В России может резко подскочить уровень неплатежей по ипотеке
России грозит кризис неплатежей по ипотеке. Экспертов рынка недвижимости беспокоит возможность возникновения пузыря на рынке из-за действия льготной программы. За 11 месяцев 2020 года объём выданных ипотечных кредитов в стране превысил 3,7 трлн рублей — это на 23% больше рекордного показателя 2018 года. А между тем «плохие ипотечные долги» растут. Своего пика просрочка может достичь уже к концу этого года, и тогда банки начнут активно взыскивать залоговое жильё. В Банке России при этом проблемы пока не видят.
Программа льготной ипотеки, запущенная в апреле 2020 года и продлённая до 1 июля 2021-го, заметно разогрела рынок недвижимости. На фоне низких ставок и девальвации рубля ипотека стала одним из самых популярных видов инвестиций. Многие россияне брали ипотечные кредиты (а кто-то и потребительские кредиты на первоначальный взнос), мало задумываясь, что это долгосрочная перспектива и долг банку придётся отдавать несмотря на финансовые трудности. Эксперты ещё осенью предупреждали: настанет момент, когда россияне окажутся не в состоянии обслуживать свои долги. А сегодня этот прогноз выглядит ещё реалистичней.
Согласно последним данным ЦБ, на 1 декабря 2020 года объём просроченных ипотечных кредитов на балансах российских банков достиг 72 млрд рублей. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования в России.
Сложности в обслуживании кредитов являются следствием более глубоких процессов, связанных со спадом в экономике, считает доцент экономического факультета РУДН Андрей Гиринский. Дальнейшие темпы роста просрочки, по его мнению, будут во многом зависеть от того, насколько экономика сможет оправиться от локальных шоков и от негативного влияния спада в мировой экономике.
Андрей Гиринский, доцент экономического факультета РУДН: "Особое внимание следует обратить на ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте. Здесь вероятность просрочки и реструктуризации значительно выше, так как к рискам закрытия бизнеса, потери работы и снижения доходов заёмщиков добавляется валютный риск, реализуемый в случае дальнейшего падения курса российского рубля".
Стоит отметить, что если объём рублёвых «плохих кредитов» вырос за год на 11,9%, то доля просроченных валютных кредитов на жильё, напротив, снизилась на 16% (до 6,8 млрд рублей). Но если «плохие кредиты в рублях» занимают лишь 0,8% в портфеле рублёвой ипотеки, то валютные — 39,6% в соответствующем портфеле.
В целом ипотечный портфель российских банков вырос на 21%, а его объём достиг 8,9 трлн рублей. При этом к началу декабря объём выданной с начала 2020 года ипотеки уже побил рекорд 2018 года, когда было выдано ипотечных кредитов на сумму 3,01 трлн рублей (в 2019 году — на 2,8 трлн). Уже очевидно, по итогам 12 месяцев этот показатель превысит 4 трлн рублей.
В ноябре прошлого года глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила об отсутствии рисков для стабильности рынка ипотеки, заверив, что «сейчас никаких пузырей нет». Впрочем, сама же Набиуллина менее чем два года назад (когда совокупный ипотечный портфель банков не превышал и 6,5 трлн рублей) предупреждала, что ипотеку нельзя наращивать «бездумно», так как это опасно для экономики.
Рост объёма просрочки по рублёвым и валютным ипотечным кредитам на 8,8% за 11 месяцев младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина оценивает как «умеренный», правда, с поправкой на активный рост рынка ипотечного кредитования. По её словам, доля просрочки в общем объёме задолженности стабильно держится ниже 1% благодаря опережающему росту объёмов ипотечного кредитования в последние годы.
Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА»: "В первом полугодии 2021 года темп роста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года, однако во втором полугодии возможно более активное её увеличение в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам. Однако для банковского сектора в целом данный рост не будет критичным".
Просрочка по ипотеке будет расти как минимум на протяжении ближайших двух лет, предупреждает эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями: "Проблема в том, что рядовые граждане думали, что льготная ипотека и снижение ставок делались для того, чтобы они покупали недвижимость. А на самом деле цели преследовались несколько иные, в первую очередь — поддержка продаж застройщиков. Как результат, вся выгода от льготной ипотеки испарилась уже к сентябрю, а если смотреть на порядок выплат по вторичному жилью и стоимость квартир, то мы увидим, что жильё с кредитом стало дороже, чем год назад, а ежемесячные выплаты увеличились примерно на 5%".
По словам эксперта, уже и в ЦБ, и в Минфине понимают, что 7-8% ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, окажутся невозвратными, а квартиры, взятые в залог, будут реализованы через рынок или перейдут на баланс банков. Это или кредиты, взятые «на скорую руку» с дальнейшей потерей работы заёмщиком, или кредиты, оформленные без первоначального взноса, или кредиты, в которых первоначальный взнос уплачивался с помощью потребительского кредита, перечисляет Кричевский. Пика просрочек по ним он ожидает в период с конца 2021 года до лета 2022 года.
"Общая сумма просрочек на пике может достигать 3,5-4%, и текущий показатель в 0,8% от общего ипотечного портфеля видится слишком заниженным. Исходя из рыночной ситуации, сейчас процент просроченных платежей от портфеля составляет не менее 1,2%", — отмечает Кричевский.
По прогнозу эксперта, после разрешения от властей реализовывать залоговые квартиры самостоятельно волна такого жилья хлынет на рынок недвижимости с приличным дисконтом — от 10% до 25% от рынка. Постепенно спрос охлаждается, и есть вероятность, что банки вместе с застройщиками будут активнее работать по «плохим» займам, стараясь продать побольше неликвидных квартир, считает Кричевский. Это ещё один фактор, который говорит в пользу приближающейся коррекции на рынке недвижимости. Во второй половине года цены на жильё пойдут вниз, убеждён эксперт.
Как пояснили NEWS.ru в пресс-службе Банка России, «темпы роста просроченной задолженности в настоящее время значительно ниже темпов роста кредитного портфеля» (21% против 11,9%), отметив, что «банки в целом сохраняют стандарты кредитования».
«Банк России продолжает наблюдать за ситуацией на рынке ипотечного кредитования, однако принимая во внимание снижение рыночных ставок и высокое качество портфеля в 2020 году, ипотечное кредитование не представляется высокорисковым», — сообщили в пресс-службе ЦБ.