Как изменят рынок новостроек изменения в ФЗ-214
1 июля в силу вступает новая редакция федерального закона ФЗ-214, который регламентирует рынок новостроек. Требования к застройщикам существенно ужесточаются, но самое главное – их лишают права на получение денег от покупателей жилья. Теперь чтобы приобрести квартиру в новостройке, по всей видимости, придётся нести деньги в банк. Как говорят девелоперы, до сих пор до конца неясно, как будут работать поправки и насколько они повлияют на отрасль. Ясно одно: "долёвка" должна прекратить своё существование, уступив место проектному финансированию.
Виолетта Басина, Председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, ответила Metro на самые острые вопросы о том, "как теперь всё будет".
- Кому выгодны новые изменения в ФЗ-214?
Банкам. Рассмотрим классическую схему покупки квартиру с использованием ипотеки. Первое, что прописано в законе – застройщик, генподрядчик и техзаказчик, то есть все должны будут открыть свои расчетные счета в одном уполномоченном банке. У застройщика должен быть только один расчетный счет. Соответственно, этот счет, по логике, должен быть в том банке, в котором будет эскроу-счет (специальный счёт, на котором аккумулируются средства покупателей). И проектное финансирование застройщик должен получать в этом же банке. И хотя в законе напрямую это нигде не прописано, ипотеку покупатель должен будет брать в этом же банке, в котором находится застройщик, получающий проектное финансирование.
- Покупатель должен будет принести деньги в банк и ждать окончания строительства. А проценты ему за этот по сути вклад положены?
Нет. На эскроу-счета проценты не начисляются.
- Как можно будет получить ипотеку?
Физическое лицо подает заявку в банк на получение ипотеки. Банк дает одобрение, заключает с клиентом кредитный ипотечный договор, ДДУ и денежные средства физлица уходят на эскроу-счет. И находятся они на этом счете до тех пор, пока застройщик не введет объект в эксплуатацию, только после этого застройщик получит свои средства. На 2-3 года в зависимости от сроков строительства денежные средства будут заморожены на эскроу-счете. Далее: в этом же банке застройщик берет проектное финансирование, и по факту, те деньги, которые дольщик взял в банке в ипотеку, застройщик еще раз возьмет в кредит. Де-юре, это, конечно, выглядит по-другому, но по сути это именно так. То есть, за одни и те же деньги банк получает процент и с застройщика, и с дольщика.
- Чем будет рисковать покупатель, если раньше он гипотетически мог стать обманутым дольщиком, то теперь...?
Сумму страхования покупателей жилья увеличили до 10 млн рублей - это если вдруг у банка заберут лицензию. Физическое лицо сможет получить компенсацию как хранитель денежных средств на эскроу-счетах. Но важно, чтобы человек выступал именно в качестве физического лица, потому у физлица по процедуре банкротства идет первая-вторая очередность. И тогда оно получает свои денежные средства. Если же выступать как юридическое лицо, это третья очередь, которая никогда ничего не получает. Если квартира стоит свыше 10 млн рублей, что относится скорее к Петербургу и Москве, там сумма, конечно, может не все покрывать. На случай банкротства застройщиков физлицо со счета-эскроу получит свои средства назад.
- А в случае с ипотекой? Риски есть?
Например, я открыла эскроу-счет, пять лет ждала жилье, за это время заплатила почти полностью проценты банку, а тело кредита при этом практически не уменьшилось. То есть, я остаюсь с нулями или в минусе на 2-3 млн рублей в зависимости от стоимости квартиры и процентов банка. Получается, человек положит деньги в банк и по крайней мере гарантировано до 10 млн рублей сумму назад получит. Если посмотреть, сколько банков позакрывали, физические лица в размере страхового случая свои деньги получают. Останется человек без квартиры, но и без долгов перед банком. Сейчас же, если сейчас застройщика больше нет и квартиры нет, ипотеку клиент все равно платит.
- Получается, покупателей новая редакция закона всё-таки защищает. Чего боятся застройщики?
Для них новая схема однозначно плохая. То, что идет контроль за целевым расходованием денежных средств - это правильно, нужно было сделать это еще очень давно. А вот насколько правильно то, что 10% собственных средств застройщика от стоимости проекта должно находиться на специальном счете? Притом, что это собственные средства, но закон таки определяет, на что застройщик может тратить свои деньги? Как застройщик я согласна на такие меры в отношении денежных средств, которые я привлекаю от дольщиков, но такой подход в отношении собственных средств…
- "Взаимоотношения" застройщиков и банков тоже до сих пор чётко не регламентированы?
Да. Но вопрос не только в этом. Проектное финансирование у нас в стране не работало до сегодняшнего дня, сколько банков будут готовы давать деньги на строительство? А ведь задача стоит построить 120 млн кв. м жилья... На какие средства и кто его будет строить, если у нас 220 банков просто не смогут профинансировать весь объем жилья? При этом застройщики полностью уходят под банковский контроль и деньги замораживаются на 3 года. Ладно, если бы они были еще под процентами, но за это время идет удешевление, и поэтому если я строю на денежные средства, которые беру у банка по проектному финансированию, то этот процент я закладываю в стоимость жилья.
- Насколько подорожает квадрат?
Застройщиками, с которыми мы общались, была озвучена цифра: стоимость квартиры увеличится не менее, чем на 30%. Это получается действительно много.