Не до квартиры: в РФ запретят рекламу апартаментов под видом жилья
В России могут запретить рекламировать апартаменты под видом жилых помещений. Такой законопроект подготовили в Госдуме, выяснили «Известия». Авторы указывают, что апартаменты — это нежилое помещение, а недобросовестные продавцы в рекламе утаивают их недостатки: невозможность прописаться, более высокие налоги и тарифы на ЖКУ, чем для квартир. Нарушителей предлагается штрафовать на 500 тыс. рублей. По мнению экспертов, это первый шаг на пути решения проблемы с неясным статусом такого «недожилья». А следующим можно обязать риелторов и застройщиков предоставлять полную информацию покупателям и четко указывать ее в договорах купли-продажи.
Нет такого слова
— Сейчас в рекламе зачастую отсутствует информация о статусе недвижимости, а именно апартаментов, — сказала «Известиям» один из разработчиков меры, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. — Нередки случаи, когда граждане, увидев подобную рекламу, приобретали апартаменты, думая, что становятся собственниками жилого помещения.
В законодательстве отсутствует понятие апартаментов. Помещения, которые застройщики называют этим словом, жильем не являются. Поэтому обычно они стоят на 15–30% дешевле квартир. Но в апартаментах нельзя зарегистрироваться, и поэтому невозможно пользоваться социальной инфраструктурой (например, записать ребенка в детский сад в том районе, где приобретены апартаменты, и т.п.). Тарифы за ЖКХ в апартаментах рассчитываются по коммерческим тарифам (это на 15–20% выше, чем в жилье), ставка налога на недвижимость составляет около 2% от стоимости (на квартиры — от 0,1%). Кроме того, в апартаментах не действуют законы для жилья, например, о тишине.
По словам Светланы Разворотневой, к депутатам регулярно обращаются граждане с вопросом, почему они не могут воспользоваться школой и поликлиникой по месту жительства, а также почему приходят слишком большие счета за ЖКУ. Они интересуются, из-за чего приходится платить огромный налог на недвижимость.
— Когда мы начинаем разбираться, выясняется, что граждане купили апартаменты — которые не являются жильем, — сказала депутат. — Поэтому и возникают все эти последствия.
На протяжении долгих лет статус апартаментов вызывает сложности не только для государства, но и для покупателей, согласна генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. В законодательстве вообще нет такого определения, как апартаменты, зато есть определения «жилых и нежилых помещений», отметила она.
По словам опрошенных «Известиями» риелторов и девелоперов, в договорах долевого участия (ДДУ) должно прописываться, что продается нежилое помещение.
— Но на практике часто выходит не совсем так, — сказала «Известиям» юрист, председатель подкомитета ТПП по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусана Киракосян. — Не один раз встречала договоры, в которых указано «жилые апартаменты», «апартаменты — нежилое помещение, предназначенное для проживания». Поэтому люди думают, что покупают жилье.
Качество договоров долевого участия и купли-продажи порой оставляет желать лучшего, сказала она. Проверяют их по закону только нотариусы, но эти соглашения не требуют нотариального удостоверения, добавила Сусана Киракосян.
Более того, нередко люди и сами просто не читают договор. А бывает, что покупателям рассказывают только о плюсах владения апартаментом, а минусы умалчивают, отметила гендиректор УК «Мосс Развитие», член подкомитета ТПП РФ Иоланта Овчинникова.
Продавцы также могут уверять покупателей, что «в будущем апартаменты обязательно переведут в жилье», добавила Сусана Киракосян. И люди верят, потому что власти регулярно поднимают этот вопрос.
Почему апартаменты не стали жильем
В 2019 году в комитете Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям предложили разрешить временно регистрироваться в апартаментах. Однако вопрос так и остался нерешенным.
В 2020 году замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что необходимо запретить строительство апартаментов в России и законодательно утвердить жилой статус уже возведенных объектов.
Наконец, в 2021 году в Госдуму внесли новый законопроект, который предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью. Но норма затрагивает только новые постройки, а уже существующие апартаменты жилыми не станут, следует из законопроекта.
Но и этот документ не прошел даже первое чтение — прямо на пленарном заседании спикер Госдумы Вячеслав Володин направил проект на доработку. С тех пор ситуация по нему не изменилась.
— В Госдуме была создана рабочая группа по доработке законопроекта, но депутатам так и не удалось решить вопрос, — рассказала Светлана Разворотнева.
Например, в документе предлагается размещать в одном здании и апартаменты, и жилье, которые смогут менять свой статус. Но законодателям не удается решить проблему подсчета необходимого числа мест в соцучреждениях, отметила она.
— Необходимо уже более радикально решать вопрос с апартаментами, — сказал член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. — Сейчас такие помещения возводятся со сниженными нормативами к качеству и безопасности, при этом не обеспечиваясь социальной инфраструктурой, а в отношении граждан, проживающих в них, не ведется миграционный учет.
В Минстрое «Известиям» заявили, что в ведомство последняя инициатива депутатов не поступала. В целях дальнейшей проработки законопроекта об апартаментах создана соответствующая рабочая группа, в состав которой вошли представители Государственной думы, Правительства Москвы, МВД России, Минстроя России и Росреестра, подчеркнули там.
Покупатели понимают разницу между апартаментами и квартирами
— Все особенности апартаментов и их отличия от квартир понятны, и уже на стадии покупки компенсируются за счет более низкой их стоимости, — сказал девелопер.
Добросовестные застройщики в обязательном порядке на сайте и в рекламных материалах указывают формат своих объектов, заверил и первый вице-президент GloraX Александр Андрианов.
— Кроме того, сами покупатели стали значительно грамотнее в вопросах выбора недвижимости и точно могут отличить апартаменты от жилья в традиционном понимании, а также прекрасно осознают минусы и плюсы каждого формата, — считает он.
Уровень компетентности клиентов в приобретении недвижимости значительно вырос, и покупатели внимательно знакомятся с договором еще до выхода на сделку, согласен гендиректор брокерского агентства недвижимости Dolgov PRO Дмитрий Долгов.
— Инициатива довольно странная и оторванная от реальности, — полагает директор по маркетингу и рекламе «ОМ Девелопмент» Роман Антоновский. — Приобретение жилья — это не покупка шоколадки или кроссовок, где можно поддаться импульсу и эмоциям.
Среднее время принятия решения о покупке жилой недвижимости — один–три месяца, пояснил он. Покупатель за этот срок изучает все подводные камни, общается с менеджерами по продажам и понимает разницу между апартаментами и квартирами.
А по мнению члена правления ассоциации агентств недвижимости AREA Евгения Скоморовского, штраф в 500 тыс. рублей за доказанный случай недобросовестной рекламы апартаментов глобально ни на что не повлияет: он пройдет незамеченным на фоне других затрат и доходов застройщиков.
Законопроект хороший, но это лишь один из шагов на пути решения проблемы апартаментов, полагает Сусана Киракосян. Многие проблемы возникают от отсутствия профессионального рынка посреднических услуг в сфере недвижимости, на нем есть недобросовестные риелторы, некачественные договоры, а у части покупателей отсутствуют юридические знания и навыки, полагает юрист.