Удорожание стройматериалов может стать положительным фактором для льготной ипотеки

Строительные компании, работающие по госконтрактам, получат возможность корректировать в свою пользу стоимость объектов. Как же быть участникам рынка жилищного строительства? Получается, рекордные доходы девелоперов за истекший год не такие уж и рекордные. Воплощая проект новостройки, на все этапы строительства материалами запастись невозможно, какие-то траты выражаются лишь на бумаге. В реальности же они могут оказаться значительно больше, и часть полученной прибыли пойдет на погашение разницы.

В первую неделю августа Минстрой предложил механизм, позволяющий исполнителям госконтрактов, стоимостью от 1 млн рублей и заключенных до 1 июля 2021 года, увеличивать договорные цены до 30%. Это должно компенсировать произошедший, а может быть и продолжающийся, рост цен на стройматериалы. При этом Минпромторг РФ отметил снижение темпов удорожания стройматериалов в России, оговорив возможность влияния сезонных факторов. Ранее о росте цен около 15% на строительные материалы во всем мире, спровоцированном окончанием пандемии, сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин.

Нет худа без добра

А вот аналитик финансовой группы «Финам» Наталья Пырьева причиной существенного удорожания многих материалов, среди которых металл, бетон, пластик, древесина и лакокрасочные материалы, считает «резкий рост спроса на недвижимость, начавшийся в середине 2020 года», который привел в движение рынок отделочных и стройматериалов. Эксперт подчеркнула, что, благодаря существованию цепочки поставок до конечного клиента, происходит удорожание на каждом этапе. При росте отпускной стоимости на 10-15%, пройдя до места стройки «3-4 этапа, 5-7 доставок и 2-3 склада хранения», где везде есть работники и накладные расходы, конечное удорожание материалов для клиента в реальности может составить порядка 50-60%.

Редакция «Нашей Версии», исследуя этот вопрос, по своим каналам получила из регионов цены на различные строительные и отделочные материалы от руководителей строительной компании и мебельной фабрики. Копии товарных накладных находятся в редакции. Источники попросили не называть свои данные. Цифры же получились такие. Строительная компания:

Мебельная фабрика:

То есть, рост цен в годовом выражении, согласно присланным данным, оказался от 49% до 105%. 16 июля 2021 года поставщик мебельной фабрики, ООО «Уралсервис», уведомил клиентов о повышении цен еще на 15-20% в зависимости от толщины листа. Аналогичные уведомления о предстоящем повышении цен на продукцию на 25-27% с 15 июля 2021 года отправил своим партнерам 29 июня Вятский фанерный комбинат, входящий в концерн «Сегежа Групп».

Рост цен на стройматериалы имеет неожиданный, но положительный момент. Стоимость составляющих оправдывает собой выросшие цены на недвижимость. В какое-то время аналитики всерьез опасались ипотечного пузыря, который мог спровоцировать возросший спрос на новостройки, вызванный программой господдержки строительного сектора. Сейчас, как отмечает, например, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев, есть объективные причины, которые не дают ценам на жилье снижаться: «Помимо стройматериалов стоит отметить рынок рабочей силы, многие компании сталкиваются со сложностями в обеспечении стройплощадок необходимым количеством рабочих рук - также вследствие пандемии. Вся эта ситуация способствует росту себестоимости, которая вкладывается в конечную цену жилья».

Кто раскошелится?

Но, что же будет дальше? Производители различных строительных материалов объясняют рост цент повышением стоимости составляющих: смолы, парафина, химических реагентов, - а также тарифов на электроэнергию и транспортных услуг. Значит, себестоимость строительства снижаться не должна. При этом, по данным Росреестра, количество сделок в мае 2021 года по отношению к маю 2020 года увеличилось более, чем на 80%. Простая арифметика говорит о том, что строителям, с учетом возросшего спроса (что соответствует требуемым объемам застройки), а также удорожания строительных и отделочных материалов и рабочей силы, денег потребуется в 2-2,5 раза больше, чем год назад. За счет чего можно будет получить такой приток финансов от населения?

Председатель совета директоров компании «Бест-Новостройки» Ирина Доброхотова считает, что, из-за удорожания строительных материалов, в отдельных регионах, «где ранее жилищное строительство было всего лишь нерентабельно, теперь оно попросту убыточно». И, в результате, делает вывод: «Государство пробует решить проблему стимуляцией спроса с помощью субсидирования ипотеки, но где-то этой меры наверняка не хватит, и либо покупатели не рискнут вкладываться в подорожавшую новостройку даже под 7%, либо сами девелоперы не рискнут затевать проект, опасаясь ничтожно малого спроса». В итоге, рост спроса и рост цен произойдет в крупных городах, «с инвестпотенциалом недвижимости».

Но крупные города пока не дают повода для радости. Дело в том, что условия выдачи льготной ипотеки изменились. И не так сказывается незначительно выросшая процентная ставка по кредиту, как уменьшение лимита кредитования. Если до конца июня 2021 года в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит на сумму до 12 млн рублей, а в других субъектах до 6 млн рублей, то новые условия установили общий максимум – 3 млн рублей. Как пишет Forbes, в Москве за первую неделю июля было подано 852 заявки, за вторую — 469 против 4700 в конце июня. В Санкт-Петербурге – 464 и 1087 заявок соответственно против 3200. Газпромбанк в первые недели июля зафиксировал в связи с этим падение спроса на льготную ипотеку на 55%; Промсвязьбанк – в шесть раз за первую неделю; ВТБ сообщил о падении на 80% спроса в Москве и Санкт-Петербурге, банк ДОМ.РФ сообщил про 600 обращений за июль 2021 против 2 400 обращений за этот же месяц годом ранее.

Что такое 3 млн рублей для Москвы? По данным портала cian.ru, в столице выставлено на продажу 28 628 квартир в новостройках. При этом цены на квартиры начинаются, практически, с 4 млн рублей, более дешевых – единицы. Квартир стоимостью до 6 млн рублей (когда первоначальный взнос составит от 25% до 50%, за редким исключением) экспонируется 1 754, или 6,1% от общего числа. Желающим приобрести более дорогую недвижимость по программе льготного кредитования, нужно иметь более 50% собственных средств. В то же время квартир стоимостью от 15 млн рублей выставлено 9 185, то есть около 32%, почти треть рынка.

Парадоксы льготного кредитования

Думается, снижение лимита – мера правильная и своевременная, которая не позволит образоваться массе заемщиков, не способных оплачивать принятые обязательства. Ведь 12 млн рублей, взятые даже на 30 лет под 6,5% годовых, предполагают ежемесячную выплату в течение всего этого срока в размере около 98 тысяч рублей. Даже в столице такая сумма не покажется незначительной. Уменьшение сроков кредитования увеличит ежемесячный взнос. Если же говорить о 6 млн для регионов, также выданных на 30 лет под 6,5%, то платить придется примерно 49 тысяч рублей в месяц. Лишь в единичных субъектах такие условия покажутся действительно льготными.

Но, снизив риски для населения, такое решение повысило риски строителей. Где взять необходимые для поддержания динамики финансы? Существует парадокс про брадобрея, на который указал английский философ и математик Бертран Рассел: «Пусть в некой деревне живёт брадобрей, который бреет всех жителей деревни, которые не бреются сами, и только их. Бреет ли брадобрей сам себя?» Правильный ответ – такого брадобрея не существует.

Возможно, что-то подобное, размышляя о судьбе льготной ипотеки в России, решают люди, могущие влиять на этот процесс. Председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина не раз говорила о её своевременном свертывании, так как она стимулирует рост цен на недвижимость и негативно влияет на доступность жилья. Такое же мнение высказывал и глава Сбербанка Герман Греф: «Из нее надо выходить, безусловно. Когда выходить – вопрос открытый. Если не будет никаких потрясений, я лично за то, чтобы, может быть, с июля эту программу не продлевать». Сторонниками продления программы льготного жилищного кредитования можно считать вице-премьера правительства РФ Марата Хуснуллина и министра финансов РФ Антона Силуанова, который предупреждал о необходимой корректировке параметров такой ипотеки.

Приходится признать, что динамика цен на недвижимость пока что остается в заметной зависимости от политической воли людей, принимающих стратегические решения. Только вот полумерами, возможно, вопрос не решить. С уменьшением кредитного лимита для центральных регионов сразу в четыре раза, результат, похоже, равен остановке кредитования. Взяло ли верх мнение Набиуллиной и Грефа? Нет. Должны ли этому радоваться девелоперы? Похоже, тоже нет. Возможно, очередной площадкой господдержки станет строительство индивидуального жилья, а также адресная помощь, направленная в сторону многодетных семей, а в перспективе и в сторону бюджетников. Причем здесь слово «перспектива» можно прочесть в двух смыслах: в отношении времени и в отношении результата.