ЦБ повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам

Банк России повышает с 1 октября 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.

Как сообщается в релизе, совет директоров Банка России при принятии этого решения исходил из следующего.

С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%1, однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным.

Наблюдается существенное ускорение роста ипотечного кредитования. Начиная с марта 2023 года месячные темпы прироста ипотеки превышали 2%, в июне темп прироста задолженности вырос до 2,5%2. В результате на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования. За два года доля выдач с ПДН3 более 80% в кредитах на финансирование ДДУ выросла на 18 п.п., до 39% во II квартале 2023 года, в кредитах на готовое жилье — на 20 п.п., до 43%4. За этот период также существенно увеличилась доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): в кредитах на ДДУ — на 15 п.п., до 63%; в кредитах на готовое жилье — на 10 п.п., до 44%.

Практики завышения цен при продаже жилья на первичном рынке в основном свернуты, что в том числе проявляется в снижении средней суммы выдаваемого кредита в этом сегменте — с 6 млн руб. в середине 2022 года до 4,9 млн руб. во II квартале 2023 года. Тем не менее, как отмечает регулятор, разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале — 39%. В этих условиях показатели соотношения величины кредита и стоимости залога (LTV) в сегменте ДДУ все еще могут систематически занижаться (т.е. реальный LTV по предоставляемым кредитам на первичном рынке выше).

«У Банка России нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов5. В этих условиях Банк России с 1 октября 2023 года устанавливает в отношении таких кредитов макропруденциальные надбавки на запретительном уровне. Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья», – сообщает регулятор.

Учитывая, что на вторичном рынке жилья не наблюдается значимого завышения стоимости залога, надбавки в этом сегменте с 1 октября 2023 года повышаются в меньшей степени. По словам регулятора, повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН.

«В случае сохранения структуры кредитования на текущем уровне банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке в размере 600 млрд руб., что соответствует 4% портфеля ипотеки. В то же время, учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать смещения кредитования в сторону кредитов с менее рискованными характеристиками. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования. В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке», – отмечает Банк России.

1 Пресс-релиз Банка России от 20.02.2023.
2 По данным формы отчетности 0409316 с корректировкой на секьюритизацию.
3 Показатель долговой нагрузки заёмщика.
4 По данным формы отчётности 0409704.
5 С 1 января 2023 Банк России применяет макропруденциальные лимиты в сегменте необеспеченного потребительского кредитования.
6 В случаях, когда кредитные организации вправе не рассчитывать ПДН.
7 В случаях, когда кредитные организации не исполнили обязанность по расчету ПДН, в т.ч. из-за технических сбоев в информационных системах.
8 Соотношение величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) и справедливой стоимости предмета залога.