В России выросли ставки по ипотеке. Что будет с рынком жилья, и кто еще может взять льготную ипотеку?
В 2021 году россияне оформили рекордное число ипотечных кредитов — 1,9 миллиона на общую сумму 5,7 триллиона рублей. Только в новостройках было куплено квартир на 3,5 триллиона, большинство из них — в ипотеку. Но в 2022-м яркий полет рынка жилищного кредитования прервался из-за внезапного повышения ключевой ставки Центробанка до 20 процентов годовых. Банки больше не могут одалживать гражданам деньги на прежних, относительно либеральных условиях, и существование самой схемы покупки недвижимости в кредит оказалось под вопросом. Окно ипотечных возможностей закрывается — но не для всех. Кто еще вправе претендовать на недорогой заем и выживет ли ипотека в принципе, разбиралась «Лента.ру».
Игра на повышение
Российский Центробанк 28 февраля 2022 года поднял ключевую ставку до 20 процентов, из-за чего некоторые банки прекратили выдачу ипотеки, а оставшиеся на рынке резко повысили уровень ставок. Решение поднять ключевую ставку в ЦБ объяснили «кардинальным изменением внешних условий» и необходимостью поддержать ставки по депозитам. Меры были приняты на фоне начала специальной военной операции на Украине и последовавшего введения экономических санкций в отношении России. Ипотеку начали предлагать под 18-20 процентов, хотя еще в начале февраля средневзвешенная ставка по таким кредитам была на уровне 7,87 процента (5,93 процента по займам на покупку нового жилья, для вторичного — 9,2 процента).
По данным сервиса «Русипотека», к 25 марта средняя ставка по ипотеке на «вторичку» в России достигла 20,96 процента, на строящееся жилье — 21,02 процента. Рефинансироваться можно под 20,7 процента. За последнюю отчетную неделю почти все крупные банки изменили условия жилищного кредитования. В некоторых ипотечные ставки достигают 29 процентов.
«Долю ипотечных покупателей сейчас составляют только те, кто успел получить одобрение по старым ставкам, — рассказал «Ленте.ру» директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Сегодня это просто технический выход на сделку. Новых клиентов под ставку в 18 и более процентов нет». По словам эксперта, доля ипотечных сделок за последние недели сократилась более чем в пять раз и «стремится к нулю»: участники рынка дружно взяли паузу и ждут решений правительства по поддержке строительной отрасли.
«Конечно, при появлении программы льготной ипотеки по ставке, например, в 5 процентов доля ипотечных сделок снова начнет нарастать, но к показателям предыдущих периодов в ближайшее время вряд ли может вернуться, — заявил Кочетков. — Количество компаний, которые прекращают свою деятельность в РФ, уже превысило 250, а это колоссальное количество людей, оставшихся без работы. Кроме того, те, кто работает без индексации зарплаты, пока не будут смотреть в сторону ипотеки».
Все в семью
Недорогая «досанкционная» ипотека (под 2-7 процентов) пока еще доступна тем, кто вправе участвовать в государственных кредитных программах — это «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека», а также в ипотечной программе для военных. При этом в начале марта риелторы заявили о массовом замораживании сделок в рамках таких программ. В «Метриум», в частности, сообщили, что сделки для льготников «отменены на неопределенный срок, но по меньшей мере до принятия правительством антикризисных мер» (пресс-релиз есть в распоряжении «Ленты.ру»). Большинство банков тут же опровергли эту информацию, заявив, что не прекращали прием заявок и выдачу льготных ипотечных кредитов.
В ходе совещания президента Владимира Путина с членами кабмина 10 марта вице-премьер Марат Хуснуллин озвучил решение правительства сохранить действующие условия льготных ипотечных программ. Важная ремарка: условия были сохранены до конца марта. «Ключевое решение пока приняли: ни одну льготную программу ипотеки, несмотря на рост [ключевой] ставки, мы не сократили», — сказал чиновник. Но повышения ставок все же не избежали потенциальные участники программы «Господдержка — 2020»: с 1 апреля льготные кредиты на покупку квартир в новостройках будут выдавать под 12 процентов. Семейная и дальневосточная ипотеки пока выдаются на прежних условиях.
До сих пор кредиты на покупку квартир в новостройках можно было получить под 7 процентов годовых (дальневосточную — под 2 процента, семейную — под 6 процентов). Это базовые условия: застройщики в сотрудничестве с банками зачастую предлагали займы под дополнительно сниженный процент. На Дальнем Востоке оформить кредит на покупку квартиры можно было и под 0,01 процента. Разницу между рыночными и льготными ставками, то есть недополученную прибыль, банкам компенсировало государство.
«Тем, кто планировал покупку новостройки и подходит под условия льготных программ ипотеки, я бы, конечно, рекомендовала поторопиться, — заявила «Ленте.ру» Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Сейчас у заемщиков еще остается возможность запрыгнуть в последний вагон и купить квартиру на выгодных условиях. Тем же, кто рассматривал покупку на базовых условиях, я бы рекомендовала не спешить».
Убить ипотеку
Текущие базовые ставки по ипотеке Доброхотова назвала «неприемлемыми для большинства». Но, по ее мнению, такие ставки — временная мера. В ближайшей перспективе они могут быть снижены, «либо мы увидим новые программы государственной субсидированной ипотеки с более выгодными условиями». Эксперт также посоветовала обратить внимание на кредитные программы, разрабатываемые застройщиками совместные с банками. «Запускать эти программы они, возможно, будут после того, когда станет более-менее понятна финальная точка (внешнеполитическая и экономическая ситуация), в которой мы можем оказаться. Для стабилизации спроса оптимальной может быть ставка до 12 процентов годовых», — объяснила Доброхотова.
В ЦИАН россиян также предостерегли от оформления ипотеки под высокий процент. Если сейчас взять кредит под 20-22 процента, перекредитоваться на условиях для льготников уже не получится, предупредила аналитик Виктория Кирюхина. «Останется только ждать снижения ключевой ставки и возможности рефинансирования», — подчеркнула она. 18 марта ЦБ не стал менять ключевую ставку, сохранив уровень в 20 процентов. Согласно макроэкономическому опросу Центробанка, прогноз средней ключевой ставки в 2022 году уже вырос до 18,9 процента (с 9,1 процента в феврале). Кирюхина ожидает снижения числа ипотечных сделок — в 2014 году, когда ключевая ставка резко увеличилась до 17 процентов, количество ипотек снизилось в 2,3 раза (статистика по Москве). Интерес к кредитам на жилье вернулся только с запуском программы субсидирования ипотеки.
«По аналогии с 2014 годом ситуация на рынке ипотечного кредитования будет зависеть, во-первых, от того, насколько быстро начнет снижаться ключевая ставка, и во-вторых, от того, какую ставку по льготной ипотеке предложат власти для поддержки строительной отрасли», — пояснила аналитик. Юлия Ибрагимова, руководитель ипотечного центра группы «МИЭЛЬ», тоже рассчитывает на льготную ипотеку. «Даже 12 процентов по этим программам будут заметно ниже, чем средняя ставка по классической ипотеке», — сказала она. Но льготная программа ипотеки на покупку квартир в новостройках действует до 1 июля 2022 года, и пока неизвестно, будет ли она продлена.
Тем временем в Госдуме придумали способ поддержать тех, кто уже успел взять ипотеку. Граждан, не справившихся с кредитной нагрузкой, предлагают защитить за счет введения двухлетнего моратория на выселение из залоговых квартир (если это жилье единственное). Соответствующий законопроект разработала группа депутатов от фракции «Новые люди». Также предлагают увеличить срок просрочки исполнения обязательств по ипотеке с трех месяцев до одного года. Что должнику спасение — то банку смерть, предупреждают аналитики. Они считают, что при таких условиях российские банки просто перестанут выдавать кредиты на покупку жилья.
«Инициатива депутатов продиктована гуманными соображениями: людей необходимо поддержать в тяжелой ситуации. Однако подобные меры убьют сам институт ипотечного кредитования», — предупредил глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко. В России уже были долгие «ипотечные каникулы» — с 1917 по середину 1990-х. Повторить этот опыт, даже если будет создана новая всеобщая очередь за бесплатным жильем, захотят не все: ждать квартиры 10-20 лет — непозволительная роскошь в стремительно меняющемся мире.