«Цены растут 30 лет, падения видны только аналитикам»
Несмотря на фактическое сворачивание льготной программы в крупных городах, россияне продолжают брать квартиры в ипотеку. Эксперты в беседе с «Газетой.Ru» отметили, что рынок пока не успел отреагировать на повышение ключевой ставки ЦБ – это повод поторопиться, если человек планирует улучшить жилищные условия. Кроме того, растет стоимость стройматериалов и труда самих строителей, а спрос на жилье остается стабильным. Но если рассматривать жилье как инвестицию, лучше подождать, пока не остынет рынок.
Банки по-прежнему фиксируют высокий спрос на ипотеку, несмотря на то, что льготная госпрограмма в крупных городах фактически свернулась. В частности, повышенный спрос на жилищные кредиты отметили в ВТБ.
«Ипотека остается драйвером роста всего розничного рынка, и мы фиксируем повышенный спрос на жилищные кредиты. Он объясняется как действием различных программ господдержки, так и доступным уровнем ставок на рынке в среднем в 2021 году», — сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе.
Российские банки за девять месяцев нарастили выдачу ипотеки более чем на 40%, достигнув рекордных значений – 4 трлн рублей, добавили там. В ВТБ с начала года было оформлено жилищных кредитов более чем на 780 млрд рублей.
Ипотечный рынок в России еще «далек от насыщения», заявил «Газете.Ru» управляющий директор Совкомбанка Артем Языков. По его словам, это подтверждает то, что ограничение льготной госпрограммы не привело к сокращению числа заявок у банка: сейчас их поступает на треть больше.
«По нашему мнению, не только текущий, но и следующий год (при отсутствии высоких показателей инфляции, что важно) покажет рост объемов выдачи ипотечных кредитов, и общего портфеля ипотеки в банковской системе, а вес и доля самой ипотеки на рынке недвижимости будут повышаться», — отмечает он.
МКБ наблюдает рост спроса на ипотеку с начала этого года, сообщил «Газете.Ru» начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. С января по октябрь 2021 года прирост по общему объему выдач составил 80%. При этом объем выданных льготных ипотечных кредитов за первое полугодие также превысил 80%.
В банке «Дом.РФ» также сообщили «Газете.Ru», что ипотечный портфель растет в течение всего года. На данный момент объем оформленных кредитов составляет более 100 млрд рублей, рассказал директор розничных продуктов Евгений Шитиков. Спрос растет по всем основным программам, среди самых популярных – льготная госпрограмма на новостройки, «Семейная ипотека». Больше всего кредитов было выдано в Москве и Подмосковье. В десятку также вошли Санкт-Петербург и Ленинградская область, Екатеринбург, Самара, Краснодар, Нижний Новгород, Тюмень, Ростов-на-Дону, Воронеж, Новосибирск.
Напомним, льготная госпрограмма по ипотеке на покупку новостроек была запущена в 2020 году – для поддержки граждан и застройщиков на фоне пандемии. Изначально ставка по ней составляла до 6,5% годовых. Для Москвы и Санкт-Петербурга был установлен лимит в размере 12 млн рублей, для регионов – 6 млн рублей. Этим летом ипотеку решили продлить на год – до 1 июля 2022 года. Однако теперь ставка составляет 7%, а предельный размер кредита – 3 млн рублей для всех регионов. Россияне, у которых есть хотя бы один ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, также могут воспользоваться «Семейной ипотекой». Ставка – до 6% годовых.
Упавший спрос на жилье
Спрос на жилье в третьем квартале 2021 года снизился, сообщил «Газете.Ru» руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов. Например, на рынке новостроек в Москве и Подмосковье число сделок снизилось на 20% по сравнению со вторым кварталом 2021 года, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – на 10%.
По сравнению с рекордными показателями конца 2020 года спрос упал еще сильнее: на 32% и 41% соответственно.
По словам Попова, это связано не только с урезанием льготной программы, но и с ростом цен на фоне стагнации доходов населения: за год стоимость жилья увеличилась на 25-30%. «Вместе с тем, обвального падения спроса избежать удалось», — отмечает он.
Спрос на первичном рынке поддерживается в том числе за счет спецпрограмм по ипотеке, которые предлагают застройщики и банки.
Вторичный рынок чувствует себя «уверенно» — здесь активность покупателей почти не изменилась, говорит Алексей Попов. В Москве в третьем квартале 2021 года число сделок было только на 4% меньше, чем во втором.
По словам директора департамента ипотечного кредитования инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet Алексея Новикова, спрос на жилье сейчас восстанавливается. «Если в июле-августе в Москве после изменения условий предоставления государственной субсидированной ипотеки спрос на этот продукт действительно несколько снизился, то уже в сентябре граждане стали осознавать, что ставки остаются на достаточно комфортном уровне и вполне позволяют улучшать жилищные условия и приобретать квартиры и дома», — сказал он «Газете.Ru».
Могут ли цены на жилье снизиться — и стоит ли сейчас брать ипотеку
Фактическое снижение цен сейчас маловероятно, говорит Алексей Попов из «Циан. Аналитики». Однако возврат к дешевой ипотеке «как в 2020 году» теоретически возможен — при запуске новых или расширении существующих льготных программ.
«Они (цены – «Газета.Ru») росли все 30 лет существования свободного рынка, кроме 1998 года (когда был дефолт), 2008-2009 года (когда был мировой финансовый кризис) и 2015 года (когда сложилось сочетание негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры). Все остальное время цены или росли, или стагнировали, или даже чуть-чуть падали (как в 2004 и 2016 гг.), но это падение было заметно лишь аналитикам», — подчеркнул он.
Если рассматривать краткосрочную перспективу, то ипотеку стоит брать сейчас, отмечает Попов. Он отметил, что банки пока еще не отреагировали на повышение ключевой ставки ЦБ (на 0,75 п.п. – до 7,5%; вслед за повышением ключевой ставки банки также повышают у себя ставки по ипотеке).
«Тем, кто планирует подождать, можно в качестве аргумента использовать то, что долгосрочная стратегия ЦБ подразумевает переход к снижению ключевой ставки, значит, подешевеют и ипотечные кредиты у банков. Но сейчас сложно прогнозировать, когда это произойдет, так как инфляция продолжает расти — и в условиях продолжающейся пандемии предпосылок для ее замедления немного», — говорит эксперт.
По словам Алексея Новикова из Est-a-Tet, повышение ключевой ставки ЦБ сейчас заставило потенциальных покупателей задуматься, что ставки пока не снизятся. Это касается и цен: они все еще растут, пусть и не такими темпами, как год назад. Так, в третьем квартале 2021 года средневзвешенная цена предложения по Москве выросла на 1,6% за три месяца. С учетом элитного сегмента она достигла 411,9 тыс. рублей за метр.
«Важно понимать, что стройматериалы дорожают, стоимость труда строителей также дорожает, спрос не снижается. Поэтому при наличии потребности мы всегда рекомендуем совершать покупку и не откладывать решение жилищного вопроса», — заключил эксперт.
В девелоперской группе «Самолет» также отмечают, что в ближайшее время жилье дешеветь не будет. «Для этого просто нет достаточных условий. В том числе, это связано с низкой обеспеченностью квадратными метрами россиян в целом. Поэтому спрос остается высоким», — рассказал «Газете.Ru» директор по продажам Кирилл Храпов. Одним из драйверов спроса сейчас является ипотека, и если говорить более узко – приемлемый размер ежемесячного платежа.
Конкретно на московском рынке по итогам третьего квартала 2021 года рост цен замедлился, сообщил «Газете.Ru» управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. В первую очередь это касается массового сегмента и бизнес-класса.
«Предложение наконец начало увеличиваться, а спрос, наоборот, снизился. Достижение баланса спроса и предложения может привести и к стабилизации цен. В ближайшее время мы ожидаем стимулирующих акций к новому году, которые в прошлом году отмечены не были», — отметил он.
На рынке элитной недвижимости ситуация меняется медленнее: пока что здесь сохраняется дефицит предложения, что оказывает давление на цены, добавил Новиков. Предпосылки для стабилизации ситуации и замедления темпов роста цен могут появиться к концу 2021 года – началу 2022 года. «Но ожидать какого-то существенного снижения показателей в ближайшей перспективе точно не стоит», — сказал эксперт. В целом в сегменте элитной недвижимости не такая сильная зависимость от ипотеки, но повышение ключевой ставки может отразиться на охлаждении спроса.
Решить жилищный вопрос или инвестировать?
С одной стороны, кредит стоит брать тогда, когда он необходим – особенно если речь идет об улучшении жилищных условий, рассуждает руководитель отдела аналитических исследований «Высшей школы управления финансами» Михаил Коган. Но делать это стоит в случае, если человек уверен в своей платежеспособности.
С другой стороны – чем выше ставка ЦБ, тем выше и ставки по ипотеке. Кредиты становятся «неподъемными» для заемщиков. При этом из-за роста ипотечных ставок постепенно снижается число покупателей на рынке, вследствие этого сокращается и стоимость предложения.
«И здесь уже нужно высчитывать выгоду от несколько более высокой ставки и сниженной стоимости приобретаемого объекта. Другими словами, если в ипотеке есть необходимость, ее однозначно стоит брать. Если есть возможность обойтись без нее или выждать какое-то количество времени, пока окончательно остынет рынок, то стоит поступить именно так», — сказал эксперт «Газете.Ru».
Вопрос о том, удобное ли сейчас время для ипотеки, зависит от целей человека, отмечает коммерческий директор Regions Development Ольга Гусева. Если ему нужно решить квартирный вопрос — то брать ипотеку нужно. «Кредит берется на длительное время и не с целью получения некого дохода, выгоды, а для решения конкретных жилищных вопросов», — отметила она, отвечая на вопросы «Газеты.Ru».
Если же покупателю нужно купить недвижимость по оптимальной цене (как инвестицию), то покупку стоит совершать при низкой ипотечной ставке. «Если мы говорим о вложении средств или дальнейшей перепродаже, то вопрос не в ипотеке, а в тщательном анализе рынка и оценке потенциала объекта. Чем интереснее объект на старте, тем выше у него потенциал», — подчеркнула Гусева.
По ее словам, в этом году проекты показывают положительную динамику, инвестиции себя окупают. Скорее всего, этот тренд будет сохраняться. «Возможно, за счет снижения спроса рост не будет столь значительным, но он точно будет выше, чем ставка по депозиту», — пояснила Гусева.