ЦБ завершил цикл снижения ставки. Подорожает ли ипотека?
ЦБ завершил цикл смягчения денежно-кредитной политики. Когда ждать роста ставок по ипотеке и как на это повлияет льготная программа?
В пятницу, 12 февраля, Банк России в четвертый раз сохранил ключевую ставку на уровне 4,25% годовых. Ставка не меняется с июля 2020 года.
ЦБ взял паузу в снижении ключевой ставки в сентябре, а до этого с начала года снизил ставку с 6,25 до 4,25%. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизилась с 8,79% в январе 2020 года до 7,36% в декабре.
В своем релизе ЦБ не упомянул о потенциале для смягчения денежно-кредитной политики — теперь регулятор будет рассматривать возвращение к нейтральной ставке (ее нижняя граница — 5%). Выступая по итогам заседания совета директоров ЦБ, глава Банка России Эльвира Набиуллина подчеркнула, что цикл смягчения денежно-кредитной политики завершен. Как отреагирует ипотечная ставка на изменения в политике ЦБ и что будет со спросом на жилье в ближайшее время?
Подешевеет или подорожает ипотека
Опрошенные «РБК-Недвижимостью» аналитики называют решение регулятора ожидаемым, поскольку сейчас уровень инфляции не позволяет понижать ключевую ставку. «Таргетирование инфляции, положенное в основу формирования денежно-кредитной политики, практически не оставляет пространства для маневра «вниз», так как индекс потребительских цен уже сейчас составляет 5,2%. А наблюдаемая инфляция и вовсе приблизилась к 12,8%», — говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Повышение ключевой ставки в период коронакризиса затормозило бы восстановление экономики, поскольку лишило бы ее дешевых кредитов, отмечает он. В ближайшее время регулятор вряд ли перейдет к повышению ключевой ставки, поэтому ипотечные ставки в краткосрочной перспективе останутся без изменений, прогнозирует Коренев.
В рейтинговом агентстве «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) также не видят предпосылок для увеличения ставок по ипотеке в ближайшие несколько месяцев. В случае ужесточения денежно-кредитной политики в первую очередь могут подорожать потребительские кредиты и прочая необеспеченная розница, отметил старший аналитик рейтингового агентства НКР Егор Лопатин. «В ипотеке же, вероятнее всего, сначала подорожают кредиты на вторичке, а ставки на первичном рынке до лета будут держаться на текущем уровне — им окажет поддержку льготная программа 6,5%», — добавил аналитик.
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, при отсутствии значительного изменения макроэкономической среды (снижение роста цен, безработицы и т. д.) уменьшения ставок по ипотеке в 2021 году ожидать не стоит. «При этом если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, то во второй половине года можно ожидать некоторого роста средневзвешенной ставки по рынку. Вероятный уровень ипотечных ставок в первом полугодии 2021-го — 7–7,5%, во втором полугодии 2021-го — 7,5–8%», — считает Щурихина.
Влияние льготной программы
Сейчас для рынка даже более важным фактором, чем ключевая ставка, является ситуация с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая простимулировала спрос на первичном рынке жилья и привела к росту цен, говорит руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. ЦБ считает, что продлевать программу в ряде регионов уже нет смысла — наибольшее число выданных ипотечных кредитов приходится на регионы с повышенным ценовым давлением — Москву, Московскую область, Санкт-Петербург, Ленинградскую область и Краснодарский край. Рост цен на жилье в стране, по данным ЦБ, составил 15,6%.
«При этом значительная доля спроса в Москве и Петербурге приходится на инвестиционную недвижимость, а планов помогать инвесторам в жилье у властей нет. В регионах же льготная программа может быть продлена — поскольку рост цен на жилье там был не столь велик», — отметил Алексей Коренев из ГК «Финам». Решение о продлении программы в ограниченном режиме, скорее всего, приведет к росту ставок в регионах, где она действовать не будет, говорит он.
Что будет со спросом?
Спрос на ипотеку будет постепенно ослабевать по мере завершения льготной программы — даже если ее продлят, рекорда прошлого года (4,3 трлн руб.) повторить не удастся, считают аналитики «Эксперт РА» и ГК «Финам». По их прогнозам, снижение выдач может быть в пределах нескольких процентов. По словам Коренева из «Финама», этому будут способствовать исчерпание платежеспособного спроса и ужесточение требований по кредитному скорингу. Значительная часть заемщиков, которые планировали брать ипотеку, с опережением сделали это еще в 2020 году на более привлекательных условиях, добавила Екатерина Щурихина из «Эксперт РА».
Пока снижения спроса на жилье не наблюдается, но есть тенденция на сокращение предложения квартир в продаже, что в итоге приведет к росту цен, указывает гендиректор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
«Снижение активности рынка по традиции ожидается летом. Но этот год может стать исключением, ведь господдержка действует до июля, многие захотят успеть «запрыгнуть в уходящий поезд». Если программу не продлят, то август и сентябрь будут тихими, так как потребуется время для привыкания к стандартным ставкам на уровне 7,5–8,5% вместо текущих 5,75–6,5% на первичном рынке», — полагает она.
Бума рефинансирования не будет
Снижение ипотечных ставок всегда сопровождается увеличением спроса на рефинансирование, поскольку люди хотят перекредитоваться по более выгодным условиям. В 2020 году из-за падения ставок по жилищным кредитам наблюдался высокий спрос на рефинансирование. Однако в 2021 году объемы рефинансирования начнут снижаться. По мнению заместителя президента — председателя правления ВТБ Анатолия Печатникова, в этом году бума перекредитования ожидать уже не стоит.
«Большинство клиентов, которые брали кредиты несколько лет назад по ставкам около 10%, успели снизить свою долговую нагрузку в прошлом году. Сейчас на рынке — время минимальных ставок. Пока нет предпосылок для дальнейшего снижения ключевой ставки, а значит, и ставки в российских банках, скорее всего, пока останутся примерно на том же уровне», — пояснил банкир.