В 2023 году продажи новостроек в Москве и Подмосковье были рекордными, а зависимость рынка от господдержки – тотальной
Благодаря льготным ипотечным программам застройщики продали рекордное количество квартир в 2023 году. Однако тотальная зависимость рынка от господдержки может сыграть с ним злую шутку в 2024-м: лишь 4% предложения новостроек в «старой» и Новой Москве укладывается в новые параметры программы под 8%.
Объемы продаж московских новостроек в 2023 г. поставили рекорд: управление Росреестра по Москве зарегистрировало в прошлом году 115 587 договоров долевого участия в строительстве жилья – это максимальный показатель за всю 15-летнюю историю ведения статистики, подчеркивает руководитель ведомства Игорь Майданов. Предыдущий максимум, достигнутый в 2021 г., результаты 2023 г. превзошли на 17%, а итоги 2022-го – на 35,9%.
Больше всего продажи выросли в Новой Москве – на 45,9% к 2022 г., по оценке агентства недвижимости Est-a-Tet. «Старая» Москва подросла на 33,8%, Подмосковье прибавило 15,8%. Похожие данный приводит и АН «Бон Тон»: в «старой» Москве число сделок увеличилось на 42%, в Новой Москве – на 55,3%, в Московской области – на 15,9%. А в среднем по рынку московского региона - на 32,8%.
Главными драйверами продаж было ужесточение монетарной политики ЦБ, которое привело к досрочной реализации ипотечного спроса, и ослабление нацвалюты, повысившее инвестиционную привлекательность недвижимости, в основном малогабаритной. Напомним, в начале года спрос падал из-за отмены околонулевой ипотеки по настоянию регулятора. Покупательская активность начала расти весной, на фоне ускорения темпов снижения курса рубля, и достигла ажиотажного уровня в III квартале в связи с повышением ключевой ставки ЦБ.
Динамика суммы сделок на рынке новостроек Москвы с начала 2023 года к 2022 году
Источник: IRN.RU на основе данных управления Росреестра по Москве
Последний всплеск спроса случился в декабре – тоже из-за опасений удорожания ипотеки. «Повышение ключевой ставки, ужесточение условий по льготной ипотеке (увеличение первоначального взноса до 30%, снижение размера кредита для Москвы и области до 6 млн руб. в рамках программы с господдержкой) стимулировали покупателей принимать решение о покупке «здесь и сейчас», - поясняет Роман Соколов, директор по продажам Est-a-Tet.
Что касается значительного прироста продаж именно в Новой Москве, то он связан с перетеканием спроса из массового сегмента «старой» Москвы, объясняет Валерия Цветкова, генеральный директор «Бон Тон»: «В массовом сегменте «старой» и Новой Москвы на долю ТиНАО в декабре приходится почти половина сделок (49,6%), что на 6,5% больше, чем в ноябре, и на 17% больше, чем год назад. Причина в том, что средняя цена квадратного мера в Новой Москве на 25% меньше, чем в массовом сегменте старой Москвы».
В итоге на декабрь пришелся абсолютный максимум ипотечных сделок в общей структуре сделок с новостройками. В Москве этот показатель достиг 80%, в Московской области – 90%, а в Новой Москве – 91%, подсчитали специалисты компании «Бест-Новострой».
По данным «Бон Тон», доля ипотеки в декабре была еще выше: 83,4% в «старой» Москве, 92,2% в Новой и 88,8% в Подмосковье. А в среднем в 2023 г. на ипотеку в «старой» Москве пришлось 75,8% сделок (+6,2% за год), в Новой 86% (+8% за год), в области - 85,7% (+7,7% за год). Количество ипотечных сделок, соответственно, увеличилось на 57,2%, 76,4% и 30,4%.
Est-a-Tet приводит похожие цифры: число ипотечных сделок в «старой» Москве в 2023 г. на 44,1% превысило показатель 2022 г., в Новой Москве - на 65,5%, в Подмосковье - на 26,8%.
«Таким образом, несмотря на рост ключевой ставки и повышение ставок банками в рамках стандартных ипотечных программ, влияние ипотеки на спрос усилилось», - подчёркивает Роман Соколов.
Особенно в Новой Москве, куда мигрировали ипотечные заемщики, которые не могли себе позволить Москву внутри МКАД в связи с ростом цен, ставок и первоначального взноса по ипотеке.
При этом и внутри МКАД, и за МКАД ипотеку брали все менее платежеспособные заемщики – чтобы сократить ежемесячный платеж, они были вынуждены увеличивать срок кредита. По словам Ирины Доброхотовой, управляющего партнера bnMAP.pro, основателя «Бест-Новострой», средний срок обременения в сделках в «старых» границах Москвы за год увеличился с 24,7 до 25,8 года, в Новой Москве – с 25 до 26,8, а в Московской области – с 24,3 до 26 лет ровно.
Причем во локациях большая часть сделок заключалась на максимальный срок — 30 лет. В Москве доля «тридцатилетних» кредитов в 2023 г. составила 58%, в Московской области – 61%. А в Новой Москве 65% ипотечных кредитов в 2023 г. были взяты на максимальный срок – 30 лет.
Конечно, львиная доля ипотечных сделок заключалось в рамках льготных госпрограмм. По информации Est-a-Tet, по итогам IV квартала льготная ипотека под 8% обеспечила 34% продаж в московском регионе, семейная ипотека – 36%, IT-ипотека – 16%. Ипотеку по рыночным ставкам брали только 14% ипотечников.
Источник: Est-a-Tet
За год доля госпрограммы по ставке 8% снизилась на 18 п.п., а доли семейной ипотеки и IT-ипотеки выросли на 16 п.п. и 14 п.п. соответственно.
Таким образом, именно льготные программы обеспечили рекордный спрос на новостройки в 2023 г. Однако в 2024 г. тотальная зависимость рынка от поддержки государства в сочетании с заградительными ставками по рыночной ипотеке может привести к значительному снижению спроса на новостройки еще до предполагаемого завершения льготных программ 1 июля.
Напомним, уже с 20 сентября 2023 г. первоначальный взнос по всем льготным программам был повышен с 15 до 20%, а с 23 декабря – до 30% по программе господдержки под 8%. Также с конца декабря правительство снизило максимальный кредитный лимит по льготной ипотеке для всех до 6 млн руб. в столичных агломерациях и запретило комбинировать такую ипотеку с другими программами. То есть с учетом первоначального взноса 30% в рамках программы можно купить квартиру не дороже 8,5-8,6 млн руб. – в пределах МКАД это в лучшем случае небольшая студия.
«Ужесточение условий по льготным программам приведет к существенному снижению продаж в «старой» Москве, поскольку под эти условия попадет не более 6% предложения. При этом в Новой Москве и Московской области новым требованиям соответствует большая часть экспозиции. В итоге на этих рынках будет замечен прирост продаж, особенно в массовом сегменте», - считает Валерия Цветкова.
С тем, что снижение лимита по льготной ипотеке максимально критично для «старой» Москвы, где средний бюджет сделки без учета элитных ЖК составляет 18,6 млн руб., согласна и директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. Об этом она заявила на круглом столе «Ипотека-2024», организованном форумом недвижимости «Движение». Однако, по подсчетам Level Group, лоты не дороже 8,6 млн руб. формируют лишь 4% от общего объема предложения на рынке новостроек Москвы в целом – «старой» и Новой. Так что присоединенным территориям тоже придется несладко.
Повышение размера первоначального взноса до 30% в рамках программы с господдержкой также негативно скажется на всех рынках.
«Несмотря на рекордные результаты 2023 г., динамика сделок второго полугодия уже указывает на то, что в 2024 г. нас ожидает замедление рынка, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Основной драйвер развития рынка последних трех лет – льготная ипотека – перестанет оказывать решающее влияние на отрасль. На этом фоне число сделок будет сокращаться, особенно в сегментах рынка с доступным жильем».
Собственно, это уже происходит: по оценкам Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость», в первой половине января 2024 г. спрос на новостройки был на 16% ниже, чем в аналогичный период прошлого года. Помимо ухудшения условий льготных ипотечных программ ситуацию ухудшает введение крупнейшими банками комиссий за выдачу льготных кредитов. Теоретически – с застройщиков, но те, как обычно, пытаются переложить дополнительные расходы на покупателей. Как следствие, рынок находится «в состоянии лихорадки из-за спора между застройщиками и банками, а страдают потребители, которые не успевают адаптироваться к быстро меняющимся ипотечным условиям и продуктам», резюмирует Валерий Кочетков.