Цены на вторичное жилье могут снизиться на 10-30% после спада ажиотажного спроса
В конце февраля спрос на готовое жилье резко вырос, а объем предложения, наоборот, сократился. Но этот дисбаланс временный, и если ставки ипотеки останутся запретительными, цены на вторичную недвижимость могут упасть на 10-30%, предупреждают аналитики.
Сейчас на вторичном рынке жилья наблюдается всплеск спроса со стороны людей, которые хотят сохранить накопления путем покупки недвижимости. Часть собственников снимают квартиры с продажи, увеличивая уже сформировавшийся дефицит. Опрошенные участники рынка полагают, что в ближайшие месяцы ситуация изменится на противоположную: спрос упадет до минимального, предложение постепенно восстановится, и это может привести к снижению цен.
Всплеск спроса
Характерной особенностью рынка в настоящий момент стал высокий уровень интереса к покупке квартир со стороны людей с одобренной ипотекой и «живыми» деньгами, говорят опрошенные эксперты. По их словам, обе указанные категории покупателей стремятся завершить сделки как можно скорее.
По данным «Инком-Недвижимость», спрос в феврале и начале марта вырос в полтора раза. Аналитики Циан это подтверждают и уточняют, что пик активности покупателей пришелся на конец февраля и первые дни марта, его спровоцировала информация об изменении ключевой и ипотечных ставок.
«Сейчас проводятся сделки по ранее одобренной ипотеке», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Покупатели, у которых одобрена ипотека по комфортной ставке, стараются быстрее закрыть сделки, говорит президент сети оператора недвижимости «Перспектива 24» Рим Хасанов.
По мнению большинства опрошенных экспертов, наличие одобренной ипотеки по сравнительно низким ставкам сейчас является одной из главных причин всплеска спроса. Это косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым в России с 28 февраля по 5 марта на регистрацию ипотеки подано 66 246 заявлений, тогда как на регистрацию договоров долевого участия (ДДУ) — только 26 239. То есть на новостройки приходится меньше половины ипотечных заявок.
Другую часть активизировавшегося спроса обеспечили люди с «живыми» деньгами, которые стремятся сохранить средства, вложив их в жилье, говорят участники рынка.
Сейчас на треть выросла доля покупателей с наличными на рынке вторичного жилья, их интересуют прежде всего объекты, по которым собственники готовы делать дисконт, добавляет директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Количество покупателей с наличкой и покупателей с одобренной по старым ставкам ипотекой — 50 на 50, отмечает владелец агентства недвижимости «Авеню-Москва» Вадим Богач. По его словам, раньше людей, приобретающих недвижимость за наличный расчет, было значительно меньше. Они долгое время копили деньги и сейчас не знают, куда их вложить.
Все опрошенные участники рынка уверены, что нынешний всплеск спроса не продержится долго.
«Обычно повышенного спроса хватает на месяц-полтора», — говорит руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. Хусаинов считает, что волна спроса продержится чуть дольше, полтора-два месяца. Председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что спрос снизится «в краткосрочной перспективе».
Предложение сокращается, но вырастет
При растущем спросе налицо дефицит ликвидного предложения. Об этом эксперты говорили еще в конце января. Тогда, по оценке «Миэль», в продаже было порядка 37 000 лотов, по данным Est-a-Tet — 40 000, по оценке Циан — 31 400 квартир. Это на 40-50% меньше, чем в допандемийное время.
Сокращение предложения продолжилось. Объем предложения в Москве по состоянию на 4 марта снизился на 8% из расчета «неделя к неделе», год назад он был выше на 17%, говорит Попов из «Циан.Аналитики». По его словам, уменьшение числа лотов в продаже связано не с большим количеством сделок, а с тем, что многие продавцы снимают квартиры с продажи.
Это подтверждают и другие участники рынка.
На вторичном рынке сейчас наблюдаются высокая волатильность, некоторые продавцы снимают квартиры с продажи и даже отменяют уже готовые сделки, говорит генеральный директор сервиса «Синица» Татьяна Майорова.
«Мы фиксируем снятия с продаж: собственники боятся переходить в деньги, хотят сберечь недвижимость как консервативный инструмент сохранения средств», — добавляет коммерческий директор — партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.
По словам сотрудника московского агентства недвижимости, одно и то же чувство неопределенности заставляет покупателей срочно искать, куда вложить деньги, а продавцов — придерживать квартиры. Но он уверен, что предложение будет восстанавливаться параллельно падающему спросу.
«Увеличение объема предложения начнется после завершения волны ажиотажного спроса, так как при растущих сроках экспозиции число лотов в активной реализации всегда увеличивается», — констатирует Попов из «Циан.Аналитики».
Сыграет свою роль множество людей, которые захотят зафиксировать прибыль от ценового ралли двух минувших лет. Доброхотова из «Бест-Новострой» полагает, что предложение начнет восстанавливаться быстро, поскольку инвесторы захотят реализовать купленные квартиры по нынешним ценам.
По данным Хусаинова из «Этажей», пик отказа от продажи объектов пришелся на 24 и 25 февраля, когда доля таких продавцов выросла до 13%. Сейчас от сделок отказываются 8% продавцов, нормальной же является доля «отказников в 6%, рассказывает эксперт.
Рынок будет восстанавливаться, когда появится какая-то ясность, вероятно, примерно через месяц, прогнозирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Цены будут падать
На данный момент участники рынка не фиксируют существенных ценовых колебаний. Однако, по их прогнозам, сокращение спроса и рост объема предложения обязательно приведут к снижению цен на вторичку.
Сейчас цены стабильны. По данным Циан, квадратный метр вторичного жилья в Москве стоит 299 000 рублей. По оценке «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квадратного метра в Москве составляет 283 700 рублей.
Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич отмечает, что прямо сейчас на московском вторичном рынке наблюдаются разнонаправленные тенденции: в ряде районов цены снижаются, в других, напротив, растут. В Циан это тоже фиксируют: по данным портала, 2,7% от всего числа продавцов повысили цены, понизили — 1,8%, причем большинство изменений происходили в диапазоне не более 4% от изначальной цены.
Рынку нужно время, чтобы адаптироваться, и постепенно мы увидим корректировку цен на вторичное жилье в сторону снижения, полагает Хусаинов из «Этажей». По его словам, если высокие ипотечные ставки продержатся долго, а геополитический кризис не разрешится в кратчайшие сроки, к концу года цены на вторичное жилье могут снизиться на 25-30%.
Общий спад в течение года по цене будет около 10-15%, полагает Богач из «Авеню-Москва». По его оценке, это произойдет примерно через полгода.
«Если спрос на вторичном рынке жилья начнет ослабевать, то постепенное снижение цен начнет проявляться только ближе к осени, если же спрос будет оставаться на высоком уровне, то фиксировать понижение цен на вторичные квартиры, скорее всего, мы начнем уже после наступления 2023 года», — полагает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
Доброхотова из «Бест-Новострой» считает, что снижение цен начнется «уже в краткосрочной перспективе», Попов из «Циан.Аналитики» — что в среднесрочной. Оба эксперта связывают ценовые перспективы с моментом спада ажиотажного спроса.
Рынок станет бартерным
Альтернативные сделки, участники которых продают один объект недвижимости, чтобы приобрести другой, станут самыми распространенными на рынке, если высокие ипотечные ставки продержатся долго, полагают опрошенные эксперты.
«В настоящий момент в банках заявленные минимальные ставки по ипотечным кредитам на покупку готового жилья составляют 17,5-23% годовых», — говорит генеральный директор компании Online-Ipoteka Иван Веденисов.
Ипотека в таких условиях может использоваться только как краткосрочный кредит, уточняет управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, это работает так: покупатель берет ипотеку, оплачивает приобретенную квартиру, а затем закрывает кредит из средств от продажи своей старой квартиры.
В отсутствие доступной ипотеки альтернативные сделки станут основным инструментом на вторичном рынке, полагают опрошенные участники рынка.
Сегодня альтернативные сделки и правда в приоритете, говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Скорее всего, вторичка превратится в своего рода бартерный рынок, где проходят в основном альтернативные сделки с минимальным привлечением дополнительных денежных средств, заключает Коркка из «Метриум».