В России кончаются качественные ипотечные заемщики
Ипотечные ставки снижены до «сказочного» уровня 6,5% годовых (и даже ниже), но подавляющему большинству россиян недвижимость по-прежнему не по карману. Поэтому власти решили взяться за первоначальный взнос. Однако такая «помощь» может выйти боком и бюджету, и самим заемщикам. А главное – никак не облегчит задачу обеспечения граждан жильем. Ведь людям нужны не кредиты, а квартиры, доступность которых зависит прежде всего от стоимости квадратного метра, а не от величины ипотечных ставок и размера первоначально взноса, отмечает специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Президент России Владимир Путин некоторое время назад заявил, что появился «исторический шанс в обозримые сроки, абсолютно понятные, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос». Главным инструментом достижения заветной цели власти избрали ипотеку – во всяком случае, именно на этом направлении заметно больше всего усилий.
В принципе, доступность ипотеки зависит от нескольких факторов. Ключевой – величина ставки, которая, в сочетании со сроком кредита, определяет стоимость его ежемесячного обслуживания. В рамках программы ипотеки с господдержкой, запущенной в конце апреля, ставки на первичном рынке были снижены до уровня, еще совсем недавно считавшегося невозможным в России. По оценке «Дом.рф», после июньского увеличения максимальной суммы «льготного» кредита 95% новостроек в стане можно приобрести в ипотеку под 6,5% годовых, а по факту даже меньше. При этом благодаря смягчению монетарной политики ЦБ ставки и по коммерческой, несубсидируемой ипотеке в недалекой перспективе могут приблизиться к западному уровню - см. «Ипотека: грядет аукцион неслыханной щедрости».
Однако для реализации «исторического шанса» этого недостаточно. Даже при таких ставках 80% россиян считают, что не имеют возможности для улучшения жилищных условий, более 60% исключают для себя возможность взять ипотечный кредит, следует из опроса фонда «Общественное мнение». Собственно, даже если ипотечная ставка опустится до нуля, ипотеку, теоретически, смогут получить и выплатить не более 60% россиян, подсчитали Минфин и «Дом.рф».
Помимо ставки на доступность ипотеки влияет размер первоначального взноса. В конце июля группа депутатов внесла в Госдуму законопроект о запуске в России механизма ипотечно-накопительной системы (ИНС) с 1 января 2021 г. В документе предлагается учредить особый вид депозита (жилищный вклад), после закрытия которого и выплаты начисленных процентов банк будет обязан заключить с клиентом кредитный договор на покупку жилья на заранее оговоренных условиях. Жилищный вклад может пополняться, с одной стороны, гражданином, с другой – софинансироваться региональными властями. По мнению авторов законопроекта, за 3–7 лет сбережений (минимум 1 год) будущий заемщик сможет накопить первоначальный взнос в размере 50% и более от стоимости жилья, пишут «Ведомости».
Однако расчеты депутатов представляются излишне оптимистичными. В документе не предусмотрены механизмы, за счет которых жилищные вклады должны приносить существенно больший доход, чем обычные депозиты. Упоминается возможность софинансирования вкладов со стороны региональных властей, но конкретные суммы не указаны, как и источники «лишних» средств в региональных бюджетах, которые можно было бы употребить на это дело. Учитывая, что большинство регионов у нас дефицитные и зависят от трансфертов из федеральной казны, крайне сомнительно, что чиновники на местах будут что-то изыскивать по собственной инициативе.
Что касается стандартных депозитов, то на фоне снижения ключевой ставки ЦБ их доходность сейчас едва превышает уровень инфляции, а может уйти и ниже него – о такой опасности 5 августа заявил зампред правления ВТБ Анатолий Печатников.
«При том, что прогноз инфляции — 4%, ключевая [ставка] — 4,25%, доходность базовых вкладов — четыре с небольшим, мы, конечно, рискуем, что у нас реальная доходность депозитов с учетом инфляции вернется к ситуации 1995–1996 гг., когда никто всерьез депозиты не воспринимал как источник сбережений и приумножений, потому что инфляция превышала ставку по депозитам», — цитирует Печатникова РБК.
Таким образом, в ситуации, когда цены на недвижимость растут темпами инфляции и выше, вряд ли стоит надеяться, что внедрение «жилищных депозитов» поможет людям побыстрее накопить на первоначальный взнос.
Правительство подошло к той же проблеме с другой стороны. 3 августа премьер-министр Михаил Мишустин сообщил о снижении первоначального взноса по программе ипотеки с господдержкой с 20 до 15%. По его словам, за счет этого в программе смогут поучаствовать заемщики, которые не успевали накопить необходимую сумму до 1 ноября 2020 г.
Снижение первоначального взноса действительно может расширить пул потенциальных заемщиков. Однако принимая такое решение, власти начинают играть в достаточно рискованные игры. Ведь еще совсем недавно государство в лице Центробанка усиленно боролось с первоначальными взносами по ипотеке ниже 20%, видя в них риски для стабильности банковской системы. В США, как мы помним, массовая раздача субстандартных кредитов привела к ипотечному кризису 2007 г., который в 2008 г. преобразовался в мировой финансовый.
В «целях обеспечения устойчивого развития ипотечного сегмента» Банк России два раза повышал коэффициенты риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 10 до 20%: с 1 января 2018 г. коэффициент риска по таким кредитам был увеличен с 100 до 150%, а с 1 января 2019 г. - до 200%.
Особого успеха эти меры не имели. В начале текущего года Центробанк был по-прежнему обеспокоен высокой долей выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом: около 36% ипотечных кредитов в III квартале 2019 г. были выданы с первым взносом менее 20%. Банки были готовы нести дополнительные расходы на создание резервов, но не повышать первоначальный взнос, так как опасались резкого оттока клиентов. И вполне обоснованно: согласно результатам опроса, проведенного Райффайзенбанком в начале 2020 г. среди тех, кто собирался купить недвижимость в течение ближайшего года, 38% респондентов, желавших взять ипотеку, вообще не имели свободных средств для первого взноса по такому кредиту.
В апреле 2020 г., в разгар карантина, надбавки к коэффициентам риска были отменены. Как поясняла тогда глава Банка России Эльвира Набиуллина - «чтобы поддержать рынок ипотеки и дать больше комфорта банкам в условиях, когда они должны предоставлять ипотечные каникулы». (См. «Ипотечная передышка: каникулы и прочие послабления от государства, банков и застройщиков».)
Снижение первоначального взноса ниже 20% тоже теперь не вызывает у Набиуллиной опасений. «Тем не менее то, что касается льготной ипотеки по ставке 6,5%, прежде всего, снижение первоначального взноса с 20% до 15%, мы считаем, что приведет к росту спроса на этот кредит, но без какого-то серьезного увеличения рисков для банковской системы», - цитирует главу ЦБ РИА «Новости».
Конечно, Набиуллина права - в том плане, что ипотечный кризис наподобие американского из-за смягчения требований к первоначальному взносу нам не грозит: соотношение объема ипотечных кредитов к ВВП в России не превышает 7%, тогда как в Восточной Европе этот показатель составляет 15–20% ВВП, а в еврозоне и США - 50-70%. Качество ипотечного портфеля российских банков тоже пока остается высоким: по данным ЦБ на 1 июля, доля просрочки по ипотеке составляет лишь 0,9%.
Однако настораживает то, что темпы прироста просроченной ипотечной задолженности за последний год увеличились в пять раз. Согласно подсчетам компании «Долговой консультант», с января по май объем кредитов, по которым заемщики перестали платить, увеличился на 2,6 млрд руб. - даже с учетом введенных государством «ипотечных каникул». Годом ранее за аналогичный период объем просрочки вырос всего на 541 млн руб.
Да и в целом объем ипотеки растет слишком быстро: за год показатель прибавил 13,8%. Ипотечники задолжали банкам астрономическую сумму в 8,2 трлн руб. При этом уровень долговой нагрузки домохозяйств растет с середины 2017 г. и, по данным ЦБ на 1 апреля 2020 г., достиг исторического максимума — 10,9%. В IV квартале 2019 г. почти четверть российских заемщиков (23%) отдавали на платежи по кредитам свыше 80% своего ежемесячного дохода. В начале 2020 г. показатель увеличился еще на 0,3 п.п.
Из-за высокой закредитованности населения Банк России планировал с 1 июля 2020 г. ужесточить условия выдачи ипотеки, введя показатель долговой нагрузки при расчете банками коэффициентов риска по ипотечным кредитам, но тоже отложил эти планы в связи с «коронакризисом».
Если все это и не создает серьезных рисков для банковской системы, то риски для самих заемщиков очевидны. Уровень проникновения ипотеки в России был высок и до старта новой программы с господдержкой: по данным Сбербанка, уже в 2018 г. ипотеку выплачивало каждое пятое домохозяйство, имеющее в своем составе работающего человека. При этом, по статистике Росстата, как раз примерно 20% населения страны в тот период получали зарплату выше 60 000 руб. в месяц. Так что все или почти все платежеспособные заемщики ипотеку уже взяли. Конечно, снижение ставки (в 2018 г. средняя ставка на покупку новостроек составляла 9,3%) сокращает расходы на обслуживания кредита, что позволяет взять ипотеку людям с меньшим уровнем дохода. Но экономия на самом деле не так уж велика, особенно с учетом уменьшения первого взноса. Для сравнения: при ставке 9,3%, первоначальном взносе 20% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж банку составит около 59 000 руб. А при ставке 6,5% и первоначальном взносе 15% за ту же квартиру придется отдавать 51 000 руб. – см. ипотечный калькулятор на www.irn.ru. Экономия в 8 000 руб. в месяц существенна, но вряд ли кардинально меняет ситуацию.
В целом, государство, расширяя программу льготной ипотеки и снижая первоначальный взнос, стимулирует брать кредиты все менее обеспеченных людей, для которых ипотечный кредит, даже льготный, - это тяжелейшее бремя. Причем тратит на это все больше бюджетных денег, увеличивая тем самым риски и для казны.
Но главное даже не это. Заявленная цель всей кампании по «демократизации» ипотеки - решение жилищного вопроса. Однако усилия властей могут дать эффект, обратный желаемому. Искусственное увеличение доступности ипотеки, не сопровождаемое адекватным увеличением объемов предложения, неизбежно приводит к росту цен на недвижимость. А значит, жилье де-факто становится менее доступным для населения. Об этом, кстати, предупреждает и Центробанк.
Основной критерий доступности жилья – это соотношение его стоимости к уровню доходов населения. Поэтому, чтобы добиться подвижек в квартирном вопросе, необходимо в первую очередь озаботиться увеличением благосостояния российских граждан и структурными реформами в строительной отрасли, которые позволили бы нарастить объемы предложения на рынке и тем самым снизить цены - см. «Жилищный вопрос решается не деньгами, а структурными реформами».