В Минстрое предложили поддержать застройщиков ипотекой и налоговыми льготами

В Минстрое предлагают отсрочить ограничения ипотеки, субсидированной девелоперами, с переходным периодом для адаптации бизнеса. Мера вошла в обновленную версию плана поддержки строительной отрасли министерства, с которым ознакомился Forbes. Другие инициативы — отсрочка для строительных компаний по уплате части налога на прибыль и ввод залогового механизма для рассрочки в новостройках

Минстрой России предлагает отсрочить применение ограничений на выдачи ипотеки от застройщика и предоставить строительным компаниям налоговые льготы — отсрочить уплату части налога на прибыль в 2025 году при условии, что прибыль будет направлена на завершение проектов жилищного строительства. Это следует из последней версии разработанного ведомством плана мероприятий по поддержке строительной отрасли, с которой ознакомился Forbes. Подлинность документа подтвердили два собеседника, близких к Минстрою. По их словам, документ находится в процессе согласования с заинтересованными органами власти.

«Сейчас ведется анализ различных сценариев развития отрасли и проработка актуальных мер поддержки, ориентированных на механизмы улучшения жилищных условий граждан и сохранение устойчивости застройщиков», — сообщила пресс-служба Минстроя в ответ на запрос Forbes. Проработка мер поддержки отрасли ведется «с учетом успешного опыта реализации ранее принятых мер, которые позволили сохранить темпы строительства жилья, улучшение жилищных условий для людей, а также устойчивость строительного сектора экономики», добавили в ведомстве.

Оставить ипотеку от застройщика

С 1 января в России действует стандарт защиты прав ипотечных заемщиков, который запрещает банкам выдавать субсидируемую ипотеку от застройщика, при которой происходит завышение стоимости жилья. Введение отсрочки и переходного периода для применения таких ограничений, по мнению Минстроя, позволит смягчить падение спроса на жилищные кредиты в 2025 и 2026 годах. В противном случае снижение спроса уже в 2025-м может составить 65%, следует из документа.

Кроме того, Минстрой предлагает отсрочить до 1 января 2026 года введение макропруденциальных лимитов (МПЛ) по ипотечным кредитам физлиц, а также ввести отсрочку ограничений по кредитам для застройщиков, входящих в группы компаний с высоким уровнем долговой нагрузки. В списке мер — временное увеличение субсидируемого спреда по госпрограммам (той разнице между рыночной и льготной ставками, которую банкам компенсирует государство), корректировка семейной ипотеки «в части расширения ее участников», исключение задержек в выплате банкам субсидий по льготным программам с помощью создания ускоренного механизма компенсаций (зачисление субсидии не позднее 14 рабочих дней с даты отправки отчета кредитной организацией), сокращение или отмена макропруденциальной надбавки к коэффициентам риска по госпрограммам. Forbes направил запросы в Банк России и Минфин.

Банк России пытается сократить риски и ограничить максимальную кредитную нагрузку заемщиков: это разумно, но важно, чтобы правила игры менялись плавно: бизнесу нужны долгосрочные стабильные условия, отмечает директор по продажам «Главстрой» Алексей Гусев.

Основным драйвером спроса на жилье последние годы выступали низкие ставки по субсидируемым государством ипотечным программам, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. После отмены массовой льготной ипотеки в середине 2024 года застройщики столкнулись с резким падением спроса. А выросшая одновременно с этим ключевая ставка ЦБ давит на финансовое состояние девелоперов с двух сторон. Во-первых, рыночные ставки по ипотеке стали заградительными, еще больше усугубляя проблему низкого спроса, во-вторых, выросла цена и проектного финансирования, объясняет он. Сейчас средние ставки и по ипотеке, и по кредитам для девелоперов составляют порядка 30% годовых, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «По сути, нам будто бы нанесли два боксерских удара», — сетует директор юридического департамента девелопера Dogma Михаил Чирухин.

Налоговые преференции

Предлагает Минстрой и прямую помощь самим девелоперам — отсрочку уплаты части налога на прибыль в 2025 году, но при условии, если ее направят на завершение строительных проектов. С 2025 года налог на прибыль вырос с 20 до 25%, уплату налога по повышенной части ставки предлагается перенести на будущие периоды. В случае принятия этой меры она будет считаться действующей с начала 2025 года.

 Сейчас застройщики действительно в большинстве случаев нуждаются в дополнительном финансировании, и отсрочка уплаты налога была бы своего рода субсидированием от государства без прямого вливания денежных средств, говорит Дмитрий Сергиенко из «Эксперт РА». Предоставление отсрочки или рассрочки по уплате налога на прибыль оправданно для компаний, переживающих финансовые трудности, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев — это сократит риски банкротства и поможет в срок реализовать текущие проекты. Это положительная инициатива, которая поможет застройщикам снизить кредитную нагрузку, которая при ключевой ставке 21% делает многие проекты нерентабельными, добавляет Алексей Гусев из «Главстроя».

Альтернативы ипотеке

Среди предложенных Минстроем мер — развитие своеобразных альтернатив классической ипотеке. Речь идет о вводе залогового механизма для рассрочки в строящихся домах (изменения требуются в том числе в закон об участии в долевом строительстве, 214-ФЗ) и развитии системы жилищных накоплений.

Сегодня рассрочка от девелоперов — это второй по популярности инструмент приобретения жилья, который имеет все шансы стать основным, говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Зачастую рассрочки оформляются при заключении договора долевого участия (ДДУ, согласно 214-ФЗ) и действуют до ввода дома в эксплуатацию, сказал Руслан Сырцов.

Как правило, рассрочку выдают без обременения, хотя залог и можно прописать в договоре так же, как, например, сроки платежей и прочие условия, отметил Ручьев. «Этому инструменту действительно можно придать регулируемую на законодательном уровне форму», — считает он. Причем после ввода дома иногда подписываются дополнительные соглашения на рассрочку с залогом в виде квартиры — закон не содержит прямого запрета на подобные схемы, добавляет коммерческий директор компании Plus Development Елена Тарасова. Однако пока это серая зона и поле для судебных споров, поэтому нужны нормы, которые позволят официально использовать строящиеся квартиры в качестве залога для обеспечения обязательств — это может потребовать создания специальных механизмов регистрации таких залогов в Росреестре или в банках, добавляет эксперт.

Законопроект о стимулировании жилищных сбережений граждан был внесен в Госдуму в октябре 2023 года, первое чтение прошло в апреле 2024-го. В плане поддержки строительной отрасли Минстроя говорится, что депутаты думского комитета по строительству и ЖКХ ведут подготовку документа ко второму чтению, вступление его в силу ожидается в июле 2025 года. Предполагается, что процентные ставки по таким вкладам будут на 0,5-1,5% выше стандартных депозитов. Накопленные средства будут страховаться на сумму до 10 млн рублей, что значительно выше лимита страхования классических вкладов (1,4 млн рублей). По истечении срока вклада банк должен будет выдать ипотечный кредит с учетом накопленной на вкладе суммы как первоначального взноса.

Жилищный депозит станет популярным финансовым инструментом, надеется Дмитрий Голев из Optima Development. Привлекательным его делают не только повышенные ставки, но и перспектива упрощенной процедуры одобрения займа в том же банке, где открыт вклад. Кредитные организации будут наглядно видеть экономическую надежность клиентов и охотнее предоставлять ипотеку, пояснил он. По мнению Елены Тарасовой, в долгосрочной перспективе накопительные программы могут обеспечить более стабильный спрос на новостройки и снизить риски неплатежей со стороны покупателей.