ЦБ вводит запретительные меры по ипотеке. Кого это коснется
Центробанк с 1 марта ужесточает требования к ипотечным кредитам россиян. Цель ЦБ — снизить закредитованность заемщиков, в первую очередь тех, кто направляет на погашение долга от 80% ежемесячного дохода. По оценкам экспертов, доля отказов в ипотеке может достичь 15-20% к концу года. Чтобы получить жилищный кредит, россиянам придется копить большие суммы на первоначальный взнос и снижать долговую нагрузку.
С 1 марта 2024 года ЦБ повышает так называемые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке .
«Надбавки с 1 марта будут повышены по ипотечным кредитам заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) свыше 80%, то есть эти граждане направляют на платежи по кредитам более 80% своего дохода. Надбавки по сути являются запретительными и должны значительно ограничить предоставление ипотеки уже закредитованным заемщикам», — сказали «Газете.Ru» в пресс-службе ЦБ РФ.
Коэффициент риска по кредитам для таких заемщиков вырастет даже в тех случаях, когда первоначальный взнос высокий. Например, с 1 марта коэффициент риска по кредитам в рамках договора долевого строительства с первоначальным взносом 20-30%, но с ПДН более 80%, увеличивается с 3 до 7
«Если банк примет решение выдать ипотеку такому заемщику, то он будет вынужден выдать ее по высокой ставке для компенсации своих затрат и покрытия возможных рисков», — пояснил вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков.
По данным ЦБ, в четвертом квартале 2023 года на ипотечные кредиты с ПДН более 80% пришлось 45% всех выдач ипотеки.
«Цель новых мер — снижение доли таких кредитов. Оценивать итоги 2024 года пока преждевременно», — отметили в пресс-службе ЦБ.
Кому станет сложнее получить ипотеку
«Но для этого и вводятся ограничения, так как если у гражданина платежи по кредитам составляют более 80% от его дохода, риск дефолта такого гражданина очень высок. И, конечно, таких высокорискованных кредитов, особенно в ипотечном кредитовании, должно быть значительно меньше», — добавил парламентарий.
Кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова уточнила, что если ПДН заемщиков значительно выше 80%, то банки, скорее всего, будут им отказывать.
«Даже можно отметить, что рост более 50% уже будет «звонком» для банка, по причине которого может быть отказ. Если ранее доля кредитов с высоким ПДН была 47%, то при этих мерах она должна начать снижаться. Больше будет кредитов с высоким первоначальным взносом, более 20%. А с низким будет еще снижаться. В конце 2023 года она уже была 15%», — пояснила экономист.
Аксаков ожидает, что станет больше отказов ипотечным заемщикам, потому что даже наличие достаточного первоначального взноса при высоком показателе ПДН потребует от банков увеличивать резервирование. Финансовый аналитик BitRiver Владислав Антонов в беседе с «Газетой.Ru» допустил, что доля отказов может вырасти до 15-20% к концу 2024 года.
«Для крупных банков вводимые коэффициенты, наверное, менее затруднительны. Но если судить по примеру того, как подействовало увеличение коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом, то и доля высокорискованных кредитов с ПДН более 80% значительно уменьшится», — подчеркнул Аксаков.
По данным Банка России, доля жилищных кредитов с первоначальным взносом до 20% сократилась с 50% в третьем квартале 2023 года до 15% в октябре-ноябре 2023 года. По прогнозам ЦБ, рост ипотеки в России в 2024 году может замедлиться до 10-15% с 20-25% в 2023-м.
Что будет с ипотекой дальше
«Сейчас уже есть объем выданных кредитов, и они частично высокорисковые и приняты банком, поскольку были выданы до нововведений. Благодаря мерам ЦБ, показатель долговой нагрузки россиян, предположительно, начнет снижаться на 10 процентных пунктов и более ближе к лету. Доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, скорее всего, останется в том же объеме», — подытожила Ермилова.
По мнению Антонова, доля высокорискованных кредитов (с ПДН свыше 80%) может снизиться до 30-35% к концу 2024 года.
«Это будет означать определенную стабилизацию и снижение рисков на рынке ипотечного кредитования», — уточнил аналитик.
При этом Аксаков допустил, что надбавки ЦБ в дальнейшем могут быть пересмотрены.
«Банк России при увеличении надбавок осенью 2023 года обращал внимание, что у него нет возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты и с их помощью ограничивать долю рискованных кредитов. Поэтому сейчас в Госдуме рассматривается законопроект, в соответствии с которым Банк России будет наделен такими полномочиями. Таким образом, механизм регулирования станет более гибким и будет возможность пересмотреть и величину надбавок», — отметил Аксаков.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская сказала «Газете.Ru», что не стоит ожидать смягчения ограничений ЦБ до тех пор, пока доля ипотечных кредитов с ПДН более 80% не вернется хотя бы к былым 37% с нынешних 47%.
«Цель вводимых ограничений — не только позаботиться о лицах с высокой долговой нагрузкой, но и существенно охладить первичный рынок недвижимости. По данным ЦБ, цены на первичном рынке на 40% превышают цены вторичного рынка», — уточнила Рокотянская.
Как увеличить вероятность выдачи кредита
По словам Ермиловой, россиянам, получившим отказ в ипотеке, нужно или накапливать большую сумму, чтобы первоначальный взнос был больше и не пришлось брать потребкредит на него, или отложить покупку до стабилизации рынка.
«Или в зависимости от своего финансового положения рассматривать иные варианты купить жилье — рассрочка, потребкредит с учетом возможности его закрыть вовремя и без последствий», — добавила экономист.
По словам Аксакова, основной сегмент продаж сейчас — это квартиры в новостройках. Поэтому застройщики могут предусматривать иные механизмы продажи жилья, например, рассрочку.
«Но в целом отказ в предоставлении заемных средств в связи с уже имеющейся у гражданина высокой долговой нагрузкой — это все-таки взвешенный и обоснованный подход к оценке банком своих рисков», — добавил Аксаков.