В России запустили токены на недвижимость. Риски и перспективы рынка
ГК «Самолет» запустила токены на недвижимость для инвестирования в «цифровые квадратные метры». Это первый опыт реализации на рынке новостроек в России с помощью цифровых финансовых активов (ЦФА), утверждают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость».
Продажа будет осуществляться через платформу «Атомайз», которая включена Банком России в реестр операторов информационных систем, осуществляющих выпуск и учет ЦФА. Об этом сообщили редакции в девелоперской компании.
Токен — форма представления актива или ценности в блокчейне, своего рода цифровой сертификат, который гарантирует обязательства компании перед его владельцем, аналог акций на фондовой бирже в мире криптовалют.
Как работает новый механизм инвестирования
В среднем через два с половиной года, когда заканчивается строительство, объект недвижимости вводят в эксплуатацию и продают. «Все полученные денежные средства от продажи распределяются инвесторам. Стоимость метров будет расти по мере роста готовности объекта, наполнения жилого квартала инфраструктурой, а также вследствие инфляционных процессов. Пополнить или частично продать ЦФА можно в любой момент», — пояснил девелопер.
По закону сделки, связанные с продажей впервые выпущенных ЦФА, могут быть совершены только на информационной площадке, на которой такие ЦФА выпущены (в данном случае это «Атомайз»), разъяснил механизм инвестирования в цифровые метры старший юрист GMT Legal Денис Поляков. Личный кабинет инвестора также ведется на платформе «Атомайз». При этом девелопер может создать для инвестора личный кабинет и на собственном сайте. В этот аккаунт информация по API будет «подтягиваться», однако для совершения какой-либо сделки с ЦФА инвестору все равно нужно будет перейти из ЛК на сайте девелопера на «Атомайз», поясняет юрист.
Купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, предупреждает преподаватель образовательной платформы Moscow Digital School Дмитрий Кириллов. «Такой токен, по сути, является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором — владельцем токена. Стоимость токена привязана к стоимости квадратного метра в объекте недвижимости, который на собранные средства будет возводить эмитент», — поясняет эксперт.
Токенизация недвижимости
Нововведение стало возможно благодаря закону «О цифровых финансовых активах», который не так давно вступил в силу. В Госдуме ранее допустили появление токенов на покупку жилья. По словам председателя комитета по финансовому рынку Госдумы Анатолия Аксакова, закон не ограничивает возможности покупки жилья за токены.
По мнению Надежды Коркка, управляющего партнера компании «Метриум», вариант с новостройками может сработать и привлечь инвесторов — это более понятный и предсказуемый актив, чем криптовалюта. «Однако те потенциальные клиенты, которые уже погружены в мир криптоинвестиций, привыкли к гораздо более существенным цифрам доходности. Здесь же предполагается, что стоимость этих цифровых токенов будет расти в соответствии со стадией готовности и с общим ростом цен на рынке. Стадия готовности может дать рост до 25–30% в зависимости от цикла инвестирования — то есть за два с половиной — три года», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
«Поскольку каждый выпуск ЦФА может быть связан только с конкретным объектом строительства, перед покупкой инвестору нужно будет проводить глубокий анализ перспектив роста такого объекта, исходя из территориального расположения объекта строительства, инфраструктуры, имеющейся вокруг объекта, текущего состояния рынка недвижимости», — отмечает старший юрист GMT Legal Денис Поляков.
Риски для инвесторов
«В текущей правовой действительности подобный выпуск ЦФА несет в себе больше рисков для инвестора по сравнению ДДУ в отношении объекта недвижимости, поскольку средства инвесторов в этом случае становятся доступны застройщику сразу же после окончания процедуры выпуска, а значит, застройщик перекладывает собственные предпринимательские риски на инвестора», — говорит старший юрист GMT Legal.
Условным недостатком проекта может являться необходимость для эмитента работать на стыке законодательства о ЦФА и законодательства о долевом строительстве недвижимости, согласен Дмитрий Кириллов.
Инвестиции в недвижимость через покупку «цифровых метров» так же безопасны, как и при покупке недвижимости по договору долевого участия, считают в компании «Самолет». Средства инвесторов защищены эскроу-счетом, а право собственности регистрируется в распределенном цифровом реестре, администрированием которого занимается инвестиционная платформа, действующая под надзором ЦБ.
Перспективы рынка
Безусловно, это интересный эксперимент, при условии что застройщик в первую очередь будет предлагать ЦФА под ликвидные объекты недвижимости, по крайней мере на старте продаж, считает Денис Поляков. «Однако отсутствие на текущий момент удачных публичных выпусков ЦФА (все 16 выпусков ЦФА, осуществленных в России, были направлены на заранее определенный круг лиц) значительно усложнит привлечение инвесторов к подобному продукту», — прогнозирует эксперт.
Перспективы токенизиции рынка жилой недвижимости зависят от того, какой именно порядок расчета доходности инвестора будет предложен застройщиком, а также гарантий, которые девелопер обеспечит для инвесторов, считает Денис Поляков. «Потенциально этот инструмент может стать интересным, если застройщик и оператор инвестиционной платформы смогут минимизировать рассмотренные выше риски, а также обеспечить доходность на уровне не меньше ключевой ставки ЦБ +3–4% в год», — резюмирует юрист.
К новым продуктам доверие традиционно находится на довольно низком уровне. «Для повышения этого уровня нужны время и положительные результаты от использования этих продуктов. Пока неясно, сможет ли эмитент реально обеспечить обещанную доходность», — считает эксперт образовательной платформы Moscow Digital School Ефим Казанцев. Тем не менее эксперт считает, что это достаточно перспективный рынок — потенциал ЦФА в сфере строительства очень большой. «Теоретически это действительно может стать одним из самых удобных способов инвестировать в недвижимость. Как это будет реализовано на практике — посмотрим», — резюмирует Ефим Казанцев.