Владимир Воронин: Без господдержки ипотеки застройщики вынуждены будут поднять цены
Может ли девелопер продавать себе в убыток? Может. И чем больше будут скидки, тем скорее и стремительнее будет его крах.
Может ли покупатель воспользоваться ситуацией и купить квартиру ниже рынка? Может, если он готов ходить на митинги обманутых дольщиков и ждать выдачу ключей лет десять.
Все прогнозы по рынку недвижимости на 2016 г. зависят от двух основных факторов: формата программы государственной поддержки после 1 марта и изменений ключевой ставки.
Государственная программа поддержки ипотеки доказала свою высокую эффективность в прошлом году. Например, на объектах ФСК «Лидер» доля ипотечных сделок достигла 65% (причем 95% этих кредитов выдавались по программе господдержки). Причина успеха в том, что субсидирование ипотеки нацелено на стимулирование спроса и поддержку продукта.
Другие обсуждаемые сейчас меры поддержки рынка (проектное финансирование, кредиты для девелоперов или перевод в другую категорию заемщиков) выглядят искусственными, непроработанными. Поддержка не продукта, а девелоперов дает лишние поводы для злоупотреблений и махинаций.
Если продления программы государственного субсидирования не произойдет, некоторые застройщики, скорее всего, будут какое-то время субсидировать ипотеку своими силами, потому что нам нужно выигрывать конкуренцию с вторичной недвижимостью, а падать в цене уже некуда. Для многих покупателей ежемесячный платеж по ипотеке важнее, чем общая стоимость или срок ипотеки, потому что этот показатель критичен для одобрения кредита. Вот почему после окончания государственной программы субсидирования ипотеки многие застройщики поднимут цены за квадратный метр и запустят свои программы рассрочки или субсидирования.
Но найдутся девелоперы-камикадзе, которые будут продолжать заманивать покупателей скидками. Здесь покупателю надо помнить, что бесплатный сыр - в мышеловке. На снижение цен до уровня себестоимости или ниже будут вынуждены пойти те компании, которым необходимо генерировать регулярный денежный поток для обслуживания кредитов. Таких примеров было много в прошлый кризис. Тот же "Дон-строй", работающий в дорогом сегменте рынка, в 2008 г. был вынужден продавать квартиры ниже себестоимости, чтобы генерировать денежный поток в десятки миллионов долларов на погашение процентов по кредитам. Это порочная практика, демпинг только усугубляет нездоровое состояние компании. "Дон-строй" пережил прошлый кризис только благодаря помощи от банка.
Сейчас в секторе первичной недвижимости продажная стоимость почти сравнялась с себестоимостью из-за роста стоимости материалов (в среднем рост стоимости за 2015 год – 15%) и рабочей силы. Все значительные скидки – не находка для покупателя, а повод насторожиться.
Все эти прогнозы предполагают неизменный уровень ключевой ставки. Если же ставку поднимут (а такие угрозы уже звучали), то цикл закончится очень быстро: резко встанут стройки, на улицы выйдут обманутые дольщики, считаное количество компаний сможет достроить объекты и к III кварталу 2016 г. мы увидим резкий спад предложения. Даже нам, стабильной незакредитованной компании, будет тяжело выжить в условиях снижения ликвидности. Есть и хорошая новость: чем резче падение, тем скорее отскок. Я как девелопер, переживший не один кризис, знаю, что все восстановится – вопрос только в сроках. Недвижимость – актив для тех, кто не любит рисковать и готов ждать.