Эксперты: В 2019 году ипотека и цены на жилье вырастут, а стройки замедлятся
За 2018 год в стране ввели на 11 млн кв. м жилья меньше, чем планировали. В Москве и Петербурге год вытянул лишь богатый по вводу жилья декабрь. Но это последний рывок перед спадом, - уверяют участники рынка.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Ближайшие полгода – крайний оптимальный срок для покупки жилья, потому что потом это сделать будет сложнее из-за подорожания ипотеки и квадратного метра, дальше рынок ждет замедление темпов строительства и сужение предложения, – хором говорят опрошенные "Фонтанкой" эксперты. Покупатели уже почуяли впереди неопределенность – в 2018 году в Петербурге и области раскупили аж 4,8 млн кв. м.
По данным замминистра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, в прошлом году по стране ввели 75,3 млн кв. м вместо планируемых 86 млн (это на 4 млн меньше, чем в 2017 году). Минстрой предупреждал о возможном сокращении и предлагал пересмотреть показатели ввода жилья в рамках проекта "Жилье и городская среда". В Москве винят кризис 2014-15 годов, а также рост ставки по ипотеке.
"Конечно, крайне сложно будет достичь результатов, превышающих объёмы прошлого года, – заявил вице-премьер Виталий Мутко 24 января. – Переход на проектное финансирование может негативно сказаться на объеме ввода".
По данным Петростата, в городе за год сдано 3,9 млн кв. м, что больше показателей 2017 года на 12%. Как отчитался комитет Смольного по строительству, план по вводу жилья на 2018 год перевыполнен на 23 % . При этом на протяжении всего года показатели уступали 2017-му, но в декабре ввели чуть ли не половину годового объема. Такой рывок мог бы обнадежить, но, по мнению экспертов, он был последним – тренд к замедлению темпов ввода подтвердили многие.
Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов подтвердил "Фонтанке", что за декабрь сдано порядка 55 % общегодового объема сданного жилья – около 2,5 млн кв. м, и это – рекорд.
"Декабрьский рывок превзошел все ожидания, а объяснить его можно тем, что в последний момент власти ослабили слишком жесткие требования к застройщикам, – говорит он. – Весь год объекты сдавались трудно, застройщики получали отказы по формальным поводам, и мы думали, что сдадим меньше. Но в связи с изменениями, произошедшими в городской администрации, темпы ввода жилья резко пошли вверх. На сегодняшний день и сам рынок заинтересован в повышении ввода, ведь чем больше у компаний будет объектов в стадии готовности, тем проще собрать необходимые средства и тем дольше можно не пользоваться эскроу-счетами, то есть лучше подготовиться к работе в рамках проектного финансирования".
″Глава объединения строителей предполагает, что темпы строительства будут постепенно сокращаться в связи с законодательными поправками, а уход с рынка небольших и средних компаний начнется уже в 2019 году – они будут заниматься распродажей земельных портфелей и достройкой имеющихся объектов, но вряд ли смогут приступить к новому строительству.
Кроме того, надо понимать, что компании начнут аккумулировать средства путем продажи своих объектов, в том числе введенных в рекордном декабре, чтобы далее вкладывать эти средства в стройку новых ЖК. Но во всех случаях отсутствие договора долевого участия и драйвера в виде свободных денег дольщиков сдержит темпы застройки.
Белоусов также подтвердил опасения относительно стоимости квадратного метра: он определенно подорожает, по-другому просто не может быть, так как растет цена на энергоносители и, кроме того, до 80% материалов, оборудования, техники и производственных ресурсов, применяемых на стройке, – импортные.
"Суммарно эти факторы вызовут подорожание от 15 до 20%, но оно будет постепенным в течение 2-2,5 лет, пока отрасль полностью переходит на эскроу и проектное финансирование", – подытожил он.
Управляющий партнер Zenith Property Management Илья Андреев пояснил "Фонтанке", что срыв планов ввода жилья по стране связан в целом с задержкой ввода объектов по разным причинам.
"В глобальном отношении ситуация ухудшается – маржинальность девелопера в жилом сегменте находится на минимальном уровне за весь период статистики – нет лишних средств, нет возможности форсировать темпы строительно-монтажных работ и оптимизировать финансовые потоки, – рассказал эксперт. – К тому же в Петербурге со стороны ГАСН произошел ряд изменений в процессе приема объектов, суммарно повлиявших на ввод. Что касается цены, то подорожание квадратного метра это самое минимальное негативное последствие, которое нас ждет. Например, куда более тревожный показатель – рост себестоимости строительства за последние 3 года примерно процентов на 40. Невероятная гонка за разрешениями на строительство, которую мы все наблюдали в ушедшем году, оказалась бесполезной, так как принятые в декабре поправки сделали эскроу-счета обязательными для всех проектов, независимо от времени получения этих разрешений. И банки будут рассматривать каждый объект, претендующий на проектное финансирование, отдельно. Это значит, что для малых и средних застройщиков шансов почти нет. А поскольку по-настоящему крупные федеральные девелоперы работают в столицах, то это ударит по региональному рынку – игроков ждет либо банкротство, либо поглощение кем-то федеральным. Все это может сопроводиться очередными срывами сроков ввода объектов и новыми обманутыми покупателями".
Часть застройщиков уйдет с рынка, а часть компаний займет выжидательную с точки зрения вывода новых проектов позицию, – уверен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
"Объекты, введенные за последние полгода и сейчас выводящие в продажу, – это последний ощутимый всплеск на рынке строящегося жилья. В ближайшие 1,5-2 года количество новых проектов значительно сократится, что приведет с пропорциональному сокращению ввода. Также в ближайшее время с рынка будут вымываться самые ликвидные и недорогие объекты, которые сейчас присутствуют в продаже. В связи с этим решение о приобретении жилья разумнее принимать в ближайшие полгода", – пояснил он "Фонтанке".
Как считает коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад" Ольга Аветисова, жилье из года в год дорожает, интересных локаций в городе становится меньше. Что касается ипотечных ставок, спрогнозировать сейчас что-либо сложно. Речь не идет о каком-то кардинальном росте, но тренд к этому есть
"За последние несколько лет ипотека в России подешевела почти в полтора раза – в среднем с 14,5% до 9,5%, – говорит она. – И пока этот инструмент продолжает оставаться драйвером продаж и основной возможностью решения квартирного вопроса. В любом случае не стоит откладывать решение квартирного вопроса надолго".
Исходя из процентной ставки проектного финансирования, стоимость жилья может вырасти до 20%, считает Катерина Соболева, управляющий директор Центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.
"Стоимость вторичного жилья неизбежно подтянется к стоимости первичной. Но с другой стороны – больше половины сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением ипотечных средств. И понижение ставки может уравновесить повышение цены для будущих покупателей", – считает эксперт.
″ Напомним: глава Минстроя на днях заявил, что потенциал снижения ипотечных ставок в стране исчерпан, и не исключил вариант господдержки жилищного кредитования в будущем.
"По нашим оценкам, увеличение ключевой ставки ЦБ на 0,25 п.п. влечет за собой рост ипотечных ставок в среднем на 0,3%, – пояснил директор по маркетингу и продажам ГК "Лидер Групп" Виталий Виноградов. - Статистика показывает, что удорожание ипотеки на 1% приводит к отказу от нее 10% потенциальных покупателей. Что касается цен на жилье, то существует три фундаментальных фактора для их роста. Первый – удорожание самой себестоимости (материалов, топлива и т.д.). Второй – переход на банковское финансирование, все расходы по которому закладываются в стоимость квадратного метра. И третий – это сокращение предложения за счет игроков, которые покинут рынок. Чем меньше предложение, тем выше будет цена".
Директор по продажам "Главстрой Санкт-Петербург" Юлия Ружицкая отмечает, что строительный рынок входит в "зону турбулентности".
"С одной стороны, растет себестоимость строительства, вслед за этим дорожает жилье, что вызывает на рынке ажиотажный спрос, – говорит она. – С другой стороны, покупательская способность снижается и тянет за собой уровень спроса, на который также давят плавно растущие ставки по ипотечным кредитам – психологически важной может стать отметка в 12% годовых. На рынок выведен рекордный объем новостроек, что увеличило конкуренцию и повлияло на цены. В дальнейшем количество новых проектов снизится, и спрос на существующее предложение вырастет. В любом случае, можно предположить, что через два-три года, вследствие снижения маржинальности, объем рынка существенно сократится".
По словам генерального директора Группы "Эталон" Геннадия Щербины, в конце 2015 и в 2016 году на рынок вышло много крупных проектов, и отсутствие положительной динамики по вводу площадей в течение года обусловлено плановыми датами ввода, большинство объектов сдавались в декабре.
"Сокращать маржинальность уже некуда. Мы стараемся удерживать рост цен на уровне инфляции, но в текущих реалиях это невозможно. В такой ситуации лучшей стратегией для покупателя будет не ждать лучших условий и не откладывать".
Как рассказала "Фонтанке" эксперт Программы развития городов ООН, соруководитель экспертной группы нацпроекта "Жилье и городская среда" Ирина Ирбитская, тренд к сокращению ввода жилья будет продолжаться. Дело не в экономическом кризисе. Кризис – это следствие. Мы сейчас переживаем "фундаментальный разворот", имеющий глобальный характер, не только российский.
"Уже исчерпан ресурс "бабушкиных квартир", люди хотят не просто старое жилье поменять на новое, они хотят новой жизни, которая не встраивается в то, что в большинстве предлагает рынок, тем более – в массовую застройку, – пояснила эксперт. – Я солидарна с предупреждением: невозможно выполнить майский указ по жилью. Очевидно, что даже если мобилизовать исключительно государственные средства, реализация 120 млн кв. м в год лишь продлит и усилит кризис. Такое количество жилья предполагает именно массовую застройку, а критерии этой самой новой жизни, к которой стремится сегодняшний покупатель, настолько разнообразны, что масштаб быстрой массовой застройки просто не сможет под них подстроиться".
По словам Ирбитской, для реализации этого назревшего в обществе запроса на новую жизнь нужны мелкие и средние девелоперы. Однако новейшие изменения исключают участие этих игроков. Формируется осознанность в выборе жилья, запрос не на новые квадратные метры, а на новые форматы.
"Что будет в финале тренда? Затраты на строительство будут расти, а качество предложения, строительства и клиентоориентированность форматов будет падать", – подытожила эксперт.