ЦБ снизил ставку до 9,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье

ЦБ на заседании в пятницу, 10 июня, в четвертый раз подряд снизил ключевую ставку с 11% до 9,5%. После резкого повышения в конце февраля до 20% ставка снова вернулась к докризисным значениям.

Как решение регулятора скажется на ипотечном спросе и доступности жилья — спросили у экспертов.

Существенного оживления ждать не стоит

«Рынок был сильно перегрет в 2021 году, поэтому платежеспособный спрос в массе исчерпал себя. Такое затишье случилось бы, даже если бы не было ситуации вокруг Украины, но, безусловно, в меньшем масштабе», — считает эксперт. Спрос на ипотеку будет сохраняться низким в течение следующих нескольких месяцев, добавила аналитик «Финам».

Похожую точку зрения высказала директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, снижение ключевой ставки в теории должно благоприятно отражаться на рынке ипотеки. Но существует ряд факторов, которые, напротив, способствуют снижению спроса на жилье. «В частности, чрезмерно возросшая с начала пандемии стоимость жилья для значительной части россиян стала препятствием к покупке недвижимости. В результате долговая нагрузка по ипотеке стала очень высокой для среднестатистического гражданина», — пояснила эксперт.

По ее мнению, еще одним фактором остается реализовавшийся в значительной мере инвестиционный спрос, который способствовал слишком активному росту стоимости недвижимости на фоне действия льготных программ. «Сейчас инвесторы смотрят на недвижимость скептичнее», — добавила представитель АКРА.

Директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина считает, что даже с учетом снижения ставок заемщики не будут торопиться брать ипотеку, ожидая, что ставки снизятся еще сильнее. Эффект на рост выдач будет отложенным, поскольку оформление ипотечных сделок на практике занимает около месяца, добавила Ксения Якушкина.

Эффект для вторички

Еще одним позитивным следствием этого решения Алексей Попов назвал снижение финансовой нагрузки на застройщиков по проектному финансированию. На покупателей новостроек решение регулятора повлияет лишь опосредованно — сейчас во многих проектах действует какой-то из вариантов «льготной» ипотеки (или стандартная государственная программа или субсидирование со стороны застройщика и банка), добавил главный аналитик ЦИАН.

По его мнению, спрос могут оживить другие решения финансовых организаций. Во-первых, сейчас заканчиваются трехмесячные депозиты (открытые в начале марта под сверхвысокие проценты). Во-вторых, часть держателей валютных вкладов на фоне введения банками отрицательных ставок может рассмотреть альтернативные варианты для сохранения накоплений.

В «Инком-Недвижимость» в свою очередь уже отмечают оживления спроса после предыдущего снижения ключевой ставки. «В ближайшей перспективе, в связи с уменьшением ипотечных ставок, спрос может увеличиться в 1,5 раза и так же в 1,5 раза может снизиться прирост предложения», — допустил директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

Снижение ставки по льготной ипотеке

Кроме того, снижение ключевой ставки может привести к пересмотру ставок по льготной ипотеке на новостройки, продолжила эксперт. «Например, льготная ипотека (под 9%) была запущена, когда ключевая ставка составляла 14%. Однако корректировка параметров ипотеки с субсидированием от государства потребует некоторого времени», — добавила управляющий партнер компании «Метриум».

Такую возможность допустили в Минстрое. По мнению первого замминистра строительства и ЖКХ РФ Александра Ломакина, ставка по льготной ипотеке на новостройки может опуститься ниже 7% с учетом динамики ключевой ставки ЦБ.

Росту спроса мешают высокие цены

Согласна с коллегой Наталья Пырьева из «Финам». По ее мнению, драйвером роста спроса будет слом тенденции к росту цен. «Но это пока маловероятно ввиду того, что себестоимость строительства дорожает. Застройщики опасаются снижать цены, чтобы не возникло эффекта еще большего сокращения спроса, исходя из мысли, что раз недвижимость начала дешеветь, то стоит подождать еще большей скидки», — сказала аналитик.

Тем временем на вторичном рынке Москвы второй месяц уменьшаются цены на жилье. По мнению Сергея Шломы из «Инком», снижение цен продолжится, даже несмотря на увеличение спроса. «Но удешевление вторичного жилья может замедлиться. Если раньше мы прогнозировали динамику цен минус 12% в год, то при дальнейшем уменьшении ключевой ставки она может составить минус 8% в год», — сказал эксперт.

Алексей Попов из ЦИАН в свою очередь считает, что активность покупателей может немного вырасти и мотивации снижать цены станет меньше. «Существенное снижение цен стоит ожидать лишь при резком ухудшении макроэкономической конъюнктуры, росте безработицы — то есть при реализации сценария, которого пока российской экономике удается избежать», — заключил Попов.