Мышки по норкам: в России обновлен рекорд по продажам недвижимости
С января по сентябрь 2021 года россияне потратили 265 млрд рублей, чтобы улучшить жилищные условия. Таковы результаты исследования компании CBRE. «Известия» совместно с экспертами разбираются, в чем причины и каковы последствия нового бума на недвижимость для российской экономики и социальной сферы.
Люди защищают нажитое
Инвестированные в 2021 году в недвижимость 265 млрд рублей — это на 34% больше, чем за аналогичный период 2020 года и на 56% больше относительно 2019 года.
Даже в III квартале, когда по традиции рынок затихает в сезон летних отпусков, объем инвестиций составил 77 млрд рублей, что на 15% превышает прошлогодний показатель, сформировавшийся под влиянием программы льготной ипотеки.
При этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 43 млрд рублей, хит продаж — складские помещения.
По мнению экспертов рынка, 2021 год станет рекордным по количеству приобретенного жилья. Судя по нынешним темпам, год может завершиться суммой продаж в 350–390 млрд рублей.
Рекордный объем инвестиций в недвижимость связан с увеличением спроса на защитные активы в условиях повышенной волатильности на рынках, а также с повышением уровня цен, полагает аналитик корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова.
— Рост вложений в участки под жилое строительство обусловлен льготными госпрограммами по ипотеке, ростом доступности кредитов на индивидуальное жилищное строительство и бумом на этом рынке, вызванным тенденцией к переходу на удаленный режим работы.
Эксперт объясняет ажиотажный спрос на складские мощности дефицитом провозных емкостей и пропускной способности инфраструктуры.
Повышенный риск из-за незнания
Рекордный объем инвестиций в недвижимость — это не хорошо и не плохо, но есть риск, что ажиотаж связан с низким уровнем финансовой грамотности россиян, говорит управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин.
— Главная опасность в том, что большая часть этой недвижимости куплена в ипотеку. Вероятно, возросший спрос базируется на ожидании продолжающегося роста цен на недвижимость. Население мечтает обогатиться, продав эту недвижимость после того, как та вырастет в цене. [Популярные блогеры уверяют, что это] значительный инвестиционный доход без рисков. Но это не так: недвижимость подвержена существенным рыночным рискам, в том числе из-за ликвидности и расположения объектов.
По оценке НРА, в России сейчас нет «пузыря» на рынке недвижимости, который мог бы привести к кризису экономики, как это случилось в 2008 году.
— Тем не менее, — продолжает Гришунин, — та часть населения, которая не диверсифицировала доходы в различные виды финансовых вложений и положилась на бесконечный рост цен на квартиры (что, в принципе, невозможно, так как этот рынок цикличен), будет жестоко разочарована в невозможности получения высокого инвестиционного дохода. В зоне риска — те, кто вложился в спекулятивные рынки Москвы, Петербурга, Краснодара и Сочи.
В то же время эксперт одобряет покупку жилья в качестве долгосрочного варианта инвестиций, так как в перспективе 5–10 лет рост цен на недвижимость обычно опережает рост инфляции.
— Поэтому ведущие инвестиционные консультанты рекомендуют диверсифицировать инвестиционный портфель так, чтобы вложения в недвижимость не превышали 5–10% всего инвестиционного портфеля. В условиях России эта цифра может быть выше, 20–30%, — подытоживает аналитик.
Ажиотаж — прямое следствие инфляции
Инфляционные ожидания населения растут во всем мире, и связано это со сверхлиберальной политикой центральных банков, утверждает руководитель департамента инвестиционного анализа и обучения ИК «УНИВЕР Капитал» Андрей Верников.
— В пандемию печатный станок включили на полную мощность, поэтому цены на сырьевые товары растут. А покупка сырья — это способ защититься от инфляции. Как следствие, цены на готовую продукцию также растут. И граждане, и компании начинают паниковать и инвестировать деньги в материальные ценности. Повышенный спрос на недвижимость также связан с резким ростом цен на стройматериалы в мире: очевидно, стартовал новый виток цен на квартиры.
Дополнительный интерес в России эксперт объясняет окончанием льготной ипотечной программы 1 июля и ожиданием роста ключевой ставки. В данной ситуации спрос продиктовал предложение.
— Застройщики воспользовались ситуацией ажиотажного спроса и подняли цены на недвижимость.
По мнению аналитика, самый большой «подводный камень» — это время.
— Срок среднего ипотечного кредита растет до примерно 20 лет. При этом экономика России остается сырьевой и не спешит перестраиваться на технологические рельсы. Сырьевые товары характеризуются высокой волатильностью цен, следовательно, кризисы в сырьевых экономиках бывают чаще, примерно раз в восемь лет. Это значит, что те, кто купил квартиру при помощи ипотеки, почти гарантированно за время ее действия пройдут через два кризиса. У многих — «умирающие» специальности, которые не впишутся в новую экономику. Смогут ли эти люди в кризисы выплачивать ипотечные взносы, большой вопрос, — резюмирует Верников.
Другого раза не будет
На темпы покупки недвижимости повлияла госпрограмма льготной ипотеки. Однако еще больше их подстегнули временные ограничения программы и ожидание роста ключевой ставки, отмечает аналитик ФГ «ФИНАМ» Алексей Коренев.
— Банк России на фоне крайне высоких темпов инфляции уже вернулся к циклу повышения ставок и в ближайшее время будет вынужден придерживаться этой стратегии. На ближайшем заседании ЦБ РФ 22 октября ставку наверняка повысят на 25–50 б.п. И до конца года, вероятно, еще как минимум один раз. Возврата льготных ставок по ипотеке ждать не приходится. Вероятно, ставки вернутся в область двузначных значений.
Если оценивать активность, с которой население скупает жилье, то тут, по мнению аналитика, не всё так однозначно.
— С одной стороны, сегмент строительства — один из самых насыщенных трудовыми ресурсами. Застройщик обеспечивает работой 200 человек непосредственно на стройке. Прибавим всех, кто производит металлы (арматура, перекрытия и т.д.), строительные смеси, отделочные материалы, сантехнику, электрику, решает задачи логистики и т.д. «Большая стройка» позитивно сказывается на динамике развития национальной экономики. Растут производства, занятость, обеспеченность зарплатами.
С другой стороны, быстро растет и закредитованность, — продолжает Коренев. — Это не было бы проблемой, если бы у всех была стопроцентная гарантия занятости. Но жизненные ситуации (болезни, потеря работы, уход за близкими, рождение детей) тут же бьют по платежеспособности заемщика. И немалая часть тех, кто взял сейчас кредиты, не обладая запасом кредитоспособности, рискует в будущем оказаться на мели. А это не только потеря жилья, за которое не до конца выплачен кредит, но и риски для финансовой системы страны.
В стране есть деньги
Вложиться в недвижимость — старый, быть может, несовременный, но надежный способ сохранить накопления, считает управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева.
— Люди, которые обожглись на разных ненадежных инструментах сохранения и наращивания капитала или хотя бы наслышаны о таких случаях, предпочитают что-то покрепче, чем «невидимые» инструменты вроде инвестирования, где надо иметь хотя бы элементарные знания о фондовом рынке. А недвижимость — осязаема. Квартиру можно сдавать и получать стабильный доход, продать позже и дороже, отдать в пользование подрастающим детям. Это прозрачный материальный актив.
Однако многие вкладывают не только всё, что у них есть, но и берут ипотеку. В этом, по мнению эксперта, главная опасность.
— Ипотеку брали и те, кто тщательно готовился — копил деньги на первоначальный взнос, набирал «финансовую подушку» на случай потери работы, — и те, кто купил квартиру импульсивно. Вторые, несомненно, в зоне риска просрочек, невыплат, судебных процессов и реструктуризации долга. А вот те, кто купил квартиры за свои деньги, остаются в плюсе.
По мнению эксперта, население вкладывалось в любую недвижимость: сданную и недостроенную, в «первичку» и «вторичку».
— На рынке из-за роста цен на стройматериалы образовалась парадоксальная еще несколько лет назад ситуация: готовое и сданное жилье продается дешевле, чем квартира в доме на этапе котлована. Немаловажная роль в удорожании только начатых проектов — в сократившейся из-за пандемии рабочей силе.
Согласно оценке WMT Consult, очередного бума и тем более обновления максимума продаж недвижимости в 2022 году ждать не приходится, резюмирует Екатерина Косарева.