ЦБ повысил ключевую ставку до 20%. Что это значит для рынка жилья

После повышения ключевой ставки ипотека в новостройках, на продажи которых приходится до 90% всех продаж застройщиков, может встать на паузу. Но вложения в жилую недвижимость станут востребованным инвестиционным инструментом.

28 февраля Банк России поднял ключевую ставку вдвое, до 20%. От ее уровня напрямую зависят ставки по ипотечным кредитам, с помощью которой сотни тысяч россиян ежегодно приобретают жилье.

По итогам июля—декабря 2021 года 52% продаж в новостройках пришлись на сделки с использованием ипотеки, но только 16% от общего числа сделок были осуществлены с использованием стандартных банковских программ, не предполагающих льгот со стороны государства. Именно на этом сегменте повышение ключевой ставки скажется сильнее всего.

Сейчас действуют две ключевые программы льготной ипотеки на новостройки: по одной можно взять до 3 млн руб. под 7% до 1 июля 2022 года, по второй (семейная ипотека) семьи с ребенком могут взять до 6–12 млн руб. в зависимости от региона до конца 2023 года.

На вторичном рынке жилья, на который практически не распространяются льготные программы, доля ипотеки во втором полугодии 2021 года составила около 28% от общего количества сделок купли-продажи или мены, подсчитал РБК на основе данных «Дом.РФ» и Росреестра.

Что будет со спросом на ипотеку и жилье в целом

«Мы ожидали рост ключей ставки, исходя из этого и строили свои планы. Но, конечно, мало кто прогнозировал такое повышение», — заявила РБК руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. Банки могут приостановить классические программы кредитования, если ипотечные ставки достигнут 25%, считает Судакова. Сейчас ипотечные кредиты, за исключением реализуемых по льготным программам, уже не выдаются, уточнила она.

Покупатели чисто психологически могут быть не готовы брать ипотеку со ставкой выше 20%, считает вице-президент «Инграда» Федор Сапронов. Спрос на ипотеку в новостройках, возможно, встанет на паузу, опасается коммерческий директор девелоперской компании «Мармакс» Валерия Русакова. Ипотека по рыночным ставкам без вмешательства государства перестанет быть актуальным инструментом покупки жилья, резюмирует управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Ипотечные программы в рыночном понимании станут недоступны. Но сегодня действуют госпрограммы, и их никто не отменял», — отметил руководитель департамента продаж «Катуар Девелопмент» Оксана Федосеева.

В группе «Самолет» на ипотечные сделки приходится 79% продаж, больше половины которых — сделки по программе льготной ипотеки с субсидированной ставкой и семейной ипотеки. В «Гранель» ипотечные сделки доходят до 90%, на ипотечные продажи с использованием госпрограмм приходится около 40%. В компании ожидают увеличения их доли в общем объеме продаж при общем сокращении количества сделок, предполагает Судакова.

«Корректировка спроса в сторону снижения возможна, но не глобальная. Спрос сейчас может и вырасти в связи с тем, что люди могут перекладываться [в недвижимость]», — надеется Сапронов. По его мнению, на руках у россиян сейчас достаточно большая «наличная масса», и многие решат инвестировать в жилье. «В краткосрочной перспективе мы увидим определенный рост интереса к приобретению квартир в новостройках, так как клиенты заинтересованы вложить средства в надежный и понятный актив», — прогнозирует коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Сапронов отмечает, можно ожидать инвестиционных покупок готового жилья или квартир в строящихся домах в высокой стадии готовности. На вторичном рынке на фоне глобальной неопределенности и падения курса рубля продавцы начали снимать объекты с продажи или повышать цены.

Как повышение ставки повлияет на старт новых проектов

Продажи новых жилых комплексов, видимо, стартуют после определенной паузы, поскольку девелоперам вместе с банками необходимо пересчитать финансовую модель по всем новым проектам, считает Сапронов. В «Гранель» уверяют, что пока не меняют планов и в март собираются вывести на рынок новые проекты.

«Проекты на высокой стадии готовности к запуску, скорее всего, появятся на рынке, особенно если под них уже найдено финансирование. Совсем новые стройки, вероятно, придется отложить до прояснения ситуации со стоимостью кредита и поддержки ипотеки», — полагает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

«Мы ожидаем временную заморозку выхода новых проектов — одни девелоперы будут пересчитывать финмодели в новых реалиях, причем они еще подождут, когда ситуация стабилизируется, а другие отложат старты из-за невозможности найти адекватное финансирование», — прогнозирует Коркка. Она отмечает, что резкого падения предложения не произойдет, поскольку объемы строительства намного превышают то, что уже представлено на рынке.

Что будет с ценами

Судакова допускает, что цены на жилье вырастут: особенно в новых проектах — из-за увеличения ключевой ставки ЦБ и удорожания проектного финансирования. Федосеева думает иначе: «Рост цен на недвижимость будет зависеть от спроса, который упадет на фоне таких ставок. Так что роста мы не ожидаем, цены не пересматривали: повышение если и происходит, то планово».

Сейчас велика вероятность сделать ошибку в ценообразовании, потому что неопределенность очень высока, опасается Щекин. По его словам, у «Родины» будет плановое повышение цен в марте на 1%, а затем компания пока перестанет пересматривать расценки.

Девелоперы взяли тайм-аут в определении цен, говорит Коркка. «В условиях ежечасного изменения ситуации бессмысленно предпринимать столь радикальные шаги, как повышение или снижение цен. Скорее всего, мы увидим стабилизацию цен в одних проектах и плановое умеренное увеличение — в других, наиболее ликвидных», — размышляет она.

Решение ЦБ — это «шоковая терапия», вряд ли такая ставка будет действовать долго, надеется Сапронов. Руководитель департамента ипотечного кредитования девелоперской компании 3S Group Андрей Носонов предполагает, что во втором полугодии 2022 года ключевую ставку начнут уменьшать, а государство продлит льготную ипотеку, трансформировав ее под новые условия.

Коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов напоминает, что продолжают действовать рассрочка, скидки и специальные предложения. Компания продолжит эти программы, но их условия могут быть пересмотрены. «На данный момент предпринимать никаких резкий действий мы не будем. Мы будем наблюдать за ситуацией», — заключил он.