Производство и необходимость: в России рухнула выдача промышленной ипотеки

В 2024 году банки выдали бизнесу всего 205 льготных кредитов по программе промышленной ипотеки — на расширение производственных площадей, сообщили «Известиям» в Минпромторге. Это в четыре раза меньше, чем в прошлом году. Среди причин — ужесточение условий в апреле 2024-го, уменьшение субсидирования кредитов со стороны государства и введение плавающей процентной ставки. При этом бизнес заинтересован в подобных кредитах, отметили эксперты. Почему промышленная ипотека не стала работающим инструментом — в материале «Известий».

Как упала выдача кредитов

Выдача промышленной ипотеки на расширение предприятий в текущем году уменьшилась на 75,4% по сравнению с 2023-м — в 2024-м выдали 205 льготных кредитов против 834 годом ранее, сообщили «Известиям» в Минпромторге.

Механизм промышленной ипотеки был запущен в 2022 году в соответствии с поручениями президента России. Программа предполагала выдачу промышленным предприятиям кредитов на приобретение недвижимости, а также ее реконструкцию и модернизацию. Ставка составляла 5% годовых, а для инновационных технологических компаний — 3%.

В апреле 2024 года условия получения таких кредитов ужесточились. Согласно обновленным требованиям получить промышленную ипотеку могут предприятия малого и среднего бизнеса, выручка которых составляет менее 2 млрд рублей, а также малые технологические компании с выручкой менее 4 млрд рублей. Из списка возможных претендентов на такие льготные кредиты исключили предприятия пищевой промышленности.

Кроме того, заемщики получили плавающие ставки, напомнила «Известиям» директор агентства недвижимости TriA Марина Триандофилиди. Процент по кредиту, согласно новым условиям, увеличивается на размер разницы между ключевой ставкой и 10%, а пересчет ставки производится на дату выплаты процентов по ипотечному договору. Сейчас это 14% годовых для технологических компаний и 16% годовых для других заемщиков при ключевой ставке 21%.

— Всего [с начала действия программы] на приобретение, строительство, реконструкцию и модернизацию производственных площадей заемщикам выдано 1039 льготных кредитов на общую сумму 105,13 млрд рублей, — рассказали в Минпромторге. — [В том числе] по итогам 2023 года выдано 834 льготных кредита на общую сумму 82,8 млрд рублей. В текущем году выданы кредиты на общую сумму 22,33 млрд рублей.

Директор подразделения «Малый и средний бизнес» банка «Дом.РФ» Анна Корнелюк отметила, что в 2023 году с помощью промышленной ипотеки от этой финансовой организации производственные предприятия приобрели более 107,7 тыс. кв. м недвижимости для расширения производства, объем кредитования по программе превысил 1,1 млрд рублей.

— В 2024 году ставки по промышленной ипотеке не субсидировались, кредиты не предоставлялись, — указала она. — При этом мы фиксируем неослабевающий интерес со стороны клиентов к программе и надеемся, что субсидирование ставок по промипотеке продолжится.

В пресс-службе банка «Новиком» сообщили, что отмечают рост объема выдачи промышленной ипотеки с начала 2024 года.

Реализация механизма промышленной ипотеки предусмотрена в проекте федерального бюджета на 2025–2027 годы, подчеркнули в Минпромторге.

На что брали ипотеку предприниматели

Промышленная ипотека оказалась востребованной в большей степени у производителей гражданского сектора, указали в агентстве TriA. На первом месте по количеству займов за 2023 год оказались производители одежды (36%), пластиковых окон (23%) и косметических средств (17%).

В банке «Дом.РФ» отметили, что чаще других в прошлом году за финансовой поддержкой обращались производители изделий из бетона (40%), изготовители оборудования (21%), металлических изделий (9%). Также механизм был востребован у производителей пищевых продуктов, одежды, мебели, смазочных материалов, пластиковых окон, косметики.

В «Дом.РФ» финансирование на новые площади получили предприятия из 14 регионов России, рассказала Анна Корнелюк.

В Минпромторге отметили, что в 2024 году льготные кредиты заключались с предприятиями легкой и химической промышленности, лесопромышленного комплекса, металлургии, машиностроения, производителями стройматериалов.

Программа промышленной ипотеки изначально имела ряд факторов, препятствующих ее быстрой и легкой реализации, считает член московского регионального отделения «Деловой России», гендиректор ООО «КаргоСерт» Ирина Мысливчик.

— Первый и главный фактор — отсутствие надлежащего количества производственных помещений в городах, которые готовы получить эту поддержку, — подчеркнула она. — Производственных помещений и предприятий, которые могли бы подойти для бизнеса, очень мало. Второй фактор — система отчетности, которая подразумевает предоставление данных по всем цифрам после получения субсидий. Не всегда компании могут пройти эту проверку.

По словам Марины Триандофилиди, на октябрь 2024 года на российском рынке продается около 13,7 тыс. производственных объектов — большинство из них без оборудования и площадью до тысячи квадратных метров.

— При этом среднюю цену за квадратный метр производственного здания и склада назвать практически невозможно, — подчеркнула эксперт. — На рынке колоссальный разброс от 1–2 тыс. рублей до 150–200 тыс. рублей в зависимости от региона, логистики, кадрового потенциала, транспортной доступности, снабжения объекта электричеством, теплом и их стоимости, а также других показателей.

Какие проблемы у льготной программы

Одна из проблем промышленной ипотеки в том, что крупный бизнес не может ее получить, поскольку исключен из механизма, отметила член Торгово-промышленной палаты, учредитель «Критерии Консалт» Светлана Торцева.

— А он должен иметь такую возможность, поскольку строительство нового цеха или модернизация действующего производства требуют большого финансирования, — подчеркнула эксперт. — При этом большинство производственных компаний закредитованы и нуждаются в привлечении доступных денег.

А малый и средний бизнес, по ее словам, не может получить финансирование, поскольку требования банков высоки и индивидуальны. Это связано с рисками для кредитных организаций из-за отсутствия обеспечения гарантий возврата заемных средств.

— Поэтому, если у МСП нет группы компаний, готовой поручиться за нее, либо их оборот недостаточен для обеспечения, банк промипотеку не профинансирует, — сказала она.

В России не так много сфер бизнеса, где маржинальность способна покрыть обслуживание кредитов по существующим ставкам, считает директор комбината становых материалов «Винзер» Денис Жалнин. При этом потенциал для роста производства после ухода иностранных брендов и ограничения ввоза части товаров под давлением санкций очень высок.

— Повышение доступности кредитов для развития бизнеса сейчас сыграло бы ключевую роль для наращивания ВВП и долгосрочного увеличения объемов производства, — подчеркнул эксперт. — Вопрос лишь в том, что это должны быть целевые кредиты, сегментированные как по регионам, так и по особо значимым отраслям производства для конкретного субъекта.

Торможение развития производств связано не только с возможностью оформления кредитов, но и с рефинансированием уже оформленных, добавил он.

Светлана Торцева считает, что для решения проблемы необходимо ввести понятие «единый недвижимый комплекс», то есть совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных объектов, неразрывно связанных физически или технологически.

— Такая мера позволит защитить государство от дальнейших манипуляций с недвижимостью и откроет бизнесу возможность учитывать свои интересы в части организации инфраструктуры, — добавила она.

Также, по словам эксперта, необходимо повысить лимиты по стоимости квадратного метра строительства до не менее чем 200 тыс. рублей, учитывая средние показатели стоимости услуг застройщиков, материалов и инфраструктуры.

— Следует зафиксировать льготную ставку на уровне 3–5%, как было предусмотрено в предыдущей версии механизма, — сказала Светлана Торцева. — Также стоит создать механизм обеспечения кредитных обязательств для МСП, дав возможности финансирования новых промышленных предприятий.

Какие есть меры поддержки

Для производственных компаний, приобретающих площади для размещения своего бизнеса, действует, например, программа Московского фонда поддержки промышленности и предпринимательства (МФППиП), рассказал управляющий партнер Parametr Александр Манунин. В ее рамках фонд в течение трех лет субсидирует процентную ставку по кредиту на приобретение недвижимости до 3% годовых на общую сумму до 3 млрд рублей.

— В отличие от промышленной ипотеки эта программа дает возможность производителям приобретать площади в строящихся объектах, — отметил он.

Гендиректор Корпорации МСП Александр Исаевич отметил, что для поддержки малого и среднего бизнеса используются инструменты нацпроекта «Малое и среднее предпринимательство».

— Это в том числе программы льготного кредитования субъектов МСП, национальная гарантийная система и входящие в нее поручительства Корпорации МСП, региональных гарантийных организаций, кредиты от МСП Банка и займов государственных МФО, — рассказал эксперт. — С января по сентябрь 2024 года малый и средний промышленный бизнес привлек более 309,4 млрд рублей. При сохранении объема поддержки на уровне трех кварталов 2023 года число поддержанных выросло на 22%.

По его словам, на долю малого и микробизнеса приходится почти 73% от общего объема финансовой поддержки. При этом практически каждый четвертый кредит был привлечен на инвестиционные цели. Полученные средства бизнес вкладывает в модернизацию и развитие предприятий, закупку необходимого оборудования, расширение производств.