Не даст себя нагреть: ЦБ ужесточит требования к выдаче ипотеки
Банк России повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотеке уже с 1 мая 2023 года. Регулятор также установит надбавку для кредитов под залог жилой недвижимости. Как это решение повлияет на ипотечный рынок в России и отразится ли ситуация на застройщиках и банках — в материале «Известий».
Погоня за планом
По заявлению ЦБ, к подорожанию недвижимости привели, в частности, совместные программы застройщиков и банков на рынке первичного жилья. Так, разрыв между стоимостью первички и вторички составляет порядка 30%.
Ужесточение требований Центробанка к выдаче ипотечных кредитов — закономерное решение, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко.
— Контроль необходим. Банки с задачей самостоятельной оценки справляются всё хуже и хуже. Кредитные организации стремятся закрыть год и отчитаться перед руководством лучшими цифрами, и последняя возможность догнать и перегнать планы — последние два месяца года. Но это палка о двух концах. В гонке за показателями, закрытыми заявками и ежегодными премиями, личными и на отдел, банки переносят риски на будущее, — отмечает она.
Более лояльные требования банков объясняются ограниченной емкостью рынка: за последние три года в России наблюдался покупательский бум на жилье из-за программы льготной ипотеки. По мнению финансиста, выдавать ипотечный кредит и без того закредитованному человеку как минимум неразумно.
— Долговая нагрузка свыше 80% означает, что каждые восемь рублей из десяти заработанных идут на погашение задолженностей в разных банковских и других кредитных организациях. И число таких одобренных заявок с течением времени растет — с 36% до 44% в течение двух кварталов. Показатель долговой нагрузки — это сигнал тревоги для скоринговой системы банка или сотрудника, который принимает заявку в офисе. Заемщики — самая опасная категория клиентов. Если что-то пойдет не так (даже недолгая болезнь), плательщик не выполнит обязательств, пойдет просрочка. Не факт, что при наличии некоторой суммы клиент оплатит именно ипотечный кредит, — продолжает аналитик.
Еще одно следствие такой политики банков — рост процентных ставок для остальных заемщиков. Таким образом кредитные организации перекладывают риски неплатежей на добросовестных клиентов.
— С ужесточением требований доля опасных заемщиков должна снизиться. Полагаю, и обслуживание остальных клиентов станет более предсказуемым. Возможно, последует незначительное снижение ставок по ипотеке. Это положительно скажется и на застройщиках: станет меньше квартир в подвешенном состоянии, в том числе под арестом, — резюмирует Юлия Макаренко.
Перегрев и охлаждение
— С 1 января 2023 года введены ограничения на ипотеку от застройщиков, предусматривающие серьезное повышение резервирования по таким ипотечным программам. Граждане, которые хотели «запрыгнуть в последний вагон» такой ипотеки, создали повышенный спрос на ипотечные программы в декабре, в том числе получили одобрение по ипотекам, которые будут действовать до конца марта, — замечает специалист.
В результате рынок жилой недвижимости временно разогрелся еще сильнее, и теперь ЦБ РФ принимает меры для его охлаждения. По мнению Тузова, это временные меры, и они будут корректироваться вместе с ситуацией на рынке. Ипотека в 2023 году будет выдаваться в основном на классических условиях, что снизит спрос заемщиков, а также отраслевые риски как банков, так и застройщиков, прогнозирует собеседник.
Аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева объясняет ситуацию на рынке закономерным спадом. Объем выдачи ипотеки по итогам 2022 года снизился на 15,5% к 2021 году, до 4,8 трлн рублей. При этом в количественном выражении показатель упал на 31% к 2021 году.
— Тенденция к снижению выдачи ипотеки сформировалась уже в прошлом году, и ощутимых драйверов для роста популярности ипотечных программ на данный момент нет. В то же время повышаются риски, связанные с ипотечным пузырем, поэтому нововведение ЦБ РФ более чем оправдано, — подмечает она.
Эксперт отмечает бесспорное снижение спроса на ипотечные продукты и, как следствие, негативное влияние на их прибыль. Но это ожидаемое следствие ажиотажного роста цен и бума спроса на недвижимость за последние годы, заключает собеседница «Известий».
Не панацея
— Темпы роста ипотечного портфеля в сравнении с предыдущим годом ощутимо замедлятся. В зависимости от состоянии экономики и конъюнктуры рынка ЦБ может ужесточать или смягчать макропруденциальную политику. Учитывая текущие далеко не радужные показатели, ожидать от финансового регулятора в течение 2023 года излишней мягкости не приходится. Так или иначе, к текущему моменту рынок уже сильно разбалансирован, подход к применению ипотечных инструментов нуждается в пересмотре и корректировке, — дополняет экономист.
По словам аналитика, ипотека — не панацея, а лишь один из важных инструментов для развития рынка. Главный вопрос должен быть обращен к Минстрою: что делает и собирается делать регулятор строительной отрасли для роста предложения на рынке жилья, развития добросовестной конкуренции среди застройщиков и повышения качества жилой строительной продукции в самом широком смысле данного термина, отмечает Татьяна Школьная.
Чудеса маркетинга
— Сегодня выросла доля займов с минимальным первоначальным взносом и большим показателем нагрузки по доходам: люди платят больше 60–80% от текущих доходов на погашение кредита. Поскольку рынок немного просел по количеству сделок, застройщики начали активно искать свои варианты развития. Некоторые на первый год ипотеки компенсируют банку ставку за счет в том числе изначального завышения цены на жилье, — добавляет он.
Разрыв между первичным и вторичным рынком стал очень большим. Это приводит к тому, что заемщик берет квартиру в ипотеку по завышенной цене и не может потом ее продать по той же стоимости на вторичном рынке. Следовательно, суммы, полученной от перепродажи, может не хватить на возмещение кредита, что повышает риски и для банков. Эксперт убежден, что принятые меры замедлят рост ипотеки в стране, но в первую очередь это коснется высокорискованных сделок.
— Насколько это замедление будет существенным, пока сказать достаточно сложно. Ассоциация банков России в свое время предлагала ввести минимальный порог ставок по ипотеке. Вероятно, эта мера также помогла бы сократить количество рекламных «чудес» с пониженной ставкой по ипотечным кредитам, — резюмирует Кирилл Сиволапов.