Ужесточение льготной ипотеки: что ждет россиян при покупке квартиры
Власти обсуждают ужесточение требований к выдаче ипотечных кредитов с господдержкой. Нововведение коснется тех самых льготных программ, за счет которых в 2022 году на плаву удержалась первичка. К чему готовиться ипотечникам — об этом «НИ» спросили у застройщиков.
Власти анонсировали, что минимальный первоначальный взнос для заемщиков увеличится с 15 до 20%, а предельный размер субсидии банкам снизят на 0,5 п. п.
Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов полагает, что анонсированное ужесточения вызвано желанием властей ограничить доступ к ипотеке неплатежеспособных заемщиков.
«В этом году на фоне снижения реальных доходов населения, а также с учетом высокой стоимости жилья ускорился прирост просроченной задолженности. На кредиты под покупку недвижимости теперь приходится больше половины всех долгов россиян. Ожидаемо, что сложившаяся ситуация вызывает опасения у Центробанка, который не первый год прогнозирует угрозу ипотечного пузыря», — говорит Андрианов.
И отмечает: при первоначальном взносе 20% объемы выдачи льготной ипотеки, что ожидаемо, сократятся.
Девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин подчеркивает: 90% ипотечных сделок на первичном рынке совершаются с господдержкой.
«А всего с привлечением кредита приобретается от 50% до 70% нового жилья. То есть льготная ипотека критически важна для рынка новостроек. Порядка 50% заемщиков ипотеки вносят минимально допустимый первоначальный взнос — от 15% до 20%. Это значит, что значительному числу участников программы придется копить дополнительные средства, либо отказаться от покупки. При этом собрать нужную сумму в текущих условиях будет сложно — доходы стагнируют, а цены на жилье продолжают расти. Поэтому снижение спроса может быть заметным», — говорит Щекин.
Директор по развитию ГК «Жилой Квартал» (Республика Башкортостан) Эдуард Самигуллин поддерживает статистику коллеги и добавляет, что увеличение минимального размера первоначального взноса может снизить покупательскую активность именно в стандарт-классе. «Если же рассматривать комфорт- и бизнес-класс, то такой рост не является критичным для их аудитории и не станет ограничивающим фактором», — говорит Самигуллин.
Такого же мнения придерживается директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова. Она добавляет, что непосредственно изменение предельного размера субсидии банка, может, и снизит количество сделок, но не значительно. «А вот увеличение первоначального взноса до 20% на рынке скажется более существенно», — говорит Анастасия Бычкова.
То, что люди экономят каждую копейку не от хорошей жизни, отмечает и коммерческий директор ГК «Кортрос» Дмитрий Железнов: «Безусловно увеличение первоначального взноса приведет к снижению спроса, так как многие клиенты (около 85%) рассматривают покупку квартиры в ипотеку с минимальным взносом, чтобы сохранить часть средств на последующую покупку мебели».
Он также отметил, что и в целом нагрузка на ипотечников увеличится:
«Снижение предельного размера субсидии также является негативным фактором, т. к. увеличивает ежемесячную нагрузку на покупателя. Например, при сумме кредита 6 млн рублей на 30 лет по программе государственной поддержки ваш ежемесячный платеж составит 41 150 рублей, при действующих условиях субсидирования платеж составит 36 000 рублей в месяц за счет снижения ставки. Если снизят предельный размер субсидии на 0,5%, то платеж составит уже 38 000 рублей в месяц при той же сумме кредита. В данном примере разница в ежемесячном платеже, конечно, небольшая, но за год дополнительная переплата составит 24 000 рублей, а это уже стоимость полиса страхования».
Впрочем, не все участники спешат списывать со счетов льготную ипотеку.
Коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров заявил «Новым Известиям», что сокращения сделок по льготным ипотечным программам с господдержкой не произойдет.
«Причина в том, что ипотека с господдержкой — это на сегодняшний день самый привлекательный инструмент для покупки жилья на первичном рынке. Снижение субсидии банкам на 0,5 процентного пункта не будет заградительной мерой. Особенно это ощущается сейчас, после того, как в июле и в августе текущего года ЦБ поднял ключевую ставку и классическая ипотека заметно подорожала. Если рынок и „схлопнется“, то это будут какие-то считанные проценты. Как правило, неделю — две уходит у покупателей на принятие изменившихся условий. Потом спрос восстанавливается», — говорит Шаров.
Не критичным порог в 20% считает и руководитель ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилия Алексашина.
«Повышение первоначального взноса по программе ипотеки с господдержкой с 15 до 20%, на мой взгляд, не является критичным. Безусловно, клиентов с минимальными собственными средствами в сегменте наиболее доступного жилья у нас немало. Но, как правило, в этом случае покупатели готовы компенсировать недостаток собственных средств за счет потребительского кредита. О массовом отказе от ипотеки с господдержкой можно было бы говорить, если б порог минимального первоначального взноса подняли до 30%», — полагает Алексашина.
На адаптивность рынка недвижимости указывает и директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. Маловероятно, считает он, что указанные меры окажут заметное влияние на объемы проводимых сделок.
«Уже сейчас многие покупатели вносят первоначальный взнос в размере 20%, чтобы получить минимальную ставку по кредиту. Но увеличение размера собственного участия может перераспределить спрос в сторону объектов меньшей площади или более доступного ценового сегмента», — рассуждает Терентьев.
Коммерческий директор OptimaDevelopment (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев отмечает, что на фоне роста рыночных ставок льготная ипотека все равно останется самым привлекательным инструментом для ипотечников. Но, добавляет он, предлагаемые изменения способны сдержать рост ипотечного кредитования.
Достаем калькулятор и считаем
Девелоперы по просьбе «Новых Известий» оценили, как изменятся условия ипотечного договора при увеличении первоначального взноса.
К примеру, отмечает Александр Андрианов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет 7 млн рублей. Для покупки такой квартиры заемщик должен принести в банк 1 млн рублей. При повышении ставки взнос составит 1,4 млн рублей.
В ГК «Лидер Групп» отметили, что у них стоимость самой доступной однокомнатной квартиры евроформата начинается от 4,1 млн рублей. При новых правилах сумма первоначального взноса увеличится с 615 тыс рублей до 820 тыс рублей.
«В ЖК River House (проект бизнес-класса) бюджет однокомнатной квартиры — около 8 млн рублей. Если на этом примере, то первоначальный взнос в размере 15% составлял 1,2 млн рублей. При 20% будет 1,6 млн рублей. Это не существенная разница, которая вынудит покупателя отказаться от сделки. Бюджет двухкомнатных и трехкомнатных — около 12 млн рублей. Тут разница в сумме первоначального взноса будет больше — 2,4 млн рублей вместо 1,8 млн. Да, это большая сумма, но опять же, рост не критичный для покупателя, который приобретает квартиру в доме бизнес-класса», — полагает коммерческий директор компании «Риверхаус» Алексей Шаров.
Покупателям однушек в Москве в ценовой категории порядка 15 млн рублей, отмечает коммерческий директор OptimaDevelopment Дмитрий Голев, при оформлении льготной ипотеки (под 8% годовых) придется отдать банку сразу 3 млн рублей, вместо 2,2 миллионов.
Если говорить о Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то в сегментах масс-маркет и комфорт-класс размер первоначального взноса может увеличиться, в среднем, от 200 до 600 тыс рублей, отмечает Сергей Терентьев.
Коммерческий директор ГК «ССК» Анна Ших полагает, что, к примеру, для покупки «однушки» новые «расценки» все же останутся проходной суммой первоначального взноса, что дает застройщикам возможность активно продавать квадратные метры.
В целом увеличенный первоначальный взнос, считает Владимир Щекин, в реальности обернется для клиентов поиском более доступных вариантов, либо попыткой взять недостающую сумму в виде потребительского кредита.
Что выбирают россияне
По прогнозу Национального рейтингового агентства (НРА), по итогам текущего года объем выдачи ипотечных кредитов «подрастет» на 15-20% и составит 5,5-5,8 трлн рублей. При этом более половины спроса придется именно на льготные кредиты, объем которых составит 3–3,2 трлн рублей.
Как отмечает коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков на сегодня ни одна рыночная ипотечная программа не может предоставить покупателем сопоставимые с программами господдержки условия.
«Когда банки вслед за ростом ключевой ставки повысили проценты по своим ипотечным программам на 1-1,5 процентных пункта, выгода от ипотеки с господдержкой стала ещё более значительна», — отмечает он.
Коммерческий директор «Голос.Девелопмент» (Челябинск) Наталья Кузьминых уточняет, что по востребованности у клиентов лидируют семейная ипотека (52%) и ипотека с господдержкой (38,5%).
«Программа для IT-специалистов отстаёт — 7,5%. Остальное — а это всего 2% — приходится на жилищные займы по рыночным условиям», — говорит Кузьминых.
Примерно такие же данные приводит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: в сегменте масс-маркет практически 100% ипотечных сделок — это продажи с помощью льготных программ.
«Среди льготных программ наиболее часто используются классическая льготная ипотека (75% от всех субсидируемых государством кредитов), „Семейная ипотека“ (около 20%). Остальное приходится на долю ИТ-ипотеки и субсидий», — отметил он.
Коммерческий директор OptimaDevelopment Дмитрий Голев указывает на то, что самую популярную и доступную льготную ипотеку догоняет семейная, значимость которой растет.
«Вероятно, в ближайшей перспективе именно семейная ипотека будет пользоваться наибольшим спросом. Это связано с тем, что правительство намерено сделать ставку на адресные программы, которые поддерживают не только строительную отрасль, но и демографическую обстановку», — говорит Голев.
На рост популярности семейной ипотеки указывает и руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилия Алексашина: «Сейчас ипотека с господдержкой остается в нашей компании одной из самых популярных. Однако она лишь немного опережает семейную ипотеку, которая за последнее время также значительно набрала обороты».
Последние пять лет цены на квадратные метры в России неуклонно и быстро растут. С 2019 года квартиры подорожали почти на 80%. И пока рынок по-прежнему держится только на льготной ипотеке.
Глава госкорпорации Дом.РФ Виталий Мутко на заседании набсовета недавно отчитывался перед вице-премьером Маратом Хуснуллиным, что за период январь–июль банки выдали почти 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму в 3,7 трлн рублей. Это в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Льготные продукты обеспечили 40% по количеству ипотечных кредитов и 55% по объёму в денежном выражении.