Василий Колташов: Ипотеке сказали «стоп», так как цены на недвижимость растут?
1 июля в России изменились условия льготной ипотеки, и спрос россиян на покупку жилья по госпрограмме упал вдвое, тем не менее итоги программы оцениваются как положительные, в экономику за 6 месяцев через ипотеку поступило около 5% ВВП, созданного за соответствующий период. Чем же руководствовалось государство, когда решило дать стоп-сигнал? Экономист Василий Колташов обращает внимание на то, что за это время еще и подорожало жилье, возможно, таким образом правительство предприняло попытку замедлить галопирующий рост. Напомним, что недвижимость в столице за год подорожала на 22,4%. В Санкт-Петербурге увеличение составило 22,1% А то, что сейчас размер кредита снижен с 6-12 млн. руб. до 3 млн, объясняется тем, что для экономики важней продавать много дешевого жилья в регионах и стимулировать строительство там, чем продавать мало элитного жилья в Москве и других миллионниках. Экспертное мнение Василия Колташова – специально для Накануне.RU:
– Действительно, льготная ипотека дала довольно сильный стимул российскому жилищному рынку и строительному сектору, но при этом она вызвала, несмотря на кризис, рост цен на недвижимость. Недвижимость в России подорожала на 10%, хотя были депрессивные зоны. По сути, низкая ставка начала работать отчасти в холостую. Поскольку "премию" забирали продавцы, возможно, это и стало одной из причин, почему было решено изменить условия, но, по сути, несколько ослабить действие этого проекта, который рассматривался в правительстве, в экономических кругах, как чрезвычайный во многом, потому что обстановка была чрезвычайной. Теперь получается, что повышение ставки и уменьшение суммы кредита прежде всего касается крупных городов, где рост цен на недвижимость стал уже довольно опасным – это хорошо показала первая половина 2021 года. В Москве, Подмосковье рынок ожил, и цены пошли вверх опять. Эти цены находятся на недосягаемой высоте для обыкновенного покупателя, по этой логике то, что ставка у нас теперь на паузе – это не так уж и плохо, потому что перегрев рынка, который уже замаячил на горизонте, не должен произойти так быстро. Рынок возвращен в свое нормальное состояние с учетом того, что Центральный банк повысит ключевую ставку, и это означает, что теперь премию забирают банки.
В правительстве стараются избежать ситуации, когда спрос явно превышает предложение, чтобы лавина покупателей не повышала цены. Это во многом логично, потому что предложение недвижимости оказалось ограниченным, тут вот какая проблема. С точки зрения застройщиков, если государство дает много дешевых денег покупателю – это хорошо, можно и не строить. У нас же невозможно административно-командно взять и сказать: "Вы покупайте, а вы стройте. Вам деньги на покупку, а вам – гарантии, может быть, заемные средства, чтобы строить". Так система сейчас не работает, она к этому придет со временем, но на данном этапе моментально образуется дисбаланс между спросом и предложением, что приводит к росту цен на недвижимость, особенно в крупных городах, особенно в Москве, где недвижимость недоступно дорогая.
Мы видим регулирование по методу "стоп-старт" – дают новый импульс покупателям, останавливают – во многом это более примитивное регулирование, чем озвученное выше. И так методом "стоп-старт" можно регулировать довольно долго, но к прежним показателям “нулевых” рынок так не вернется. Если говорить о ближайших последствиях – кредит дороже, сумма кредита меньше, соответственно, к льготной ипотеке обращаются меньше.
И с точки зрения обеспечения экономического роста нужно, чтобы люди покупали жилье не в Москве. Потому что здесь они платят очень большие деньги, а строительство является чрезвычайно ограниченным для получения мультипликативного эффекта для экономики. Для эффекта роста нужно, чтобы было продано не мало дорого жилья, а много недорогого жилья. И строительство жилья в регионах – это то, что и является на сегодня одним из самых важных факторов для экономического роста. Три миллиона для региона – это все-таки деньги и весьма ощутимые, не то, что для Москвы.
Мы можем говорить о том, что рост продаж продолжится, хотя и рост цен, конечно, продолжится, просто рост цен не будет таким галопирующим, как в прошлом году. Потому что и в регионах в прошлом году рост цен оказался очень и очень энергичным.
Для рынка недвижимости это означает только то, что тут момент бума пока не настал, то что у нас было в 2020 году с ростом продаж недвижимости по льготной ипотеке – это анонс бума. Государство побаивается этого бума, потому что цены вырастут, эффективность регулятивной политики упадет, как и мультипликативный эффект для экономики. Этого, мне кажется, в правительстве и остерегаются. Это если проанализировать, что мы имеем в глубине мотивов этого решения. Здесь есть еще и своего рода предупреждение застройщикам, потому что они достаточно хитрые, они не очень-то готовы наращивать объемы для того, чтобы удовлетворить спрос, они всегда предпочитают повышение цен.