В 2023 году спрос на новостройки резко упал. Что дальше
Спрос на российские новостройки в феврале 2023 года был на 6,1% ниже, чем в январе, следует из предоставленного редакции обзора аналитиков «Авито Недвижимости», которая основана на статистике обращений за контактами продавца на платформе.
Тенденцию подтверждают и другие участники рынка. В ЦИАН говорят о снижении на 7% числа заключенных ДДУ в столичном регионе (Москва и Московская область). Аналитики Dataflat оценивают динамику в Старой Москве как минус 2% к январю, в Московской области — минус 14%, в Новой Москве — минус 20%. В Санкт-Петербурге, по их данным, снижение составило 33%, в Ленобласти — 30%.
По оценке «Авито», в первой половине марта спрос в целом по России продолжил снижаться еще активнее, чем зимой, — минус 8,9% к показателям февраля.
«Локально спрос может восстанавливаться, но глобальная тенденция — очевидно, его падение, — комментирует руководитель направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев. — У застройщиков в этой ситуации нет другого выбора, как давать скидки на реализуемые объекты. Нужно пополнять эскроу-счета и закрывать какие-то продажи. Но потенциал этого инструмента оживления спроса тоже не безграничен: экономика продаж была посчитана по определенным ценам».
Снижение спроса на новостройки в Москве и в России в целом отмечают и другие игроки рынка. По оценке управляющего партнера риелторской компании «Метриум» Надежды Коркка, показатель февраля был минимальным для этого месяца за последние пять лет.
Управляющий партнер консалтинговой компании IPG Россия Иван Починщиков отмечает, что основная причина такого спада — сворачивание ипотечных программ от застройщиков. «С 1 января 2023 года подавляющее большинство банков практически прекратили выдачу субсидированной ипотеки. С 1 мая 2023 года ЦБ вводит обязательное резервирование для тех банков, которые участвуют в льготных программах от жилищных застройщиков. Поэтому в январе были зарегистрированы последние сделки в рамках субсидированной ипотеки, — поясняет эксперт. — Сегодня льготное кредитование практически недоступно, лишь единичные банки находятся на этапе завершения льготных программ. Февральский спад активности указывает на процесс перехода рынка к работе согласно 214-ФЗ. Подобная ситуация характерна как для Москвы, так и для всех регионов России».
С такой оценкой согласен руководитель управления маркетинга и аналитики консалтинговой компании Asterus Денис Бобков. «Фактически с января были отменены сверхнизкие ставки по ипотеке, которые были доступны по субсидированным программам в прошлом году и служили мощным драйвером спроса на новостройки. Сейчас минимальная ставка по субсидированным программам составляет 5,5% годовых. Кроме того, с 7% до 8% выросла ставка по льготной ипотеке от государства, — говорит эксперт. — В результате число сделок с ипотекой уже уменьшилось на 12%. Доля сделок с использованием ипотечных средств в феврале составила 75%, что ниже аналогичных показателей последних восьми месяцев».
В «Домклик» фиксируют перераспределение долей в ипотечном спросе в пользу вторичного рынка. «Доля новостроек росла в 2022 году, достигнув 27% к декабрю, но затем начала снижаться», — говорят аналитики компании. В марте, прогнозируют они, показатель будет находиться на уровне 24%, а к концу полугодия снизится еще на 1–2 п.п.
Денис Бобков напоминает также, что в декабре на первичном рынке наблюдался ажиотажный спрос на фоне сворачивания ипотеки по околонулевым ставкам от застройщиков. Часть этого спроса сказалась и на январской статистике — в первый месяц регистрировались в том числе договоры, заключенные на волне ажиотажа в декабре. «Учитывая рекордные за все годы коммерческого строительства цифры продаж в декабре 2022-го, охлаждение покупательской активности в январе и начале февраля было ожидаемо, — говорит и генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. — Сейчас рынок выходит вновь в рост и первая половина марта проходит уже более активно».
В «Авито» не исключают возможности и дальнейшего снижения спроса на новостройки. «Отмена ипотеки от застройщиков с околонулевыми ставками может привести к снижению спроса на 10–15%. Тогда застройщики станут предлагать свои скидки и будут вести осторожную ценовую политику, — прогнозирует Дмитрий Алексеев. — Повышение макропруденциальных надбавок ЦБ может привести к замедлению роста ипотеки, но в результате будет достигнут более сбалансированный рост на рынке жилья, а банки сформируют запас капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам». Денис Бобков считает, что спрос может стабилизироваться на сегодняшнем уровне. «До конца полугодия мы не ожидаем серьезных изменений спроса по сравнению с февралем 2023 года. Есть вероятность, что показатели последнего месяца зимы — это новая точка равновесия для рынка новостроек Московского региона. Безусловно, игроки будут предлагать новые инструменты стимулирования спроса, но это мало изменит картину в целом», — заключает эксперт.
Что говорят застройщики
— Действительно, в феврале активность покупателей была низкой, причем даже по сравнению с январем. В нашем проекте в Новой Москве в феврале заключили на 33% меньше договоров долевого участия, чем в январе. Относительно февраля 2022 года спрос оказался на 66% ниже.
Причины такого нетипичного для февраля спада разные. Прежде всего, застройщики начали постепенно повышать ставки по программам с дополнительным субсидированием. Сейчас на рынке стало гораздо меньше предложений с нулевыми ставками по ипотеке. В целом ситуация в экономике остается неопределенной, что также не стимулирует покупателей.
Анна Терехова, руководитель отдела продаж девелоперской компании «Мармакс»:
— По данным нашей компании, февраль не потерял показателей в продажах относительно января. Активность покупателей поддержало в том числе появление аутлета — пула предложений по специальным условиям. Также спрос поддерживали разные акции и предложения отсрочки первого взноса.
Павел Лепиш, коммерческий директор ГК «МИЦ»:
— Снижение спроса в феврале было незначительным, но нетипичным для этого месяца. Оживление обычно начинается в конце января, однако в этом году первый месяц прошел спокойнее. Но уже сейчас оживление ощущается по всем типам сделок: со 100%-ной оплатой, рассрочкой и ипотекой, которую преимущественно используют по всем классам жилья.
Евгений Межевикин, директор по аналитике и маркетинговым концепциям ГК Pioneer:
— Февраль 2023 года был крайне коротким, в месяце было всего 18 рабочих дней (второй самый короткий месяц в году после января). Впервые за последние несколько лет февральские праздники были такими продолжительными, что также не способствовало активизации интереса. Более того, нельзя не отметить, что по-прежнему сохраняется определенная нестабильность, ввиду чего покупатели вели себя достаточно сдержанно.
Относительно февраля мы фиксируем небольшую положительную динамику, покупатели становятся активнее, однако по-прежнему спрос остается достаточно сдержанным.