Цены на жилье могут снизиться вслед за спросом
Несмотря на то, что средняя стоимость вторичного жилья в крупнейших городах России за последний месяц немного выросла, участники рынка предсказывают скорую перемену тренда. Рост стоимости ипотечного кредитования и общая геополитическая напряженность уже ослабили активность покупателей, и в дальнейшем количество сделок продолжит сокращаться. Цены на отдельные квартиры могут снизиться на 25–30%. Чтобы продать жилье, собственники будут вынуждены идти навстречу покупателям, но пока многие владельцы занимают выжидательную позицию.
Средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в марте составила 114,64 тыс. руб. за 1 кв. м, увеличившись за месяц на 2,3%. Такие данные приводит «ЦИАН.Аналитика». Специалисты компании отмечают, что рост цен в марте оказался более выраженным, чем в феврале, когда жилье подорожало на 1,6%. В компании «Этажи» среднюю стоимость вторичной недвижимости в России в целом оценивают в 86,5 тыс. руб. за 1 кв. м. За месяц этот показатель увеличился на 2,36%, относительно аналогичного периода прошлого года — на 25%.
Согласно расчетам «ЦИАН.Аналитики», быстрее всего цены на жилье росли в Волгограде, где средняя стоимость вторичной недвижимости выросла на 3,3%, до 72,8 тыс. руб. за 1 кв. м. В Санкт-Петербурге эти показатели составили 3,2%, и 202,6 тыс. руб. за 1 кв. м. В компании «Этажи» отмечают, что в Краснодаре и Самаре вторичное жилье за месяц подорожало почти на 3%, до 94,7 тыс. руб. и 87,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Согласно оценкам «Инком-недвижимости», в «старой» Москве вторичная недвижимость сейчас стоит в среднем 283,7 тыс. руб. за 1 кв. м, на присоединенных территориях — 202,4 тыс. руб. За месяц показатели выросли на 1,2% и 1% соответственно, за год — на 11,5% и 16,5%. Сделки со вторичным жильем в Москве из-за дорогих банковских кредитов носят скорее единый характер, отмечают в компании. Аналитики «Инком-недвижимости» не исключают, что в дальнейшем цены на вторичную недвижимость начнут снижаться.
Основатель Realiste Алексей Гальцев поясняет, что в некоторых районах Москвы просадка цен началась еще до геополитического кризиса и в дальнейшем может усилиться. Так, наиболее выраженное снижение средних цен на жилье происходит сейчас в районе станции метро «Технопарк». За полгода средний показатель здесь снизился на 7%, до 376,3 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналогичная динамика наблюдается в районе станций «Арбатская» и «Кропоткинская» — снижение до 534,2 тыс. руб. за 1 кв. м и «Театральной» — до 605,7 тыс. руб.
Из-за геополитической напряженности недвижимость в Москве может потерять 15–35% в цене в зависимости от локации, полагает господин Гальцев. В первую очередь коррекции подвергаются наиболее дорогие районы и локации с недостаточным развитием инфраструктуры, говорит эксперт.
«Покупательная способность населения не выросла, и продавцы идут на некоторые уступки, чтобы все же продать свое жилье»,— отмечает Алексей Гальцев (Realiste).
И хотя на фоне непростой политической ситуации спрос на жилье в начале недели стал ажиотажным (по подсчетам «ЦИАН.Аналитики», количество просмотров объявлений 28 февраля выросло за день на 60–80%), в ближайшей перспективе основным трендом для вторичного рынка останется снижение спроса.
Спад ожидается и на рынке ипотечного кредитования. Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов называет текущую ключевую ставку Центробанка (20%) заградительной для заемщиков. «Дело не только в ставках, но и в том, что многие одобрения сейчас поставлены на паузу»,— добавляет он. В результате заключать сделки, по словам господина Попова, смогут в основном покупатели с живыми деньгами или получившие одобрение на кредит до 20-х чисел февраля.
С тем, что на рынке обозначились признаки снижения цен, соглашается и директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Он отмечает, что часть объектов продается с дисконтом 10%, и вспоминает, что схожий тренд на рынке уже наблюдался в 2014–2015 годах, когда резкий рост ключевой ставки привел к шоковому состоянию рынка. «Мы наблюдаем отток спроса, конкуренция за покупателя будет расти, а за ней и дисконт при продаже»,— говорит он.
Ильдар Хусаинов («Этажи») не исключает, что, если высокие ставки по ипотечным кредитам сохранятся, к концу года часть вторичного жилья подешевеет на 25–30%.
Алексей Попов тоже считает, что на вторичном рынке цены будут снижаться быстрее, чем на первичном. «В условиях падения спроса часть продавцов будет корректировать цены, чтобы хоть как-то удержать покупателей, кто-то вовсе уберет квартиру с продажи»,— рассуждает он.
Важным для вторичного рынка жилья в текущих условиях становится и эмоциональный фактор. Пребывающие в растерянности собственники могут передумать продавать квартиру, полагает господин Попов. А в «Инком-недвижимости» считают, что выводы о том, как рынок жилья отреагировал на текущую конъюнктуру, можно будет делать через месяц, когда появится больше ясности. Но квартира в любом случае останется наиболее надежным активом, считают в компании.
