ЦБ выявил на рынке новостроек новые схемы продаж: в чем их риски и выгода

В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать инструменты, повышающие продажи. Недавно ЦБ выявил новые схемы продажи новостроек — это реализация через аккредитивы и продажа квартиры с занижением цены аффилированным лицам. Оба механизма регулятор назвал рискованными для покупателя.

Вместе с экспертами разбираемся, много ли таких схем на рынке новостроек и какие еще инструменты сегодня используются для привлечения покупателя.

О каких схемах речь

По данным ЦБ, сейчас некоторые банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. Как предупреждает ЦБ, аккредитив в отличие от эскроу-счета не застрахован, что создает дополнительные риски: в случае отзыва лицензии у банка покупатель не сможет вернуть часть средств, которая размещалась на аккредитиве.

Аккредитив может использоваться и при рассрочке, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «При ипотеке в рассрочку кредитные средства зачисляются на аккредитив и лежат там определенный срок, согласованный сторонами», — пояснил он. Как правило, добавляет эксперт, это от шести месяцев до трех лет. В этот период для заемщика действует льготная ставка (от 0,1% годовых), это существенно снижает ежемесячный платеж. Банк в свою очередь может пользоваться деньгами, которые лежат на аккредитиве, как средствами на вкладах, добавляет Алексей Новиков.

2. Занижение цены

Вторая схема, о которой говорил ЦБ, связана с занижением цены на новостройки. Речь идет о ситуации, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на эскроу-счете. Затем эти квартиры реализуются конечным покупателям по переуступке, и застройщик может пользоваться полученными средствами до сдачи дома.

Опасность такой схемы в том, что в случае дефолта застройщика покупатель потеряет большую часть заплаченных денег — разницу между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу, предостерегают в ЦБ.

Насколько популярны эти схемы и почему

Сейчас использование аккредитива популярно среди крупных застройщиков и банков, рассказывает заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Если говорить о вариантах продажи застройщиками через аффилированные компании, то таких очень мало на рынке — не более 1%. А вот с аккредитивом количество предложений растет и сейчас составляет около 10-15%», — отметила Татьяна Решетникова. По ее мнению, альтернативой аккредитивам могло бы стать поэтапное раскрытие эскроу по мере роста строительной готовности, которое помогло бы снизить финансовую нагрузку на девелоперов и повысить доступность кредитов.

Рост популярности аккредитивов подтверждает и Алексей Новиков — по его словам, особенно популярен вариант с льготной ставкой на шесть месяцев. «Разные банки сейчас включаются в процесс работы по данному продукту, проводятся сделки. Конечно, нельзя сказать, что в большом количестве, тем не менее определенный процент есть. В нашей компании, например, такие сделки составляют 3-5%», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. В целом по рынку доля различных вариантов использования аккредитива может доходить до 20-25%, считает он. По таким схемам работают крупные банки, добавляет эксперт.

В последнее время популярность аккредитивов выросла из-за снижения доходности у банков от льготного кредитования, говорит и руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «Ситуация довольно конъюнктурная и при изменении ключевой ставки или размера компенсации, выплачиваемой банкам за льготные кредиты, предложение аккредитивов вернется в свою привычную нишу», — полагает Гордейко.

Снижение количества ипотечных банков, нехватка лимитов, ужесточение андеррайтинга ипотечных заявок, резкий рост количества заявок с полным пакетом документов — все это приводит к поиску новых схем кредитования, добавила директор по развитию «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко. «По крайней мере, это мы наблюдали в январе и феврале. Новые ограничения ведут к удорожанию стоимости ипотеки для конечного пользователя и делают то же занижение востребованным продуктом, которым застройщики вынуждены пользоваться», — поясняет эксперт.

В целом альтернативных вариантов покупки недвижимости (спецпредложения, акции, раскрочки, скидки) в этом году стало больше, продолжила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. По оценкам компании, в прошлом году таких предложений было не более 70% от всего объема предложения, сейчас же около 90% объектов можно приобрести через различного рода спецпредлодения от застройщиков и банков.

Риски новых схем и борьба с ними

Формально схема с аккредитивом законна и основана на использовании вполне легальных инструментов, разъясняет завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Российской Федерации Александр Цыганов. Для покупателя здесь есть финансовая выгода, но при этом растут риски потери средств и отсутствует механизм предъявления претензий к застройщику в случае срыва сроков строительства, отметил эксперт. «Нужно понимать, что в случае банкротства или лишения лицензии банка, а такие случае в 2024 году уже были, претендовать на возмещение от АСВ не получится, так как аккредитивы не включены в его периметр», — предупредил Александр Цыганов.

Соответственно, риски можно снизить при оформлении ипотеки в крупном банке и покупке квартиры у надежного застройщика, заключает Татьяна Решетникова.

Какие меры планирует применять ЦБ

• в ближайшее время регулятор намерен завершить работу по созданию комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указано о недопустимости навязывать людям заведомо сложные и рискованные ипотечные продукты. В случае несоблюдения стандарта будут применяться законодательные меры принуждения;
  
• ЦБ также планирует внести изменения в регулирование, направленные на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов;
  
• Банк России планирует обсудить с правительством изменения в правилах выдачи ипотеки с господдержкой. Речь идет о том, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно. Это защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой;
  
• Банк России считает необходимым обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214‑ФЗ, которые препятствовали бы реализации рискованных схем.