В Петербурге ждут заметного «охлаждения» рынка жилой недвижимости

Повышение ключевой ставки ЦБ неизбежно приведет к росту ставок по ипотечным кредитам до двухзначных значений — в таких прогнозах сошлись все опрошенные РБК Петербург застройщики, риелторы и эксперты по жилой недвижимости. По их мнению, решение регулятора может вызвать новый рост ставок по ипотечным кредитам и, как следствие, сопоставимое снижение спроса на жилье. Петербургские застройщики готовятся к сокращению продаж и ищут способы, как избежать такого сценария.

Выше десяти процентов

На последнем заседании Банк России повысил ключевую ставку на 1 процентный пункт — до 8,5% годовых. Это седьмое повышение подряд. В сообщении регулятора сказано, что «в соответствии с базовым прогнозом Банк России допускает возможность дальнейшего повышения ключевой ставки на ближайших заседаниях».

«Повышение ключевой ставки Центробанка, безусловно, повлечет за собой рост всех ипотечных ставок минимум на 1%», — уверена Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотеки ПИА Недвижимость (ранее «Первое Ипотечное Агентство»). «На следующий год мы ожидаем, что ставки по ипотеке вновь вернутся к значениям трехлетней давности на уровне 11-12%», — прогнозирует директор по маркетингу компании Полис Групп Ольга Ульянова. По ее словам, сейчас многие покупатели пытаются закрыть сделки, чтобы успеть взять ипотеку по относительно низкой процентной ставке.

«Я полагаю, что в следующем году средняя ставка по ипотеке достигнет 10%. Это еще достаточно оптимистичный прогноз: на практике рост может оказаться больше. В таком случае рынок жилья ждет определенное падение продаж», — говорит генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

Влияние на спрос

Сокращения объемов реализации жилья не исключают и другие участники рынка. «Влияние доступности ипотеки на спрос самое прямое — по крайней мере, в сегменте массового жилья. Соответственно, многим застройщикам следует приготовиться к снижению темпов продаж», — говорит директор по продажам Группы RBI Дмитрий Фалкин.

«В 2020-2021 году мы наблюдали ажиотажный рост покупательской активности - в пиковые месяцы количество ипотечных сделок доходило до 90%. Естественно, рост ключевой ставки несколько «остудит» рынок, вернув долю ипотеки в общем объеме сделок на допандемийный уровень», — ожидает Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).

Во избежание катастрофы

Избежать «катастрофы в продажах», по мнению экспертов, помогут государственная программа льготной ипотеки и совместные программы с банками. «Во многом поддержку рынку оказывает семейная ипотека, ставки по которой не менялись (составляют 6% при максимальной сумме кредита для Петербурга и Ленинградской области 12 млн руб. — ред.). Застройщики сами активно субсидируют ипотеку, сохраняя ежемесячный платеж на комфортном для покупателей уровне», — поясняет Юлия Ружицкая.

По данным банка ВТБ, 40% продаж ипотеки на новостройки сейчас проходит через совместные программы банков и застройщиков. В КВС отметили, что ставки по таким программам в среднем на 2% ниже. При этом застройщики субсидируют как семейную и льготную ипотеку, так и базовые программы банков. По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, в совместных ипотечных программах застройщиков с банками ставки по кредитам могут быть даже ниже 1% (в случае с семейной ипотекой).

«Большинство проектов уже реализуется по эскроу, их экономические модели, включая динамику продаж, согласованы с банками. Поэтому застройщики будут «включать» маркетинговые механизмы субсидирования ставок, компенсировать банкам сниженную ставку — это распространенный инструмент. Такое субсидирование, если оно не было запланировано, будет, вероятно, происходить в ущерб другим маркетинговым затратам», — резюмирует Дмитрий Фалкин.

Оптимистичный сценарий

Впрочем, нельзя исключать, что спрос на ипотеку окажется менее эластичным, чем ожидают многие участники рынка. «Все прекрасно понимают, что чем выше стоимость товара, тем меньше людей готовы его приобретать. Но если на рынке не появится более доступных инструментов покупки недвижимости, то люди будут вынуждены брать ипотеку по новым, более высоким ставкам», — рассчитывает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

«Если объект интересный и клиенту хочется его приобрести, то его не остановит ставка в 10-11% и он его возьмет. Не стоит забывать о программах рефинансирования. Как только ставки пойдут вниз, можно будет воспользоваться этой программой и снизить кредитную нагрузку», — говорит Ольга Ильюшкина. По ее прогнозам, на какое-то время рынок может немного замереть. «Покупатели могут занять выжидательную позицию, как это обычно бывает, но потом все войдет в прежний ритм, так как понятно, что никакого понижения в ближайшее время ожидать не стоит», — полагает Ольга Ильюшкина.