Вениамин Голубицкий: Субсидирование ипотеки поддержало рынок и веру в этот рынок
Комплексное освоение территорий (КОТ), которое предполагает строительство мини-городов на многие миллионы квадратных метров со всей необходимой инфраструктурой, набирает все большую популярность у девелоперов в РФ. Президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий рассказал порталу "РИА Недвижимость", почему КОТы могут быть интересны девелоперам в сложной экономической ситуации, и чем государство сейчас может помочь отрасли.
- Вениамин Максович, как ваша компания чувствовала себя в первую половину кризисного 2015 года?
Глобальных падений продаж у нас не было. Я поясню почему — мы занимаемся преимущественно проектами комплексного освоения территорий, а это масштабные и долгосрочные проекты вроде жилого комплекса "Академический" в Екатеринбурге.
На такого рода объектах кризисные явления меньше сказываются. Мы не опасаемся, что нам не хватит денег достроить объект, нам не надо любым способом продавать жилье. Мы готовы ждать своего покупателя. Он в свою очередь видит, что стройка как планомерно шла, так и идет. Нет ни остановившихся кранов, ни ушедших рабочих.
Еще одно наше преимущество — мы продаем по большей части проектов готовое жилье. Где потребитель видит свой основной риск в кризис? Вот, думает он, я сейчас войду в проект, он остановится на четвертом этаже, а потом я буду годы обманутым дольщиком чего-то непонятного ждать. А когда вы получаете готовое жилье, то понимаете, что вы не в риске. Получается, что на значительной части наших объектов есть такая страховка.
- Надолго хватит страховки?
Я не говорю, что это спасение от кризиса, но благодаря ей мы не проигрываем в моменте. Вот, допустим, в начале года из-за роста ключевой ставки была неясна дальнейшая судьба ипотеки в РФ. Тогда потребители не торопились расставаться с деньгами. Но клиенты все же приходили, интересовались и бронировали жилье, и, хотя они не платили, мы понимали, что если сейчас ситуация разрешится, то они к нам вернутся. То есть получалась такая своеобразная страховка от неблагоприятной ситуации.
Я, кстати, считаю, что принятые потом правительством РФ меры по поддержке ипотеки — это яркий пример того, что реакция была и своевременной, и правильной. Субсидирование ипотечной ставки поддержало рынок и поддержало веру в этот рынок. Еще месяц-два промедления, и мы бы сейчас фиксировали не снижение объемов продаж, а кризис в отрасли с остановками строительства и обманутыми дольщиками.
Вот этого не произошло, и это главный результат программы.
- Что будет дальше?
Никакого резкого подъема в отрасли я не жду. Думаю, что рынок сейчас будет более-менее стабилен, если, опять же, не пройдут какие-то меры, связанные с ожиданием по АИЖК — снижением ипотечной ставки и какими-то новыми механизмами.
Кстати, мы вместе с руководством АИЖК обсуждали идею о введении инструментария облигационных займов, привязанных к крупным и долговременным проектам. Он позволил бы ввести на рынок жилья так необходимый сегодня застройщикам кредитный ресурс. И он бы поддержал доверие к этому рынку, потому что за спиной крупных застройщиков появилось АИЖК.
- Как механизм будет работать?
Это могли бы быть облигации, которые выпустит под свою гарантию АИЖК, которые будут им выкуплены у застройщика. Девелопер получит ресурс на достаточно важной стадии реализации проекта, а АИЖК прогарантирует спрос. Мы получим по стране набор крупных проектов, которые дадут существенные объемы жилья рынку.
- Как вы сами пока кредитуетесь?
Мы традиционно проектное финансирование привлекаем у крупных российских банков и в рублях. Нашим крупнейшим партнером является Сбербанк, далее идут "Абсолют", "Уралсиб", "Открытие", Промсвязьбанк. Хорошая идея на государственном уровне поддержать застройщиков через снижение ставки по проектным кредитам в рамках постановления правительства 1044, к сожалению, в отношении стройкомплекса пока не работает, что оставляет стоимость проектного долга на достаточно высоком уровне. Очевидно, банки буду снижать ставки вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, однако это происходит крайне медленно — вопрос нескольких месяцев.
Кроме того, мы исторически активно работаем с рынком долговых инструментов. Уже выпустили и погасили несколько выпусков рублевых облигаций.
Этот вид кредитования несколько дороже проектного финансирования, зато дает гибкость в использовании ресурсов и позволяет избегать краткосрочных колебаний в стоимости обслуживания долга.
- Не планируете обращаться к китайцам за финансированием?
Да мы к кому угодно готовы обращаться. Деньги национальности не имеют. Другой вопрос, я убежден, что валютные заимствования рискованны в условиях того рынка, который имеем. Мы никогда не брали кредиты в иностранной валюте, поэтому мы пережили спокойно и шторм 2008 года, и нынешний.
Мы следуем старому правилу — в какой валюте ты ведешь бизнес, в такой и должен быть закредитован. Иначе принимаешь на себя риски, не зависящие от тебя, и это может обрушить экономику даже самой сильной компании.
- АИЖК в том числе курирует программу "Жилье для российской семьи", в которой вы бы, по идее, могли принять участие, но вас в ней до сих пор нет. Почему?
"Жилье для российской семьи" — достаточно специфическая программа. Она нам немного "неформат", хотя мы и пытаемся вписать в нее наш ярославский проект.
В комплексном проекте для вас важны зеленые насаждения, качество строительства, безопасность, коммуникации. Программа же в основном нацелена на то, чтобы обеспечить максимально дешевым жильем нуждающихся. Но вы же понимаете, что максимально дешевое не бывает ни максимально энергоэффективным, ни максимально зеленым?
Мы ищем компромиссы, но, я повторяю, главная проблема в том, что это не наш формат.
- Какой у вас сейчас портфель?
Порядка 20 миллионов квадратных метров. В основном наши проекты сосредоточены в Екатеринбурге, Московской области и Челябинске.
Кроме того, у нас есть земля и в Перми, где мы традиционно присутствовали с достаточно небольшими проектами, а сейчас вышли с крупным — это "179-й квартал". Этот квартал — абсолютно уникальный проект в той части, что это высотное строительство в зоне векового парка, чего до нас в России никто не делал.
Хороший проект у нас есть и в Санкт-Петербурге — Петровский остров, тоже уникальный с точки зрения экологичности. Мы хотим сохранить исторический Петровский парк, который расположен за нашими строениями.
- Какие новые регионы вы рассматриваете?
Мы рассматриваем Ростов-на-Дону, где планируем застроить территорию старого аэропорта, если найдем понимание властей.
- Какая будет площадь застройки?
Об этом пока рано говорить. Мы находимся на этапе разработки концепции, которую готовит французское архитектурное бюро Энтони Бишу, занимавшееся и нашим проектом в Перми. Я думаю, что готовность концепции — вопрос полугода.
- Вы планируете строить транспортно-пересадочный узел (ТПУ) в Перми?
Мы пока только обсудили такую возможность с правительством Пермской области. Действительно, привокзальный комплекс расположен в центре города, и он обладает сегодня хорошим потенциалом с точки зрения логистики. Городу эти площади крайне важны, и Пермь занимается рассмотрением возможностей по этой территории.
Мы рассматриваем эту площадку, но пока никаких решений в этой части не принято, и комментировать здесь особо нечего, за исключением того, что это интересная и перспективная тема. Мы убеждены, что за ТПУ будущее. Узел создает огромный пассажиропоток, и это удобно и для населения, и для торговли.
- Планируете ли принимать участие в конкурсе на южный участок ЗИЛа?
Не уверен. Во-первых, я не знаю цену, а без цены любой разговор по крупной площадке лишен смысла. Кроме того, я убежден, что там могут возникнуть достаточно сложные конкурентные условия. Учитывая, что на первой площадке достаточно крупный инвестор, тот, кто зайдет на второй участок, окажется волей-неволей в жесткой конкуренции, предоставив существенную временную фору покупателю первой части ЗИЛа, и я не убежден, что это плюс для проекта.
Я считаю, что проект ЗИЛа должен был бы реализовываться как единое целое, в том числе, чтобы не получилось, что одна часть будет развиваться за счет другой.
- Другие площадки в Москве вас интересуют?
Интересуют, и мы этим активно занимаемся.
- Какие?
Все вам расскажи (смеется). Пока рано. Но это будет такой объект, о котором будут говорить и писать.
- Хотя бы объемы скажите.
Больше миллиона квадратных метров.
- Почему у вас до сих пор нет своего ДСК?
Принципиальная позиция компании состоит в том, что мы не хотим собственных производств стройматериалов и собственных строительных организаций.
Сейчас мы можем выбирать на рынке лучших и лучшие условия. Как только вы создали свой завод, то сразу становитесь заложниками той или иной технологии. И вы волей-неволей будете распределять свою маржу между производством стройматериалов и стройкой.
Как только вы заводите свою подрядную организацию, появляется огромное количество людей, которых вы должны содержать, кормить и обеспечивать работой. Если, не дай бог, в кризис придется снизить объем строительства, то для нас это обернется простым сокращением инвестиций, а для компании, владеющей подрядной организацией, это чревато сокращением персонала, что дорого и социально опасно.
- Что, по-вашему, ждет отрасль в будущем?
Положение дел в стройке, конечно, будет зависеть от макроэкономики. Это понятно. Но при этом у нас есть одно важное преимущество. Оно состоит в том, что даже в кризисных условиях государство не сможет перестать заниматься жилищным вопросом.
В России, по разным оценкам, порядка 65-70% населения не удовлетворены своими жилищными условиями. А удовлетворенность населения должна быть заботой правительства. Я убежден, что строительная сфера должна быть в достаточной мере защищенной и поддерживаемой государством. Я думаю, что государство так или иначе будет решать проблему ипотечного кредитования, государство будет решать проблему доступного жилья.
Поэтому я говорю о необходимости внедрения законодательства о государственно-частном партнерстве. Это чрезвычайно важно в строительной сфере. Девелоперы, которые смогут грамотно взаимодействовать с государством и ответить на вызовы, которые здесь возникают, удержатся в этом бизнесе даже в кризис.
Чего нельзя здесь делать — нельзя, видимо, вести неосторожную кредитную политику, особенно с учетом валютных рисков, нельзя распылять средства.
- Что будет с объемами строительства жилья и ценами?
Ввод жилья, я думаю, упадет в 2016 году. Именно потому, что в нынешнем году с учетом кризиса и цикличности строительства многие поосторожничали и не вошли в стройку. Есть непростое положение у ряда крупных компаний.
Цены будут, учитывая инфляционные ожидания, расти, но вряд ли более 4-5%.
- Когда наметится позитивная тенденция?
Если в 2015 году будут решены задачи, связанные с ипотекой, будет гарантия либо сохранения существующей ипотечной программы, либо снижения ипотечных ставок, тогда мы уже в 2017 году увидим, как отрасль начнет восстанавливаться.