ЦБ шестой раз подряд снизил ключевую: будут ли дешеветь ипотека и жилье

Банк России на заседании в пятницу, 16 сентября, уменьшил ключевую ставку с 8% до 7,5% годовых. Это стало шестым снижением подряд после экстренного повышения до 20% в конце февраля. Решение регулятора совпало с прогнозами аналитиков.

Какое влияние на рынок жилья и ипотеки окажет очередное снижение ключевой, рассказываем вместе с аналитиками и риелторами.

Доступность ипотеки изменится незначительно

Похожую точку зрения озвучила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Несмотря на снижение ключевой ставки на 0,5 п.п., ставки по ипотеке уменьшатся в пределах 25–30 б.п. Банки стремятся заработать на данном виде кредитования, пока это один из немногих продуктов, на который постепенно восстанавливается спрос», — сказала она.

Текущее снижение ключевой ставки незначительно и на доступности ипотеки скажется слабо, считает и управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Снижение ставок будет в первую очередь касаться вторичного рынка, так как на первичном ставка по льготным кредитам все еще ниже ключевой, отметила эксперт.

По данным «Дом.РФ», средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным программам топ-20 ведущих банков России на прошлой неделе составляла 10,05% для новостроек (без учета льготных программ) и 10,18% для вторичного рынка. «После сегодняшнего решения ЦБ ипотечные ставки, вероятно, снизятся на 0,3–0,5 п.п. в течение нескольких недель», — считает аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.

Что говорят банки

Осторожное оживление спроса

Согласно прогнозам АКРА, этой осенью спрос на ипотеку может вырасти на 15% относительно летних показателей. «Инвестиционный интерес к недвижимости значительно снизился, при этом население все еще достаточно аккуратно берет столь долгосрочные кредиты ввиду сохранения рисков», — уточнила Ирина Носова.

По мнению Анатолия Перфильева, спрос на ипотеку продолжит восстанавливаться, но сильное давление на него будут оказывать выросшие цены на жилье и снизившийся уровень благосостояния населения. «Государственные программы, стимулировавшие рост покупки недвижимости в первой половине года, остаются основными драйверами восстановления ипотечного рынка», — отметил эксперт.

В условиях, когда все больше сделок проходит с использованием дополнительного субсидирования льготной ставки, решения ЦБ влияют на рынок лишь опосредованно, говорит и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Он добавил, что снижение ключевой ставки сокращает затраты девелоперов на обслуживание кредитов в рамках проектного финансирования, а также снижает тот спред, который им приходится компенсировать для выдачи кредитов «под ноль процентов».

При этом снижение ключевой и ипотечных ставок придаст дополнительный импульс вторичному рынку, продолжится оживление в сегменте апартаментов — на оба эти формата недвижимости, в отличие от новостроек, не распространяются льготные и субсидированные ипотечные программы. «Таким образом, общий тренд на восстановление спроса в ближайшее время сохранится. Хотя радикального ускорения этого процесса мы не ожидаем», — добавил Алексей Попов.

Эксперты из риелторской компании «Этажи» все летние месяцы отмечают активное восстановление спроса на жилье благодаря субсидированным ипотечным программам от застройщиков и скидкам от продавцов вторичных квартир. «Сейчас спрос на программы ипотечного кредитования находится на относительно высоком уровне: на вторичном рынке покупателей привлекает прежде всего дисконт и снижение цены, в сегменте новостроек — низкие ипотечные ставки и индивидуальные условия кредитования», — сказал директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По его мнению, дальнейшая политика снижения ставок большее влияние окажет на восстановление баланса спроса между вторичным и первичным рынками жилья, что позитивно для рынка, поскольку позволяет сдерживать рост цен. «Осенью мы не ожидаем всплеска спроса на квартиры, скорее всего, он будет на установившемся сейчас сентябрьском уровне», — добавил глава «Этажей».

Спрос на ипотеку

Что будет с ценами на жилье

Повсеместного повышения цен на новостройки в ближайшее время не ждет и руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Текущую ценовую динамику он называет околонулевой. «Пока нет предпосылок, что тут что-то изменится. Застройщики опасаются повышать цены так свободно, как до февраля этого года, так как спрос еще не восстановился, да и темпы его увеличения пока довольно сдержанные», — отметил он.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, в свою очередь, допускает рост цен на новостройки в крупнейших городах России. По ее словам, это может произойти из-за увеличения себестоимости строительства. «Наполняемость эскроу-счетов сильно упала, проектное финансирование из-за этого станет дороже, инфляция хоть и замедляется, но также остается на высоком уровне», — пояснила эксперт. «Конечно, скидки и корректировки цен в переоцененных проектах, проектах со слабым спросом, на низколиквидные остатки лотов будут присутствовать до конца года как минимум, однако общей картины ценовой динамики это не изменит», — добавила она.

По мнению совладельца группы «Родина» Владимира Щекина, в долгосрочной перспективе более доступная ипотека способствует как минимум сдерживанию цен на сегодняшнем уровне. «Пока сохраняется спрос, будет и рост цен. Правда, он будет сопровождаться скидками от застройщиков, которые в разных формах (например, через дополнительно субсидированные ставки) будут предлагаться клиентам», — сказал он.