Центробанк использует противоречивые показатели доступности жилья
Российский ЦБ оправдывает свою ограничительную политику жилищного кредитования ростом цен на квартиры и снижением показателя доступности жилья для населения. Однако средняя по стране доступность жилья – это слишком общий и противоречивый показатель, с помощью которого можно оправдать почти любое решение. Средняя по стране доступность покупки квартиры может снижаться, но для целевых льготных групп населения она будет увеличиваться. Между тем Госдума совместно с Минстроем пытается создать новый механизм ограничения роста цен на первичном рынке жилья.
В 2023 году улучшили жилищные условия 7 млн человек, это 3,2 млн семей, сообщил во вторник президент Владимир Путин во время рабочей встречи с главой Минстроя Иреком Файзуллиным. «Аварийного жилья мы расселили почти 2 млн кв. м – 1,8 млн кв. м, это 104,4 тыс. человек. И самое главное – ввод жилья – 83,6 млн кв. м», – сказал Путин. «До конца года мы опять рекордные показатели дадим, Владимир Владимирович», – заверил Файзуллин, сообщив о планах ввода 104–105 млн кв. м жилья. По итогам 2022 года было введено 102,7 млн кв. м жилья. В интервью СМИ Файзуллин уточнил, что на сегодняшний момент введено 49,7 млн кв. м индивидуального жилья и 33,9 млн кв. м многоквартирного. В 2023 году люди получили 600 тыс. новых квартир, сообщил Файзуллин. Градостроительный потенциал в РФ сейчас составляет 421 млн кв. м. По итогам 2023 года, добавил министр, число запусков новых проектов строительства жилья также будет рекордным. Сейчас их уже 4 тыс.
В последнее десятилетие в РФ наблюдается бум ипотечного кредитования, с 2017 года каждый год выдается более 1 млн ипотечных кредитов, а в рекордном 2021 году – почти 2 млн. По данным Банка России, по итогам первого полугодия 2023 года количество ипотечных заемщиков превысило 10 млн человек. При этом половина ипотечных кредитов сейчас выдается по льготным ставкам.
На прошлой неделе глава правительства Михаил Мишустин рассказывал, что кабмин направит на программы льготной ипотеки (на субсидирование банкам разницы между ставками по рыночным и льготным ипотечным программам) дополнительно 95 млрд руб. По его словам, за время действия программ льготного кредитования уже выдано свыше 2 млн займов на сумму более 8,5 трлн руб. Расходы федерального бюджета на льготную и семейную ипотеку в 2024 году составят 453,8 млрд руб. При этом в Минстрое не скрывают, что ипотечные программы с господдержкой направлены на поддержку в первую очередь строительной отрасли.
А вот доступность жилья в последние годы снизилась. Ученые из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП РАН) приводят данные, согласно которым доля семей, имеющих возможность приобрести стандартную квартиру за счет собственных и заемных средств, на вторичном рынке держится на относительно высоком уровне в 54,7% (54,5% в эталонном 2019 году и 59% в 2020-м), а на первичном в 2022 году произошло сокращение доли на 10 процентных пунктов (п.п.), до 39,8 с 49,3% в 2019 году.
О снижении реальной доступности жилья за 2020–2022 годы в сентябре говорила и глава Банка России Эльвира Набиуллина. «С начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года у нас цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, потребительские цены – где-то на четверть, 27%. По сути, это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным», – сказала Набиуллина. Спрос на ипотеку, по ее мнению, должен расти таким образом, чтобы не приводить к такому росту цен на жилье.
Власти при этом сами предпринимают усилия, чтобы снизить спрос на ипотеку. Этому способствует как рост стоимости кредитов под давлением взвинченной ЦБ РФ ключевой ставки, так и увеличение первичного взноса – с начала сентября 2023 года правительство повысило минимальный первоначальный взнос по всем ключевым ипотечным программам с госучастием с 10–15 до 20%.
Доля семей, имеющих возможность приобретения стандартной квартиры (54 кв. м) за счет собственных и заемных средств. Источник: ИНП РАН
В октябре темпы роста ипотеки остаются достаточно высокими, хотя все же несколько замедлились, заявила Набиуллина. Сбербанк сообщил, что в октябре выдал 476,8 млрд руб. ипотечных кредитов, что почти на 16% меньше результатов сентября, количество выдач также сократилось на14,2% по сравнению с сентябрем.
По данным аналитиков сервиса «Домклик», выдачи льготных ипотечных кредитов в октябре также сократились. В октябре выдано примерно 67,9 тыс. льготных кредитов, на 15,6% меньше показателя сентября. При этом доля льготных кредитов составила 50,9%, это ниже сентябрьского значения всего на 0,9%. Лидером среди льготных программ остается «Господдержка»: ее доля в общем числе выдач (24,2%) практически не изменилась с сентября. Наибольший процент кредитов по этой программе был выдан в Тыве (49,9%). Семейная ипотека занимает второе место – 22,4% кредитов. Больше всего доля программы была зафиксирована в Адыгее (36,5%). Доля «Дальневосточной ипотеки» составила 2,2%, а наибольшее значение показателя зафиксировано в Якутии (52,8%). Доля IT-ипотеки осталась на уровне 2%, а рейтинг регионов по доле выдач возглавила Москва (6,1%).
Накануне РИА Новости опубликовало свой рейтинг доступности ипотеки в различных регионах. В качестве основного показателя, по которому ранжировались регионы, выступает соотношение среднего фактического ежемесячного платежа по ипотеке и средней чистой (за вычетом налога на доходы физлиц, НДФЛ) зарплаты в регионе.
По результатам исследования, в последние три месяца соотношение средних платежей по ипотеке и средней зарплаты в России составило 44%. Для сравнения: в исследовании 2022 года в среднем на ипотечный платеж приходилось 50% от средней зарплаты. То есть за год ситуация заметно улучшилась, считают аналитики агентства.
Первую десятку рейтинга преимущественно сформировали северные регионы, где на ипотечный платеж приходится не более 36% от размера средней зарплаты региона. Первую строчку, например, заняла Магаданская область, где средняя зарплата почти в четыре раза превышает средний ежемесячный платеж. В лидерах также Чукотский автономный округ с 26,2% и Ямало-Ненецкий автономный округ с 26,6% отношения платежа по ипотеке к средней зарплате.
Лидерство северных и удаленных регионы эксперты объясняют, во-первых, суровыми климатическими условиями, из-за чего зарплаты там заметно выше, а спрос на жилье относительно слабый. Москва в рейтинге расположилась на 24-м месте с 44%, Санкт-Петербург – на 19-м месте с результатом 43,6%. В конце рейтинга оказалось достаточно много республик Северного Кавказа, что во многом объясняется невысокими зарплатами (исключением стала Чечня, занявшая 12-е место). Последнее место в рейтинге занимает Калмыкия, где на ежемесячные платежи по ипотеке требуется потратить почти полностью среднюю зарплату в регионе (92,7%). Также очень высокое (от 70% до 80%) показатели еще в трех регионах: Северной Осетии – Алании, Карачаево-Черкессии и Кабардино-Балкарии.
Глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов считает, что сейчас проблема льготных ипотечных программ не в том, будет продлен их срок или нет, а в том, что ежемесячный ипотечный платеж непосилен для многих жителей страны, поэтому цену квадратного метра жилья надо понижать. «Даже нулевая процентная ставка по ипотеке уже не по карману. Сегодня ежемесячный платеж в районе 30 тыс. руб. Его можно понизить, только понижая цену квадратного метра», – пояснил он во вторник, пообещав сражаться «до последнего», чтобы льготная ипотека в России была продлена еще на какой-то срок (сейчас льготные программы действуют до середины 2024 года).
Пахомов рассказал, что депутаты Госдумы вместе со специалистами Минстроя работают над возможными вариантами фиксации цены на новостройки. «Мы раскладываем на составляющие квадратный метр, чтобы все-таки найти все возможности какой-то фиксации этой цены. Может быть, это не совсем рыночный механизм, но надо учитывать, что стоимости самой стройки в квадратном метре не больше половины, а дальше это цена земельных участков, цена подключений и так далее», – сказал он.
В условиях изменчивой экономической конъюнктуры уровень доступности жилья следует пересматривать ежемесячно, сказал «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «С января по июль 2023 года в Москве, например, показатель немного улучшился. В этот период, несмотря на стабильный рост цен, улучшились условия как по рыночным, так и по льготным ипотечным программам. Однако повышение ключевой ставки, которое ЦБ начал летом 2023 года, резко изменило ситуацию. Рыночная ипотека существенно подорожала. Ставки по льготным программам пока остаются неизменными, но минимальный первый взнос повышен до 20%. При этом новостройки продолжили дорожать, хотя и медленнее, чем в начале года, а коррекция вниз на вторичном рынке пока носит умеренный характер», – говорит он.
Вместе с тем даже номинальные доходы населения остаются на прежнем уровне, а реальные, очевидно, снижаются, обращает внимание эксперт. «Соответственно, число потенциальных покупателей жилой недвижимости ощутимо сократилось. Вероятно, в следующем году доступность жилья в России снизится еще сильнее, ведь власти не планируют пролонгировать льготную ипотеку и намерены увеличить первоначальный взнос до 30% по другим субсидируемым программам. Кроме того, по прогнозам главы Центробанка, ключевая ставка будет снижена до 10% не ранее 2025 года. В сложившихся условиях потенциал повышения доступности жилья заключается исключительно в массовом применении новых технологий, например, строительства на базе металлокаркаса и из CLT-панелей (многослойные клееные деревянные панели – «НГ»)», – считает Сырцов.
«В ближайшее время следует ожидать снижения ипотечных выдач в связи с ростом ставок, повышением размера минимального взноса по льготным госпрограммам и ужесточением макропруденциального регулирования ипотечного кредитования (ряд ведущих банков уже отмечал развитие данной тенденции в октябре), - сказал «НГ» аналитик «Финам» Игорь Додонов. - Однако по итогам всего года объем ипотечных кредитов вполне может достичь 6,5 трлн руб., что станет новым рекордом. В дальнейшем многое будет зависеть от ситуации в экономике, траектории денежно-кредитной политики (ДКП), судьбы льготной программы, которую могут отменить в середине 2024 года или продлить с новыми ограничениями. В целом, полагаю, следует ждать дальнейшего замедления ипотечного кредитования».
«Противоречивые расчеты уровня доступности жилья свидетельствуют о том, что несмотря на рост цен на жилье, делает жилье менее доступным для большинства россиян увеличение доли семей, которые могут позволить себе покупку стандартной квартиры на льготных условиях», - говорит доцент базовой кафедры Финконтроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г. В. Плеханова Дмитрий Осянин.
По его мнению, это может объясняться различными факторами. «Прежде всего, рост цен на жилье выше, чем уровень доходов и зарплат населения, что делает жилье менее доступным для части населения. Однако, в то же время, Центральный Банк РФ отмечает, что доступность жилья увеличивается для целевых и льготных групп, что является результатом программ государственной поддержки за счет льготных условий ипотеки для таких групп населения. Также стоит отметить, что данные относятся к разным сегментам рынка жилья - первичному и вторичному. Уровень доступности жилья здесь разный в этих сегментах из-за различий в ценах, условий покупки и кредитования», - говорит Осянин.
В целом, считает эксперт, противоречивые расчеты уровня доступности жилья указывают на неоднозначность ситуации на рынке жилья, где одновременно наблюдаются и рост цен, и увеличение доли семей, которые могут себе позволить покупку жилья. «Это связано с комплексным влиянием различных факторов, таких как изменение цен, программы государственной поддержки и финансовых условий. Кроме того, на сегодняшний день мы наблюдаем снижение спроса на покупку недвижимости из-за высоких ставок на ипотечное кредитование, кроме льготных, где ставки пока ниже рыночных.», - говорит он.
«После повышения ключевой ставки Банка России до 15% ипотечные ставки могут вырасти до 16-16,5%, - предполагает директор по стратегии компании «Финам» Ярослав Кабаков. - Растущие ставки по ипотеке, а также ужесточение требований к заемщикам и продолжающийся рост цен на первичном рынке недвижимости, могут привести к увеличению спроса на аренду жилья, поскольку именно рынок аренды остается наиболее доступной и приемлемой альтернативой приобретению собственного жилья. Однако резкий рост спроса на аренду может привести к увеличению арендных платежей. Это может быть особенно заметно в крупных городах с высоким спросом на жилье».