долю неплатежеспособных заемщиков, — отмечает эксперт. — А в целом любое ужесточение условий создает некоторую паузу на рынке, но он быстро восстанавливается.
По мнению старшего юрисконсульта АО «Семейный юрист» Леонида Титова, важно то, как быстро кредитные организации смогут переделать свои типовые ипотечные договоры. Этот процесс довольно долгий и требует согласования в кредитной организации на различных ступенях внутри.
Кроме того, по его суждению, на данный момент пока не ясно, как, кто и в каком порядке будет отслеживать соблюдение кредитными организациями принятого стандарта. Будет ли это проверка уже заключенных с января 2025 года договоров ипотечного кредитования, всех или выборочно, какая ответственность будет предусмотрена за несоблюдение требований стандарта и будет ли сам ипотечный заемщик уведомлен о том, что его договор, к примеру, не соответствует новым требованиям и что делать в таком случае: перезаключать новый или подписывать дополнительное соглашение.
На взгляд коммерческого директора «Яндекс Недвижимости» (ЯН) Евгения Белокурова, введение нового Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков нужно для сокращения количества финансовых инструментов на первичном рынке. Например, сегодня на ипотечном рынке существуют программы сокращения размера ежемесячного платежа в обмен на увеличение стоимости недвижимости. Такие опции увеличивают спрос на новостройки, но в то же время замедляют тренд на снижение цен на первичную недвижимость, отмечают в ЯН.
Эксперты Urban полагают, что с внедрением «обоснованного и полезного» Стандарта «застройщики недосчитаются в спросе и выручке, банки немного потеряют в размере ипотечного портфеля (хотя и приобретут в его качестве), а покупатели лишатся некоторых выгод в краткосрочной перспективе, но выиграют на длительной дистанции». Эксперты VSN Group отмечают, что у многих клиентов не будет возможности рассматривать объекты более высокой ценовой категории, которую ранее они могли себе позволить. И это правильно — клиент должен подходить с умом к покупке квартиры, осознавать важность оплаты ежемесячных платежей по кредитам, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. В «Прайм Лайф» ожидают, что нововведение позволит снизить уровень закредитованности населения и сделать рынок более прозрачным.
В пресс-службе Минфина РФ на запрос «Известий» к моменту публикации не ответили.