ЦБ запрещает нулевую ипотеку: чем ее заменят, упадут ли цены на квартиры
Банк России ограничит ипотечные программы с экстремально низкими ставками, которые предлагают застройщики. А значит, последним придется искать другие пути, чтобы завлечь новых покупателей. Как они это будут делать и снизятся ли цены на квартиры в России с учетом недавнего призыва президента Владимира Путина поддержать спрос на жилье — в материале NEWS.ru.
Как ЦБ ограничит ипотеку
«Банк России дестимулирует выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость (ПСК) которых существенно ниже рыночного уровня. С 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы», — говорится в сообщении ЦБ.
Размер возмещения может быть увеличен на 30–50% в зависимости от рыночной процентной ставки.
Зачем ЦБ это делает
На проблему не раз обращала внимание глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отмечая, что застройщики завышают стоимость квартир, чтобы «спрятать цену ипотеки». По ее мнению, такая попытка «обмануть экономику» может привести к серьезным последствиям для финансовой и социальной стабильности. Вот почему ЦБ борется с низкими, нерыночными ставками.
Когда подешевеют квартиры
В новостройках бизнес-класса и элитного сегмента в столице доля нераспроданного жилья достигла 47%, в комфорт-классе — 42%. Все это жилье нужно каким-то образом реализовать.
До сих пор околулевые ставки неплохо стимулировали спрос на новостройки, и их отмена, казалось бы, должна заставить застройщиков пойти на снижение цен. Тем более спрос сегодня, мягко говоря, невысок. Россияне не спешат покупать взлетевшие в цене квартиры. Однако на деле все не так просто, говорят эксперты.
Предпосылок для дальнейшего активного роста цен на новостройки сейчас нет, но нет причин для их обвала, считает директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Крупные игроки по-прежнему привлекают покупателей ставками 0,1–1% на период строительства или в первые 1–2 года с даты заключения кредитного договора, что поддерживает уровень их продаж, рассказывает ипотечный брокер, основатель первой в России онлайн-школы «Доступная ипотека», руководитель ипотечно-консультационного центра «ФинансКОНСАЛТИНГ» Елена Молокова.
По ее словам, никаких изменений пока в этом плане нет. Но даже если околонулевые ставки канут в небытие, радикального снижения цен на новостройки можно не ждать из-за роста цен на строительные материалы, считает эксперт. Скорее, застройщики начнут сокращать объем вывода на рынок новых проектов, что позволит им сбалансировать рыночную стоимость, добавляет она.
Почему застройщики не снижают цены на квартиры
«Дальнейший рост цен превысит покупательскую способность, а их снижение в условиях проектного финансирования, инфляции и себестоимости строительства просто невыгодно для застройщиков», — объясняет Зайцев.
Стоит пояснить: снижать цены застройщикам не позволяет необходимость наполнять эксроу-счета. Застройщики утверждают финансовую модель каждого проекта, в том числе закладывая минимальную стоимость продажи строящихся квартир. Если она будет ниже этого минимума, то эскроу-счета не будут наполнены должным образом. А это чревато для застройщиков ростом ставок, говорит Зайцев.
К тому же затоваривание рынка — явление временное, уверен эксперт. Девелоперы просто могут снизить объемы строительства из-за низкой доходности, если себестоимость строительства продолжит расти, а цены при этом цены будут стагнировать.
Это, уверены специалисты, палка о двух концах. В этом случае будет грозить уже дефицит и новый виток роста цен на жилье.
Что происходит с ценами на квартиры сейчас
Так, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, в марте средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек старой Москвы выросла на 0,5%, за год — на 2,6%, до 343 тыс. руб. Тот же «квадрат» в Новой Москве в прошлом месяце стоил 232,7 тыс. руб., за месяц цена не изменилась, но за год выросла — на 3,2%. Немного подешевел квадратный метр в новостройках Подмосковья: минус 0,8% за март и плюс 3,7% за год.
В целом по России цены на новостройки в марте по сравнению с февралем выросли на 2,7% (за год снизились на 0,7%), следует из данных «Авито Недвижимость». Стоимость «квадрата» увеличилась на 5% за месяц и на 3,7% за год и составила 135 тыс. руб.
Что могут предложить россиянам взамен ставок в 0,1%
Во-вторых, застройщики будут делать скидки, поскольку других инструментов стимулирования спроса у них не так уж и много.
«Фактически дисконт на уровне 10–15%, как показал опыт конца 2022 года, вполне реальная история для гармоничного выбытия строящихся квартир», — рассуждает Сергей Зайцев.
Однако скидки коснутся в первую очередь неликвидных объектов: большей площади, непривлекательной локации или с изначально завышенной стоимостью. Ликвидное жилье застройщики будут придерживать до более поздних стадий строительства дома, где им будет проще конкурировать со «вторичкой».
И в-третьих, государство может запустить целевые ипотечные программы, которые исключат спекуляции на рынке.
Что думают об этом власти
Позднее, на встрече с главой института развития «ДОМ.РФ» Виталием Мутко, Путин сообщил, что российское правительство сейчас обсуждает возможности дополнительной поддержки семей, демографии и рождаемости. По его словам, в этой сфере «льготные семейные ипотеки, конечно, имеют значение».
Не исключено, что льготная ипотека будет в том или ином виде модифицирована. Власти, к примеру, могут распространить «дальневосточный» ипотечный опыт льгот для семей с детьми на всю страну.
Напомним, программа «Дальневосточная ипотека» позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке 2% годовых. Оформить кредит можно на покупку жилья (квартиры и дома) в новостройке и на вторичном рынке в сельской местности, в городе — только в новостройке.