Что ждет ипотеку по-русски

Автор: Валерий Емельянов,
аналитик ИК «Фридом Финанс»

В России ипотека — странный вид кредита, доступный далеко не каждому и при этом абсолютно невыгодный для того, кто его берет. Сейчас она ближе к потребительскому займу или, скорее, автокредиту: вы купите товар с процентами, однозначно за него переплатите и не сможете продать дороже. Но есть надежда, что так будет не всегда — через 15–20 лет ипотека, возможно, будет в разы дешевле, а жилье гораздо доступнее. Об этом говорит американский опыт.

В США в 1980-е ставки по ипотеке доходили до 18,5 %, а в 90-е годы были такими же, как у нас сейчас. Сегодня Штаты, несмотря на обвал рынков, переживают один из сильнейших ипотечных бумов в новейшей истории. Ставки по жилищным кредитам обновляют минимумы каждую неделю, в том числе благодаря мерам по борьбе с коронавирусом: Федеральная резервная система (ФРС)давит на доллар, и банки предлагают населению всё более дешевые кредиты. Две основные ипотечные схемы для американских граждан сегодня стоят 3,65 % годовых (на срок 30 лет) и 2,92 % (на 15 лет).

Пользуясь моментом, граждане США активно скупали жилье, местами даже создавая дефицит домов, или рефинансировали свою старую ипотеку. До введения карантина прирост заемщиков доходил до 10 % в день. Количество еженедельных заявок на новые дома подскочило на 12 %, а на снижение ставки — на 479 %. Что любопытно, приход эпидемии в страну не особо замедлил спрос. Напротив, на этой неделе вышли данные за март по незавершенным продажам в недвижимости, и вместо слабого падения, которое ожидалось большинством аналитиков, получился не по сезону высокий прирост.

Из России все происходящее за океаном выглядит как сильно преувеличенная версия недавнего нашего, отечественного ипотечного бума. У нас тоже ставка по жилищным кредитам падала в последние месяцы, и она также на исторических минимумах (8,79 % по итогам февраля), и граждане тоже охотно рефинансируют в банках свои старые ипотечные займы: за 2019 год они набрали 293,1 млрд руб. на повторный залог жилья, что на 14 % больше объемов предыдущего года.

Кажется вполне очевидным, что американские ипотечники находятся в гораздо более выгодном положении, чем российские. Хотя бы потому, что разница в ставках в наших странах составляет 5 %. Однако это не совсем корректное сравнение, и оно не дает полного представления о том, сколько на самом деле переплачивает за жилье банку средний житель США или России.

Критерий недоступности

Платой за кредит является банковская маржа — надбавка к ставке, по которой банк занимает средства на рынке, выдавая затем их клиенту. В США после экстренных мер, принятых ФРС, премия в пользу банка выросла до 3,4 %, притом что в России эта разница сейчас равна примерно 2,8 %. То есть наши две страны — несмотря на разный уровень инфляции и положение национальных валют — оказались очень близки друг к другу по стоимости ипотеки. Более того, американцы сейчас де-факто занимают у своих банков дороже, чем мы у своих.

Но если посмотреть на ипотечные ставки в сравнении с доходами населения, то картина резко меняется на противоположную. В США стандартный платеж по ипотеке сейчас составляет около 1140 долларов в месяц. Это цифра получается из текущей ставки, первого взноса 10 %, срока 30 лет и медианной стоимости одного дома 257 тыс. долларов. Ровно половина американских ипотечников покупают жилье по цене выше этой, другая половина — ниже нее.

Далее по тому же принципу берем доходы среднего американца. За вычетом налогов на человека приходится 3261 доллар. И это тоже медиана, то есть ровно половина жителей США зарабатывает выше этой суммы, другая — ниже. Получается, что стандартный платеж по ипотеке занимает всего треть среднего дохода американца. Иначе говоря, в США более половины жителей страны могут себе позволить взять жилищный кредит, причем в одиночку, а не только на пару с супругом или при поддержке родственников.

Для сравнения, в России средний размер ипотечного займа на начало этого года составил 2,4 млн руб. Средний срок по нему — 18 лет, что дает ежемесячный платеж чуть более 22 тысяч руб. в месяц. Для тех, кто берет ипотеку на максимальные 30 лет, такая же ипотека будет обходиться в 19 тысяч в месяц, что не намного ниже.

При этом медианный доход российского гражданина, по данным Росстата, составляет около 25 тысяч руб.

Другими словами, для половины жителей нашей страны ипотека недоступна в принципе: платеж в размере от 78 % дохода не одобрит ни один банк. А тем, кому она доступна, для комфортной жизни нужно зарабатывать как минимум 60 тысяч в месяц. И речь не о Москве. Ценник на жилье в 2,5-3 млн предполагает, что такие покупки осуществляют в регионах.

Очень плохая инвестиция

Но, вероятно, главный подвох российской ипотеки в сравнении с американской — это не высокие ставки и не низкие зарплаты, а обесценение жилья по мере выплаты ипотеки за него. В идеале покупатель должен фиксировать цену и ставку — и за это он готов переплатить банку, потому что после погашения займа он рассчитывает получить более дорогое жилье, а значит — сэкономить деньги. Но в России этого не происходит уже много лет.

Тот самый средний американец, доходы и расходы которого мы приводили выше, за весь срок ипотеки заплатит не более 390 тыс. долларов, из которых почти 133 тыс. — это проценты. И на выходе он получит дом, стоимость которого за эти годы выросла примерно в два раза, или, если более точно, до 555 тыс. Мы это знаем, исходя из среднего роста цен, которые в США составляют довольно стабильные 2,5–2,7 % в год, что чуть выше средней долларовой инфляции. Для американского ипотечника это означает, что он не потеряет ни цента от вложения в покупку дома, несмотря на то, что брал его в кредит.

В России при схожих параметрах покупатель заплатит за свое жилье 4,6 млн руб., из которых 2,2 млн — это проценты. Но самое главное: он получит в итоге квартиру, стоимость которой в реальных ценах будет ниже, чем она была в момент покупки.

По данным Росстата, последние 12 лет цены вообще не меняются. И если даже взять бурные нулевые, то в среднем цены на квартиры растут на 6,6 % в год. Инфляция при этом — на 8 %. Конкретно в нашем примере: квартира, купленная за 2,7 млн руб. сегодня, в момент погашения ипотеки будет стоить 8,8 млн руб., но из-за инфляции в сегодняшних ценах это будет всего лишь 2 млн руб.