Только в теории: упадут ли цены на жилье в России

ЦБ спрогнозировал падение цен на жилье после реализации нацпроекта. Эксперты считают, что серьезного снижения ждать не стоит.

АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ

На прошлой неделе Центробанк опубликовал аналитический материал "Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства", в котором говорится, что через 7-9 лет цены на жилье в России могут упасть. Произойдет это в случае реализации нацпроекта "Жилье и городская среда". Также, по прогнозам аналитиков, существенно снизится популярность ипотеки среди россиян. Текущий спрос со временем будет удовлетворен, а новые источники вряд ли появятся – молодое поколение предпочтет больше арендовывать недвижимость, а не покупать.

Редакция Вести. Недвижимость решила выяснить у экспертов, насколько вероятен такой сценарий, и когда российское жилье подешевеет.

Нарастить объем строительства в два раза

По данным Росстата, в прошлом году объем вводу жилья в России составил 75,3 млн кв м. По итогам этого года планируется сдать 88 млн кв м, что на 15% выше прошлогодних показателей. К 2024 году ежегодный объем ввода нового жилья в России должен вырасти почти на треть – до 120 млн кв м, что при заданном темпе  кажется реальным. Спрос на новостройки планируется поддерживать ипотекой, снизив ставки до 8%.

Однако, эксперты ставят под сомнение наращивание объемов строительства до 120 млн кв м на фоне долевого реформирования – многие девелоперы уйдут с рынка, количество проектов сократится.

В ближайшие 2-3 года прогнозируется, напротив, замедление темпов ввода жилья из-за перехода проектное финансирование. "Раскачается" ли отрасль к концу 2024 года до нужных объемов – будет зависеть от того, кто останется "в игре", какими будут условия конкуренции и в целом локальная рыночная конъюнктура, а также общее состояние экономики в стране, говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Сейчас ежегодно сдается в эксплуатацию порядка 70-75 млн кв м при общей площади текущего строительства – 130 млн кв м. Соответственно, чтобы увеличить ввод до 120 млн кв м, необходимо в 1,5-2 раза нарастить объем текущего строительства, что едва ли возможно при уменьшении числа строительный компаний, считает генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин.

Переход на работу с эксроу-счетами, скорее всего, приведет к сокращению объемов строительства, особенно в регионах, где девелоперам непросто получить проектное финансирование. Поэтому целевые показатели в 120 млн кв м вряд ли достижимы, соглашается коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова.

А вот снижения ипотечной ставки до 8% допускают, причем в ближайшей перспективе Уже сегодня ставка стремится к 9% – на рынке уже есть ставки 9,25-9,8 %, и это ставка, не субсидированная застройщиком, а обычная, отмечает Ирина Доброхотова. По ее мнению, если экономическая и политическая ситуация в стране не изменится, то к началу 2020 года ставка опустится до 9%, а через 2-3 – до 8%.

При этом, сама ипотека под 8% все равно является дорогой, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

"Мы имеем дело в некотором роде с замкнутым кругом. Снижать ставки нельзя, потому что у населения нет надежных источников дохода, а нет его из-за отсутствия экономического роста, который требует низкой стоимости кредита", - говорит она. Поэтому, по мнению эксперта,  дорогая ипотека останется одним из главных способов покупки жилья для населения, потому что альтернатив практически нет. Снижение ипотеки поддержит спрос на жилье, но никаких рекордных значений по спросу ожидать не стоит. Причем многое будет зависеть от доходов населения – пока предпосылок к их росту нет.

Ждать ли падения

Что касается резкого снижения цен, то такой сценарий экспертам кажется маловероятным, особенно на фоне реформ, которые предстоит пережить отрасли. За всю историю рынка новостроек в России цены на недвижимость никогда принципиально не снижались. В кризисные моменты случаются обвалы, но затем цены все равно повышаются. Потому что в большей степени они определяются инфляцией, валютными курсами, ценами на нефть, нежели реальной ситуацией со спросом и предложением, говорит Кирилл Игнахин. Чтобы произошел серьезный  ценовой спад, должны быть глубокие изменения в экономике и отрасли.

Расширение объема предложения на рынке действительно должно понизить цены, так как конкуренция среди застройщиков станет выше, говорит генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции" Алексей Перлин.

"Однако это в теории. Девелоперы уже сейчас работают с невысокой маржинальностью. Если цены пойдут вниз, то застройщик откажется от планов по развитию той или иной площадки. Бизнес будет ориентироваться не на целевые показатели, а на реальный спрос. Поэтому цены вряд ли пойдут вниз", - считает эксперт.

Прогнозировать динамику цен на недвижимость на таком длительном временном горизонте затруднительно, особенно в условиях текущей трансформации модели финансирования застройщиков, считает младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина.

Переход на проектное финансирование может снизить объемы ввода жилья за счет ухода с рынка финансово слабых игроков. Как следствие, достичь заложенного в нацпроект значительного роста объемов ввода жилья может быть проблематично, считает эксперт. Кроме того, насыщение спроса населения на жилье сдерживается не столько предложением, сколько ограниченными финансовыми возможностями граждан из-за отсутствия роста реальных доходов. Ипотека в ближайшие годы с высокой вероятностью останется одним из основных доступных способов покупки жилья.

Сценарий резкого снижения цен на жилье из-за недостатка спроса маловероятен, соглашается Мария Литинецкая. Кроме того, нужно понимать, что через 7-9 лет почти все новостройки будут в залоге у банков, выдающих проектное финансирование. Как показал кризис на рынке жилья в Европе в 2007-2010 годов, банки отнюдь не стремятся распродать за бесценок перешедшее им во владение невостребованное жилье. Они готовы придерживать его до лучших времен.

По мнению председателя совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", для серьезного проседания цен на жилье необходимо или преобладание предложения над спросом, или предельно низкий платежеспособный спрос и отсутствие реальных рабочих инструментов для его поддержания. Сейчас все этого нет,  жилье – один из наиболее востребованных товаров в стране, особенно в регионах, где наблюдается рост рождаемости и рост численности населения.

По росту рождаемости сегодня лидируют Севастополь, Чечня и Ингушетия, Тюмень, Ленинградская и Московская область. Спрос на жилье обеспечивается и со стороны приезжих, а по росту миграционных потоков традиционные лидеры – Москва и Санкт-Петербург, Московская область, а также Краснодарский край. В этих регионах спад спроса на жилье маловероятен даже в горизонте 7-9 лет (при отсутствии каких-либо экономических потрясений).

Другой вопрос – дотационные регионы, моногорода, регионы, которые испытывают отток рабочей силы и дефицит рабочих мест, с связи с чем там низок платежеспособный спрос и может даже отсутствовать предложение новостроек. Эти регионы будут требовать поддержки.

В текущей непростой экономической обстановке необходимо развивать социальное жилищное строительства, считает управляющий партнер компании "Метриум". Европейскими странами накоплен достаточный опыт в этом, который можно использовать в России. Социальное жилье может стать временной, переходной моделью массового решения жилищного вопроса до того момента, пока не будет перезапущен экономический рост.

Выходом из ситуации Алексей Перлин видит субсидии по снижению ипотечных ставок. Например, семейная ипотека или программа субсидирования первого взноса на строительство дома. Текущие проценты по кредиту на уровне даже 9-10% годовых в разы выше, чем в европейских странах. Поэтому нужно предпринимать действия по снижению переплаты.