Цифровая ипотека: сокращение издержек
На сессии форума FINOPOLIS 21, посвященной цифровой ипотеке, были рассмотрены барьеры, затрудняющие развитие цифровых сервисов, и способы их преодоления.
«Безопасная ли, бесшовная ли ипотека на диване или покупателю придется идти за электронной цифровой подписью (ЭЦП) и к нотариусу?» — сформулировала повестку Ольга Полякова, зампред Банка России, выступившая модератором сессии. Она поинтересовалась, все ли участники, включая банки и госорганы, готовы к переходу на «цифру». По ее словам, электронное оформление и регистрация сделки станет решением проблем с наличием множества контрагентов только в случае, если потребитель проголосует за цифровой формат.
Новый вызов: регистрация за сутки
«Сегодня 60% сделок с ипотекой регистрируется в электронном виде, — сообщила Елена Мартынова, заместитель руководителя Росреестра. — В январе 2020 года было 9% сделок, рост колоссальный — в 6,5 раз. Это результат тесного партнерского взаимодействия с кредитным сообществом. Мы попросили изменить процесс взаимодействия, чтобы банки напрямую направляли в Росреестр пакеты документов, а клиент не посещал МФЦ. Приоритет для нас — забота о человеке, а не скорость в ущерб качеству, поскольку речь идет о гарантии прав на недвижимость».
Анатолий Печатников, зампред правления ВТБ, прогнозирует, что в 2021 году 1,8 млн семей улучшат условия за счет ипотеки, что позволяет лучше представить масштабы цифровизации в данном сегменте экономики.
Елена Мартынова рассказала, что реализуемый Росрееестром проект «Электронная ипотека за 24 часа», стартовавший в прошлом году с четырех регионов, сейчас охватывает все субъекты федерации. И каждая третья сделка по стране регистрируется в этот срок.
Николай Васев, вице-президент — директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка, сказал: «Скорость регистрации вдохновляет. По ряду регионов она проходит меньше чем за сутки, по отдельным сделкам — в срок до нескольких часов». Он отметил, что в 2016 году, когда в Сбере только начали заниматься цифровизацией ипотеки, объемы таких сделок составляли 5–10%, сейчас — около 85–89%.
Еще один проект — электронная закладная — уже протестирован, и Росреестр технологически готов к тому, чтобы погасить такую закладную можно было из любой точки страны, пообещала Елена Мартынова.
Стимул для клиента: взгляд банкира
Среди выгод цифрового формата Анатолий Печатников отметил сокращение издержек как для потребителя, так и для банка, а соответственно снижение ставки по кредиту. Показатель составляет около 0,5% (в зависимости от уровня цифровизации конкретного банка), в него включены расходы на проведение сделки, сопровождение и обслуживание кредита для физлица.
«Но процесс приобретения жилья и владения им содержит очень много государственных и окологосударственных сервисов — около 20, — обозначил препятствие для развития цифровизации Анатолий Печатников. — Часть хорошо цифровизированы, например регистрация сделки, другие — нулевые. Например, в полицию с цифровой выпиской не придешь».
Остается и ряд законодательных ограничений. «У потребителя возникают два офлайн-контакта: один — для выпуска ЭЦП, другой — для идентификации клиента по Закону № 115- ФЗ в банке. Непонятно, почему эти контакты нельзя совместить, — поинтересовался банкир. — Закон об ипотечных каникулах от 2019 года также почему-то требует бумажного сопровождения».
Барьеры: версии от ВТБ и Сбера
«В жилищной сфере есть отдельные инициативы — ВТБ, Банка России, Росреестра, но не хватает системного архитектурного видения. Я говорю о создании суперсервиса “ДОМ”, — высказался Анатолий Печатников. — Государство должно определить, какие сервисы необходимо цифровизироть, по каким стандартам; где эти сервисы должны быть расположены — на портале госуслуг или “ДОМ.РФ”, в Росреестре? Стандартизация, унификация и общая концепция для всех участвующих в системе органов власти позволят нам двигаться вперед».
Николай Васев сообщил, что готов присоединиться практически ко всем тезисам коллеги из ВТБ, и добавил: «Дополнительные затраты возникают при покупке долей. Счета эксроу часто открыты не в том банке, где ипотечный кредит, документы надо привезти либо вызвать курьера».
Задачи «ДОМ.РФ» на 2022 год — построение полноценной архитектуры цифровых сделок с недвижимостью и модели взаимодействия различных цифровых сервисов, как государственных, так и частных; перевод в цифровой формат всех сделок с недвижимостью, не только ипотечных, сообщил Артем Федорко, председатель правления Банка «ДОМ.РФ».
Еще одна проблема связана со страхованием. Заемщик выбирает страховую компанию, но верифицировать агента невозможно, как и убедиться, что страховой полис реален. Это создает риски, пояснил Николай Васев. «Внедрение цифрового документооборота снизит риски для банков, заемщиков, упростит весь операционный путь», — уверен представитель Сбера.
По его мнению, многие этапы на пути к сделке, обделены вниманием органов власти. В качестве примера он привел получение выписки из домовой книги, которое «не подвергается цифровизации». И таких документов наберется «перечень».
Артем Федорко напомнил, что только половина всех сделок совершается с применением кредитования. «Важно смотреть на весь жизненный цикл сделки от подачи заявки до рефинансирования. Количество участников процесса колоссально: как со стороны государства (ЗАГСы, МВД, Росреестр, ЦБ), так и со стороны участников финансовой инфраструктуры (депозитарии, банки, оценочные и страховые компании). И уровень цифровой зрелости очень разный», — согласился он.
Виртуальное окно для переговоров
«Банально, но Росреестр не знает, где оформить виртуальную комнату сделок, чтобы все участники — покупатели и продавцы — могли собраться и обсудить формат договора или заключить его», — сказал Анатолий Печатников. Он считает, что выработать стандарты и защитить их на уровне правительства — профильная задача «ДОМ.РФ», а коммерческие сервисы смогут потом органично, через технологии открытого обмена данными, встраиваться в единую систему.
Комментируя этот вопрос, Елена Мартынова предложила «руководствоваться интересами человека». «Есть личный кабинет на каждом ресурсе, в том числе и в Росреестре. Сейчас там вместо 36 шагов всего три, в основном все поля предзаполнены, — сказала она. — Но есть и личные кабинеты в банках, в нотариате. Россреестр инициировал проект, позволяющий из всех личных кабинетов заходить, приглашать юристов, нотариуса, банки для подписания договора».
ЭЦП глубокой архивации
У цифровой ипотеки есть и обратная сторона — мошенничество, отметил Анатолий Печатников. «Росреестр уже ограничил возможности цифровой регистрации и требует привлечения аудитора сделки — банка, МФЦ или иной стороны. Мы знаем, как с такой проблемой бороться», — сказал банкир.
Представитель Росреестра сказала, что, поскольку именно на регистраторе лежит уголовная ответственность, в структуре внедряют ИИ, который поможет избегать мошенничеств.
Николай Васев заострил внимание на том, что при выпуске усиленной ЭЦП «некоторые игроки рынка под разными углами смотрят на 63-ФЗ: есть случаи идентификации через селфи, скайп; Сбер не считает возможным позволить такую идентификацию, есть предложение дать законодательную возможность выпускать ЭЦП, если банк произвел идентификацию клиента».
Дмитрий Дубынин, директор департамента развития технологий цифровой идентификации Минцифры, отметил, что УКЭП обеспечивает неизменность документа и позволяет определить дату подписания. «Вопрос с необходимостью личной явки в удостоверяющий центр уже решается. Последние изменения в 63-ФЗ предусматривают не только получение подписи в очном формате или доставку через доверенную организацию, но и два варианта удаленной выдачи: с применением загранпаспорта гражданина РФ с биометрическим чипом и путем идентификации в единой биометрической системе, — сказал спикер. — Сейчас эти опции удостоверяющими центрами уже реализуются, история будет развиваться».
С августа 2021 года Минцифрой запущен пилотный проект, позволяющий 90 млн граждан, имеющим запись на портале госуслуг, выпустить УКЭП, которая будет храниться в архиве электронного правительства. Она может применяться для получения государственных услуг. Сейчас пилотируются предоставление по такому договору услуг взаимодействия с операторами связи, документы можно подписывать с помощью мобильного приложения смартфона, уже оформлено 90 тыс. таких договоров, рассказал эксперт министерства.
«Мы как Минцфры смотрим в такие форм-факторы, которые позволят обеспечить процессы, наши технологии не сквозные, а встраиваемые. Нужно вместе с коллегами смотреть на клиентские пути, это поспособствует переводу ипотеки в цифровой вид», — убежден спикер. — Решается и вопрос безопасности, поскольку ключ к такой электронной подписи не носят в кармане». Пока же, используя УКЭП, крайне важно не допускать возможность дискредитировать подпись, сказал он.
Также Дмитрий Дубынин сообщил, что совместно с ЦБ прорабатывается законопроект, где закрепляется идентифицация гражданина в момент подписания сделки с помощью ЕБС, что обезопасит сделку с УКЭП.
«ДОМ.РФ» наметил «зоны роста»
Артем Федорко рассказал, что «электронные закладные выдаются во всех субъектах РФ практически всеми банками. В последние полтора квартала уже более 1 тыс. в день, а по итогам года будет выдано около 100 тыс. «Но половина ипотечного рынка функционирует вообще без закладных — бумажных или электронных. Вызов в том, чтобы стимулировать банки, рынок к переходу в электронный формат в отношении всех сделок, всех продуктов», — считает он.
Одна из зон роста — это государственные льготные программы, оператором которых является «ДОМ.РФ». По ним доля электронных закладных пока минимальная, сообщил Артем Федорко. В «ДОМ.РФ» работают, чтобы сделать механизм удобным во всей продуктовой линейке банка, по всем программам: «На уровне регионов у нас под 300 программ, и все они, к сожалению, не стандартизированы; там зачастую электронная ипотека не выдается. Мы видим свою задачу в том, чтобы активно заниматься переводом на электронные рельсы всех программ, чтобы они стыковались между собой, чтобы в них было удобно участвовать широкому кругу банков».
Проект электронной закладной реализован в технологии мастерчейн на принципах блокчейна, отметил Артем Федорко.