АИЖК меняет подход к управлению залоговыми квартирами
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) меняет подход к управлению непрофильным имуществом — залоговыми квартирами, доставшимися ему от заемщиков-неплательщиков. До сих пор АИЖК реализовывало их через свой сайт, предлагая покупателям льготные условия кредитования. В этом году агентство намерено создать специальный закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) по управлению такими активами. По мнению экспертов, новая, более сложная схема позволит ему сэкономить на налогах.
О том, что АИЖК меняет способ управления перешедшими ему залоговыми квартирами, "Ъ" рассказал заместитель генерального директора агентства Александр Щеглов. До конца года агентство планирует создать специальный ЗПИФ недвижимости, в который намерено передать все доставшееся ему от дефолтных заемщиков жилье. До настоящего времени АИЖК самостоятельно реализовывало его через свой сайт. Для заемщиков, выкупающих залоговые квартиры непосредственно у АИЖК, оно предлагало специальные условия кредитования: при первоначальном взносе 30% кредитная ставка составляла всего лишь 3/4 ставки рефинансирования Центробанка (на текущий момент 6,5% годовых). Но даже несмотря на такой бонус, самостоятельно агентству за все время существования удалось продать менее половины (800) из доставшихся ему квартир (более чем 1,8 тыс.).
Такой результат сопряжен с довольно значительными затратами по содержанию непроданного жилья, указывают в агентстве. Поэтому теперь управление всем залоговым имуществом предполагается отдать профессиональной управляющей компании. "Управление недвижимым имуществом — это специфический бизнес, требующий специальных навыков и соответствующего опыта,— пояснил господин Щеглов.— Для агентства как для рефинансирующей организации такой бизнес не является профильным". По его словам, участники рынка специализированных управляющих компаний, работающих с недвижимостью с использованием ЗПИФов, более компетентны в этом бизнесе. На первоначальном этапе АИЖК предполагает передать в фонд 948 квартир во всех российских регионах общей стоимостью 1,5 млрд руб. Весь доход от реализации жилья через ЗПИФ управляющая компания будет направлять на выкуп новых квартир, перешедших АИЖК.
В агентстве не скрывают, что к такому способу работы с перешедшим ему залоговым имуществом пришлось прибегнуть в том числе из-за того, что не удалось найти риэлтора, который был бы способен реализовать жилье по всей России. "В июне 2012 года агентство проводило открытый запрос предложений среди компаний, готовых оказывать услуги по продаже залогового имущества,— отмечает господин Щеглов,— но ни одно из агентств недвижимости не подало заявки для участия в этом тендере, из чего мы сделали вывод о том, что для них реализация залогового имущества не представляет интереса".
Определиться с управляющей компанией для ЗПИФа агентство намерено до конца января. О своем желании управлять залоговыми квартирами уже заявили пять управляющих компаний: "БКС — Фонды недвижимости", "Солид Менеджмент", "НИК Развитие", "Универ Менеджмент", и "ГФТ Паевые инвестиционные фонды", говорится в документах АИЖК. Ключевым фактором для выбора управляющего станут предложенная претендентом сумма комиссии за управление, а также разработанная им стратегия по управлению имуществом. "С точки зрения агентства, показателями эффективности работы управляющей компании являются скорость продажи и продажная стоимость залогового имущества. Чем быстрее и при этом дороже продано залоговое имущество, тем выше эффективность управляющей компании",— говорит господин Щеглов.
"Предложение АИЖК вполне логично,— отмечает гендиректор "НИК Развитие" Елена Ширковец.— В их базе есть как ликвидные объекты, так и совершенно неликвидные, которые стандартному агентству недвижимости неинтересны. Для нас же такой проект мог бы стать ценным опытом по управлению имуществом почти во всех уголках страны". Впрочем, есть и противоположное мнение. "Мне неясно, зачем делать такую сложную структуру, когда речь идет не об управлении активами, а об их ликвидации,— рассуждает управляющий партнер ИК "Третий Рим" Андрей Мовчан.— А закрытые ПИФы — это довольно сложная и дорогая структура, которая создается для привлечения инвестиций в недвижимость, а не для ликвидации этой недвижимости".
Впрочем, определенный резон для АИЖК в столь непростой схеме все же есть, указывают эксперты. "Обычно закрытые фонды создаются с целью оптимизации налогов,— отмечает эксперт "Райффайзен Капитала" Елена Климанова.— Ведь основное преимущество таких фондов — пониженная ставка налога на имущество. Кроме того, налог на прибыль они уплачивают только после выплаты дохода своему пайщику, тогда как в данном случае выплаты не будет: доход будет направляться на покупку новых активов".