Что включено: в России предложили создать стандарты классов жилья
В России предложили создать стандарты классов жилья, чтобы исключить риск обмана покупателей. Такую инициативу в Минстрой, «Дом.РФ» и ФАС направили члены комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Сегодня есть параметры только для класса «стандарт». Остальные классы девелоперы присваивают жилым комплексам по своему усмотрению. Часто люди, покупая квартиру в строящемся доме комфорткласса, бизнес-класса или даже элиткласса, получают тот же самый «стандарт», только по цене заметно выше, пояснили эксперты.
Классный номер
Сегодня в России не существует четких прописанных и утвержденных параметров классов новостроек, за исключением «стандарта», условия отнесения к которому определены Минстроем. Девелоперы самостоятельно определяют, к какому классу отнести проект и как его позиционировать в рекламной кампании. Об этом сказано в письме члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, руководителя рабочей группы президиума генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков Александра Якубовского в Минстрой, «Дом.РФ» и Федеральную антимонопольную службу (ФАС). С копией документа ознакомились «Известия».
Зачастую покупатели первичного жилья оказываются обмануты из-за недобросовестной рекламы, которую используют девелоперы, отмечено в письме. Покупая квартиру в строящемся доме комфорткласса, бизнес-класса или даже элиткласса, покупатели могут получить тот же «стандарт», только по заметно большей цене, сказал «Известиям» Александр Якубовский.
— Мы фиксируем рост жалоб граждан, которые были введены в заблуждение рекламой жилых комплексов, причисляемых застройщиками к той или иной категории, но не соответствующих по качеству ожиданиям покупателя, — добавил он.
Парламентарий предложил разработать и утвердить классы жилья, ограничив их количество и прописав четкие параметры. Тогда каждый потенциальный покупатель, увидев рекламу, был бы уверен, жилье с какими характеристиками он приобретает. Также стандарты позволят пресечь недобросовестную конкуренцию между девелоперами, повысив как качество реализуемых проектов, так и создав здоровую конкурентную среду, указано в документе.
Четкая классификация жилья может быть закреплена на госуровне, но, скорее всего, как минимальный стандарт качества для определенного класса, считает руководитель отдела архитектуры и градостроительства Blank Architects Владимир Тихонов.
— Стандарт поможет покупателю на стадии выбора определить для себя уровень качества и соответствия объекта определенному классу. Клиент получит ориентиры и понимание, сможет определить для себя главные и второстепенные факторы выбора жилья, — уверен эксперт.
Сейчас гражданин видит только модели жилья в компьютерной графике и не может составить представление о качестве будущей новостройки, отметил эксперт тематической площадки ОНФ «Жилье и городская среда» Павел Склянчук. Разница между маркетинговыми и понятийными классами проекта и вызывает диссонанс в сознании покупателей, добавил руководитель блока аналитики «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) Максим Тутуков. Стандартизация критериев для каждого класса позволит сформировать честную конкуренцию и обезопасить покупателей от недобросовестных застройщиков, уверен он.
По мнению зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, важнее, чтобы застройщики несли ответственность за те предложения, которые они делают. На этапе проекта часто идет речь о благоустройстве дворов, паркингах, детских садах и прочей инфраструктуре, но по факту люди получают только свою квартиру, пояснила она.
— Сопутствующую инфраструктуру не принимают проверяющие органы, она не является фиксированной. Нужно, чтобы в договоре передачи жилья фигурировали права покупателей на эти объекты, которые должны быть созданы согласно проекту, — считает парламентарий.
ФАС пока не получила обращения депутата, сообщили «Известиям» в ведомстве. При поступлении документ будет рассмотрен в установленном порядке, добавили в антимонопольной службе. Редакция также направила запросы в Минстрой и «Дом.РФ».
Видение проектов
Между классами новостроек сегодня нет четкой разницы в цене, поскольку большое значение в этом вопросе имеет и локация, сказала генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. Например, в Москве проект бизнес-класса в пределах Садового кольца стоит дороже, чем премиальный в районе Третьего транспортного кольца (ТТК), пояснила она.
Но в целом разница в стоимости между сегментами составляет порядка 25–35%, сказал руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин. Средняя стоимость предложения в бизнес-классе находится на уровне 400 тыс. рублей за квадратный метр, что на 30% выше, чем в комфортклассе (280 тыс. рублей за «квадрат»), привел пример девелопер.
— Отрыв элитного сегмента от премиального значительно больше — около 60%, поскольку речь идет уже об уникальном продукте, где ценообразование выстраивается исходя из исключительности каждого лота, — отметил Евгений Межевикин.
По словам партнера архитектурного бюро Syntaxis Александра Старикова, класс жилья действительно часто является инструментом маркетинговой компании. Так, например, эконом-класс сейчас стараются упоминать крайне редко: такая формулировка продается хуже. Часто за базовое значение берется именно комфорткласс, так как это более обтекаемая формулировка, с которой легче выходить на рынок. Хотя, как правило, решения применяются одни и те же, отметил он.
При этом покупатели, и правда, часто жалуются на застройщиков после ввода дома в строй, но чаще это происходит в сегментах масс-маркета, Александр Стариков.
Часто отличия введенного в эксплуатацию объекта от заявленных в рекламе параметров заключаются, например, в отделке, уровне решений управления домом, сказала Яна Глазунова. Разниться не могут базовые характеристики: локация, заявленная этажность и высота потолков, а также наличие подземного паркинга, добавила она.
По мнению Евгения Межевикина, в первую очередь класс объекта должны определять непосредственно качественные характеристики комплекса — высота потолков, инженерные системы, принципы планировочных решений квартир, фасадные и отделочные материалы.
Для домов бизнес-класса важны консьерж-сервис, хорошая шумоизоляция и камерность проекта, закрытая территория, уникальная архитектура и дизайн, система «умный дом», наличие индивидуальных «фишек», перечислил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Попытки классификации жилья предпринимались неоднократно и ранее, отметил член правления AREA Дмитрий Халин. Эту задачу трудно решить, но можно выделить ту категорию жилья, которое будет, например, выше типового, полагает он.
Любое дополнительное регулирование отрасли усложняет деятельность игроков, отметили в Level Group. Важно, чтобы введение таких стандартов не стало новым административным барьером при строительстве домов, согласен руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.