Естественный отпор: Центробанк ограничит ипотеку по минимальным ставкам

Центробанк РФ ограничит использование ипотечных программ с экстремально низкими ставками с 30 мая. Речь об ипотечных кредитах, полная стоимость которых окажется ниже рыночной цены. Под рискованными кредитами понимаются такие продукты, как «ипотека от застройщика». Ставки по ним зачастую экстремально низкие, порядка 0,1%. Почему Центробанк вмешался в проблему и как это скажется на рынке недвижимости — в материале «Известий».

Недалекий горизонт

Банки, которые выдали такие кредиты после 15 марта 2023 года, обязаны начать формировать дополнительные резервы уже с 30 мая текущего года. При этом, существуют другие рыночные способы снижения ставок, отмечается в сообщении регулятора.

Потребность в жилье относится к базовым: люди склонны удовлетворять ее всеми доступными способами, в том числе, без учета долгосрочных последствий своих решений, утверждает директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.

— Многие граждане не могут купить за собственные средства квартиру. Поэтому они пользуются ипотечными программами, в том числе от застройщиков. Увеличивают сроки ипотеки и снижают ежемесячный платеж. Теоретически при инфляции в 10% в год ипотека под ставку ниже 10% — это выгодная история на горизонте от 10 лет, — поясняет он.

По мнению спикера, низкие ставки по ипотеке возникают за счет увеличения стоимости жилья на 30% от рыночной цены. Если покупатель не рассчитал свои силы и хочет продать квартиру через год после покупки, это можно сделать только по рыночной цене. В результате заемщики рискуют остаться должны банку 10-30% от стоимости жилья. При всем этом застройщики рапортуют о рекордных продажах в марте 2023 года:

— Рынок восстанавливается, — продолжает он. — Впрочем, экономическая ситуация в стране не предполагает наличия высокого спроса на жилье. При этом для рынка жилья высокий спрос и не нужен.

Надежда на господдержку и чудеса маркетинга

— Однако в сложившихся обстоятельствах, когда цены на новостройки взлетели, а качество ипотечных портфелей ухудшилось, такое решение выглядит оправданным во избежание рисков возникновения ипотечного пузыря, — уточняет она.

По словам эксперта, застройщики не окажутся в положении, когда продажи остановятся: на ситуацию повлияют государственные ипотечные программы (льготная, семейная, IT), а также такие инструменты, как трейд-ин и рассрочка.

Центробанк наконец обратил внимание на проблему манипуляций застройщиками ценами, добавляет заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.

— Застройщики, особенно в сегменте комфорт- и бизнес-класса, практикуют завышение изначальной стоимости на одну пятую или даже треть. Затем в рекламных проспектах активно продвигают так называемую «ипотеку от застройщика» по ставке до одного процента — таких в банках нет и близко, — подчеркивает специалист.

По словам финансиста, население обманывают такими низкими кредитами: стоимость кредита очевидна, переплата по займу небольшая. Однако в сравнении с другими застройщиками разница в цене бросается в глаза.

— В выигрыше только застройщики — они быстро «отбивают» стоимость работ и могут вложиться в следующий объект. А банки в сотрудничестве с такими девелоперами теряют на процентах — и получают высокорисковых заемщиков с кредитами на несколько миллионов рублей. На плечи самих покупателей также ложится переплата. И более долгосрочные риски, связанные с потерей здоровья или работы. В этом случае вторичное жилье становится выгоднее новостройки, — поясняет она.

С развитием таких продуктов проигрывали и конкуренты — девелоперы, предлагающие квартиры в рынке:

— Часто решающим фактором покупки является не полная стоимость кредита, а более привлекательные ипотечные продукты: ставка 0,1%, или отсутствие первоначального взноса, или выплата только процентов в течение первого года и прочие завлекающие условия. Но это уже — к вопросу о финансовой грамотности и острой необходимости повышать ее уровень, — анализирует Юлия Макаренко.

Во вред отрасли

— На рынке образовался дисбаланс: спрос, поддержанный пандемией и льготной ипотекой, существенно опередил предложение. Что ожидаемо привело к темпам роста цен на жилье, сильно опережающим инфляцию и оторвавшимся от реальных доходов населения. Уровень доступности жилья снизился. На фоне снижения спроса единственным инструментом поддержки роста цен на первичном рынке оставались программы с околонулевой ставкой. В итоге — сформированы избыточные риски для участников рынка, потребителей и экономики в целом, — объясняет эксперт.

Главная особенность таких предложений в том, что псевдонулевые ставки обеспечены в этих программах завышением цены квартир на 20-30% относительно рыночных.

— Единственная выгода для заемщика — снижение размера ежемесячного платежа. Но одновременно с этим заемщик и банк несут риски, связанные с невозможностью реализации квартиры по рыночной цене — в случае необходимости. Искусственный разгон цен при этом происходит, что несет в себе риски уже для всей индустрии жилищного строительства. Если не урегулировать вопрос незамедлительно, это создаст предпосылки для сильного и резкого падения цен на рынке жилья. Банки и застройщики пострадают тоже, — продолжает она.

Крупные застройщики понимали ситуацию и накопили подушку безопасности. Труднее обстоят дела у небольших, региональных застройщиков, который сильнее зависят от стабильности рынка, рассуждает собеседница «Известий».

— Чем дольше мы будем говорить о мерах поддержки в отрыве от корректировки системы, тем в более трудную ситуацию мы будем себя загонять. Чтобы сделать жилье доступным и комфортным, нужно для начала четко определить, что такое доступность и комфорт, начиная с качества планирования территорий, квартирографии и заканчивая качеством строительства. Меры поддержки должны всячески стимулировать улучшение перечисленных показателей, а не их снижение. Инструменты для этого есть, нужна воля регуляторов к их применению, — подытоживает Татьяна Школьная.

Не распустить рынок

— Гражданин, оформивший такую ипотеку, выплачивает деньги сейчас, хотя мог бы выплачивать их, к примеру, на протяжении 23 лет. Еще одна проблема заключается в том, что по такому формату первоначально уплаченная сумма выше, чем рыночная стоимость квартиры. Это риск в том числе и для банка: застройщик может быть не в состоянии выплачивать ипотеку после сдачи дома, когда квартира будет в залоге, — полагает специалист.

По таким форматам, где застройщик якобы субсидирует ипотеку, выбор жилья резко сужается. Большая часть качественных застройщиков не предлагает подобные «льготные» условия после анонсирования ЦБ РФ намерений ограничить эту практику. Помимо прочего, в процентном соотношении уменьшается налоговый вычет.

— Заемщики могут вернуть себе меньшие суммы, потому что в налоговом вычете существует определенный потолок как по жилью, так и по выплаченным процентам. Также существуют ограничения в сумме кредита, так как минимальную ставку обычно можно получить по «ипотеке от застройщиков» только в том случае, когда она совмещается с одной из государственных льготных программ, — замечает аналитик.

Нельзя не отметить и нюансы, связанные с банками и застройщиками: рынок новостроек стагнирует.

— Деньги, поступающие на эксроу-счет, вроде бы там и фиксируются в полном объеме, но частично они, можно сказать, потрачены. Здесь мы говорим про разницу между банком и девелопером. Так, если предположить риск, что проект будет остановлен, а дом не достроен, банки должны будут вернуть дольщику весь объем эксроу-счета. Это, безусловно, будет плохо сказываться на ситуации с банками, — замечает эксперт.

Прямое следствие этому — ужесточение регулирования ипотеки со стороны ЦБ:

— Банки до 1 июня 2023 года получают возможность увеличить на 30 или 50 п.п. резервирование по объемам таких кредитов, соотношение полной стоимости кредита и прописанных в указаниях индикаторов. То есть риск, который может сказаться на банках, будет нивелирован, — резюмирует Баландина.