В реформу долевого строительства не вписались 24% жилищных проектов
Порядка 24% строящегося в России жилья оказалось в зоне риска: застройщики этих объектов не смогли получить ни банковского финансирования, ни права привлекать средства дольщиков по старым правилам 214-ФЗ, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на данных «Дом.рф». Общая площадь потенциально проблемных объектов составляет более 28 млн кв.м. Больше всего «аутсайдеров» насчитывается в Красноярском и Краснодарском краях, Башкортостане и Ленинградской области.
С 1 октября российские девелоперы не смогут претендовать на сохранение за ними права привлекать напрямую деньги дольщиков под текущие проекты застройки. Такую возможность они получили в ходе реформы долевого строительства, которая предполагает устранение прямого финансирования застройщиков дольщиками. С 1 июля все девелоперы должны были либо получить банковское финансирование взамен денег дольщиков, либо доказать высокую строительную готовность объекта и сохранить право достроить его, привлекая средства покупателей по-старому.
К 30 сентября ни с одной из этих задач не справились 660 из 3,2 тыс. российских застройщиков. Всего они возводят 28,5 млн кв.м, что составляет 24% строящегося в России жилья (118 млн кв.м), подсчитали эксперты компании «Метриум».
«Скорее всего, основной причиной попадания в зону риска для этих девелоперских компаний стала невозможность получения банковского кредита на приемлемых для них условиях, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Впрочем, в праве на поиск инвестора эти застройщики никак не ограничены, так что есть вероятность того, что они все же сумеют получить кредит под свои проекты в ближайшие месяцы. Однако тот факт, что они не успели это сделать за последние полгода, сам по себе красноречив. Теперь право работать по-старому они уже за собой сохранить не смогут, если не успели подать соответствующую заявку до 1 октября. Если застройщик не может больше привлекать деньги дольщиков напрямую, и при этом не получил банковское финансирование, то возникает перспектива заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект до начала реформы».
Среди лидирующих по текущей площади жилищной застройки регионов самая большая доля потенциально проблемных строек в Красноярском крае. Они составляют 52% (1,5 млн кв.м) от общего объема строительства в регионе. В Краснодарском крае в «красную зону» попадают 41% (4 млн кв.м) строящихся жилых площадей. В Республике Башкортостан таких объектов порядка 39% (1,7 млн кв.м), а в Ленинградской области 36% (1,5 млн кв.м).
Заметно более успешно реформа идет в столицах. В Москве только 17% строящихся объектов оказались в «подвешенном» состоянии (2,8 млн кв.м), а в Санкт-Петербурге – 15% (2 млн кв.м). В Московской области доля потенциально проблемных объектов достигает 14% (1,8 млн кв.м).
«Реформа долевого строительства действительно более эффективно продвигается в столичном регионе, – комментируется Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Это связано с тем, что жилищные проекты здесь более маржинальны, то есть разница между себестоимостью строительства и выручкой за проданные квадратные метры самая высокая в стране. Соответственно, местные застройщики и их проекты кажутся банкам весьма привлекательными, поэтому кредиторы охотнее выделяют целевое финансирование. На большинстве региональных рынков ситуация обратная: рентабельность низкая, а значит, высокие риски, поэтому банки не спешат принимать на себя обязательства инвесторов и держателей эскроу-счетов, соответственно, местные застройщики остаются без средств».
Между тем, подавляющее большинство застройщиков сумело сохранить за собой право завершить текущие проекты по старым правилам, то есть напрямую привлекая средства дольщиков. Их объекты соответствовали критериям 30-процентной строительной готовности, а также в них было продано не менее 10% квартир, предусмотренных проектом. Всего таких компаний насчитывается 2,4 тыс. (из 3,9 тыс.). Они возводят в общей сложности 71 млн кв.м. жилья (60% от суммарной застройки в России). В Москве по старой модели финансирования будут завершены 62% текущих проектов с общей площадью застройки 10,3 млн кв.м.
На новую схему работы, предполагающую привлечение банковского кредита и открытие эскроу-счетов для покупателей строящихся объектов, перешли 760 застройщиков. Общая площадь застройки в их проектах составляет 18,8 млн кв.м (16% от общей застройки в стране). В Москве общая площадь объектов, реализуемых с эскроу, составляет 3,6 млн кв.м. (21% от всех строящихся жилых домов в городе).
«У застройщиков, которые сейчас оказались в аутсайдерах остается два пути дальнейших действий, – резюмирует Мария Литинецкая. – Первый вариант – продолжать добиваться проектного финансирования в банках. Скорее всего, большинство девелоперов пойдут этим путем. Второй вариант – строительство за счет собственных средств. Однако этот сценарий маловероятен, потому как и раньше доля инвестиций застройщиков в жилищном строительстве была невысокой (15-17%). Не исключаю, что властям придется вмешаться в ситуацию и прямо стимулировать банки кредитовать девелоперский бизнес».