Коттеджные настроения: в РФ хотят ввести эскроу-счета для частных домов

В России хотят ввести эскроу-счета для частных домов. Такая мера предусмотрена в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ РФ до 2035 года, с которым ознакомились «Известия». Сегодня механизм применяют только для возведения многоквартирных домов. Но ликвидного предложения на рынке мало, обратил внимание президент Владимир Путин 21 января в ходе совещания по экономическим вопросам. Распространение проектного финансирования на комплексную малоэтажную застройку должно увеличить количество доступного жилья, считают участники рынка.

Системный подход

Негативные макроэкономические тенденции и дороговизна банковских кредитов для строительства жилья при введении системы эскроу-счетов привели к росту стоимости квартир в России. Об этом говорится в проекте стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2035 года. Документ разработал Минстрой, по просьбе ведомства в него внесли свои предложения участники рынка. Среди них — ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве», «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ), «Национальное объединение проектировщиков и изыскателей» (НОПРИЗ) и другие. Организации направили проект стратегии в своей редакции главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у «Известий»).

Также за последний год на подорожание жилья повлияли рост цен на строительные материалы и увеличение спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%. Как ранее писали «Известия», в 2020 году средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 19%.

При этом из-за роста цен уменьшается средняя площадь квартир в новостройках — с 81 кв. м в 2000-м до 51,6 кв. м в 2019 году. Обеспеченность жильем сегодня в среднем составляет 26,3 кв. м на человека, сказано в стратегии.

21 января на совещании по экономическим вопросам президент России Владимир Путин заявил, что в регионах страны возникли дисбалансы на рынке жилья, не хватает доступных вариантов квартир. Глава государства попросил чиновников обсудить, что нужно сделать для выравнивания цен на рынке, в том числе благодаря увеличению предложения.

Для преодоления дисбаланса между задачами стимулирования роста рождаемости и размера семей и малыми размерами вводимого жилья в многоквартирных домах, а также с учетом пожеланий населения необходимо развивать индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В 2019 году средний размер частного дома составлял 139 кв. м, при этом стоимость 1 кв. м была ниже стоимости квартиры примерно в 1,5–2 раза, сказано в стратегии.

В качестве выхода предложено совершенствовать систему проектного финансирования строительства жилья, в том числе распространить ее на ИЖС, арендные дома и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Речь о распространении эскроу-счетов на комплексное малоэтажное строительство с привлечением застройщиков, уточнил эксперт комиссии по СРО общественного совета при Минстрое, президент ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве» Анвар Шамузафаров.

— По нашим оценкам, на начальном этапе это может увеличить объемы предложения на рынке малоэтажного жилья примерно на 15–20%, — сказал он.

В России ежегодно вводится около 35–40 млн кв. м индивидуального жилья. Меры, которые предложены в проекте стратегии, позволят увеличить этот показатель до 50 млн кв. м к 2024 году и до 60 млн кв. м и более к 2030 году, добавил Анвар Шамузафаров.

При этом у девелоперов должна остаться возможность использовать собственные средства на строительство домов, как и в случае с многоквартирными проектами, подчеркнула председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова. Также необходимо разработать правила содержания малоэтажных районов, добавила она.

Эффективность мер

Комплексный подход к строительству частных домов будет способствовать росту предложения жилья, снизит издержки граждан при покупке объектов ИЖС, повысит прозрачность и доступность сектора аренды, а также максимально упростит приобретение собственного дома, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

— В 2020 году благодаря пандемии спрос на загородное жилье на первичном рынке увеличился на треть, на вторичном — на 50%. Я считаю, что этот тренд будет развиваться, — полагает первый зампредседателя комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.

Парламентарий уверен, что развитию рынка строительства индивидуального жилья будут способствовать и уже принятые меры: на пять лет продлена дачная амнистия, расширена льготная ипотека, землю на месте сносимых аварийных домов в небольших поселках будут передавать многодетным семьям для строительства частного жилья. Но нужны и меры по развитию проектного финансирования, считает он.

«Известия» направили запрос в крупные банки. В Промсвязьбанке полагают, что при условии создания четких параметров система позволит своевременно и в полном объеме выполнить государственные программы поддержки ИЖС. В МКБ считают, что мера позитивно повлияет на спрос на частные дома, а чем выше спрос, тем привлекательнее проекты для банков. Также в пользу инициативы высказались в РНКБ. Вероятно, условия нового продукта будут приближены к тем, на которые распространяется проектное финансирование многоквартирных домов, сказали там. В УБРиР сообщили, что позитивно оценивают инициативу: рынок ИЖС перспективен.

— Для крупных девелоперов меры могут открыть новые перспективы привлечения денежных средств дольщиков. Для покупателей применение эскроу-счетов станет гарантом безопасности инвестиций, — считает руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков.

Но централизованное массовое строительство загородного жилья сегодня затруднительно, отметил президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Для массового развития рынка стоит формировать необходимую социальную инфраструктуру и дорожно-транспортную сеть — без этого покупатели не станут массово переезжать за город, уверен он. А даже с учетом кредита экономика загородного проекта не потянет такую нагрузку, указал эксперт.

Застройщикам поможет привлечение государственных средств при создании необходимой инфраструктуры, отметила Ирина Булгакова. Также нужно дать девелоперам возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов — до ввода объектов, после выполнения определенных этапов строительства, считает она.

Девелоперы заинтересованы в уменьшении кредитной нагрузки. При общем снижении доходности отрасли это благотворно отразится на экономике проектов, указал заместитель финансового директора ГК «Гранель» Юрий Черноиванов.

«Известия» направили запрос в Минстрой.