ЦБ повысит прозрачность ипотеки
Стандарт устанавливает порядок раскрытия информации при заключении договора ипотечного кредита, предусматривает требования к отдельным условиям контракта. Соблюдение стандарта по защите прав ипотечных заемщиков станет обязательным для всех кредитных организаций с 1 января 2025 г., заявил Банк России на этой неделе. Введение стандарта возможно охладит рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной для клиентов банков, предполагают опрошенные «Экспертом» участники рынка.
Стандарт будет дополнять закон «О банках и банковской деятельности» и закреплять регулирование отношений между кредитными организациями и их клиентами, отмечается в документе.
Например, стандарт обязывает банки раскрывать информацию о продукте для всех заемщиков в равном объеме, бесплатно и с доступным разъяснением всей терминологии, используемой в договорах. Информация должна быть понятна даже заемщикам, не имеющим специальных знаний в области финансов, подчеркивается в документе.
На стадии до заключения договора о выдаче ипотечного кредита стандарт требует от банков раскрывать потенциальным заемщикам сведения о разнице между справедливой стоимостью недвижимости и ценой ее приобретения за счет ипотечного кредита. Также кредитным организациям нужно будет до заключения договора предоставить данные о возможности использования государственных жилищных программ и объяснить клиенту порядок действий в случае ухудшения его финансового положения и невозможности платить по кредиту.
В том числе банк должен будет предупредить потенциального заемщика о праве обратиться к кредитору для рассмотрения возможности урегулирования задолженности по договору ипотечного кредита и предотвращения обращения взыскания на предмет ипотеки. С другой стороны, кредитная организация должна предупредить о возможности подачи иска в суд на заемщика в случае неисполнения обязательств по ипотеке.
Осенью ЦБ планирует внести в Госдуму законопроект о комплексном урегулировании долгов по кредитам и займам для физических лиц, и комитет ГД по финансовым рынкам намерен поддержать эту инициативу, писал «Эксперт» ранее. Цель законопроекта — обязать кредиторов (банки, микрофинансовые организации и коллекторов) предлагать заемщикам, допустившим просрочку платежей, план работы с долгом с возможностью реструктуризации или частичного списания задолженности.
Стоимость ипотечного кредита стандарт рекомендует устанавливать на уровне не выше 80% справедливой стоимости приобретаемой недвижимости, если нет основания ожидать частичного погашения долга в краткосрочном периоде. Например, если заемщик не планирует в ближайшее время частично или полностью погасить ипотеку за счет материнского капитала, средств от продажи иного имущества или доходов из других источников, уточняется в документе. Для оценки справедливой стоимости недвижимости, участвующей в сделке, банки должны будут проводить предварительный анализ.
Новый стандарт выступает одним из кирпичиков политики ЦБ по охлаждению рынка недвижимости, отметила эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская.
«Рыночные условия по ипотеке за счет роста ключевой ставки (13 сентября ЦБ повысил ставку до 19% годовых. — „Эксперт“), уже носят заградительный характер. Объем программ с господдержкой тоже сокращен. <...> Однако такие жесткие обстоятельства, наряду с высокой потребностью людей в улучшении своих жилищных условий, могут привести к тому, что банки и застройщики начнут наращивать практики всевозможных завуалированных предложений. Например, предлагать низкий процент по ипотеке при повышении стоимости объекта этой ипотеки. Именно против таких практик и направлен новый стандарт», — пояснила Людмила Рокотянская.
Рост ключевой ставки привел к повышению ипотечных ставок до исторического максимума, обратил внимание начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. По данным сервиса «Сравни.ру», ипотечные ставки на текущий момент достигают 23% годовых.
Большую часть требований, перечисленных в стандарте, банки соблюдают уже сейчас, считает директор дивизиона Сбербанка «Домклик» Алексей Лейпи. В частности, это касается контроля завышения стоимости недвижимости, уточнил он. По словам Сергея Бабина, широкое предложение клиентам специальных акций по ипотеке для банков уже стало невыгодным.
В моменте введение стандарта обернется негативом и для банков, и для строительного сектора, ожидает Людмила Рокотянская. Им придется смириться с ухудшением денежно-кредитных условий и, как следствие, со снижением продаж, прогнозирует эксперт. Сергей Бабин отметил, что банки заранее подготовились к новому порядку работы, так как введение ипотечного стандарта регулятор начал обсуждать с кредитными организациями достаточно давно. Новые требования не окажут значимого влияния ни на объемы, ни на условия выдачи ипотеки, ожидают топ-менеджеры ВТБ и Сбербанка. В более отдаленной перспективе стандарт позволит повысить устойчивость банковского сектора в части ипотечных кредитов, а также затормозить рост цен на недвижимость, резюмировала Людмила Рокотянская.