Цены на вторичные квартиры тянутся за новостройками
Льготная ипотека на новостройки не привела к застою на рынке вторичной недвижимости. Спрос в этом сегменте тоже значительно выше прошлогоднего, а цены стремятся вверх.
В среднем по стране цена квадратного метра на вторичном рынке выросла за третий квартал на 1,4%, а с начала года - на 2,2%, сообщает портал "Мир квартир". Существеннее всего с января подорожал квадратный метр в Севастополе (на 10,4%), Череповце (9,9%), Махачкале (9%) и Чите (8,3%). "За последние месяцы настолько выросла стоимость новостроек, что покупатели стали обращать свои взоры на готовое жилье, которое в ряде городов уже дешевле, чем на первичном рынке", - говорит гендиректор портала Павел Луценко.
В III квартале на вторичном рынке жилья в Москве заключено более 41 тысячи договоров купли-продажи, это на четверть больше, чем в том же квартале 2019 года и самый высокий показатель за последние 7 лет, отмечают в "Метриум". "Высокий спрос, в том числе с привлечением заимствованных средств, обусловлен, во-первых, низкими ставками по ипотеке не только в рамках льготной программы, - отмечает управляющий партнер компании Мария Литинецкая. - Ключевая ставка достигла исторического минимума - 4,25%. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке - порядка 8%, в прошлом году она находилась на уровне около 10%". Во-вторых, из-за валютных колебаний многие торопятся вложить в недвижимость свои сбережения. В связи с этим повышенный спрос на жилье сохранится.
Первичный и вторичный сегменты рынка постоянно конкурируют друг с другом, и вслед за ростом цен на новостройки собственники вторичного жилья обычно тоже начинают поднимать цены, отмечает директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов. В Москве за квартал стоимость метра увеличилась на 3,4%. Росту цен способствует и ограниченное количество ликвидных объектов на рынке, отмечает Литинецкая. "Учитывая существенное увеличение цен в этом году, в следующем активный рост может прекратиться, но снижения ожидать не стоит", - считает она. В сентябре объем предложения сократился практически по всем районам Москвы, в некоторых - на 4-5%, отмечает председатель совета директоров сети МИЭЛЬ Марина Толстик. Цены в среднем по столице выросли за месяц на 2%.
Вторичные квартиры в ближайшие месяцы продолжат дорожать, хотя и не такими темпами, как новостройки, считает Луценко. По итогам года рост цен может составить до 4-5%, а если рубль будет ослабляться, то до 6-7%, прогнозирует он.
Есть и факторы, которые препятствуют подорожанию недвижимости, говорит Куликов. Это период пандемии в целом, введение новых ограничительных мер, из-за чего покупатели могут откладывать выход на сделку, что ослабляет спрос. "К этому нужно добавить еще и общее для многих игроков рынка чувство беспокойства и неуверенности в стабильности своего финансового положения, из-за чего они порой опасаются брать ипотеку", - добавляет Куликов.
Часть спроса на вторичное жилье будет потеряна из-за продления льготной ипотеки, говорит Куликов, - потенциальные покупатели перейдут в сегмент новостроек. Однако этот отток будет не настолько существенным, чтобы повлиять на уровень цен на "вторичке". Многие не хотят или не могут приобретать жилье в новостройке. "Большинство людей очень неохотно меняет район проживания. И если поблизости нет жилых комплексов подходящего ценового уровня, то с большой вероятностью они перейдут во вторичный сегмент жилья. Во-вторых, далеко не все покупатели готовы ждать достройки нового дома", - отмечает Куликов.
Несмотря на низкие ипотечные ставки, не могут приобрести жилье в новостройке те, кто расширяет жилплощадь - продавая "однушку", им нужно тут же переехать в "двушку", они не могут ждать окончания строительства, поясняют в "Миэль". Та же ситуация у тех, кто разъезжается с родителями или разводится, меняя одну квартиру на две. Или у тех, кто приезжает из других городов и не может одновременно платить и за аренду жилья, и за ипотеку.