Владимир Пономарев - Законопроект о защите прав дольщиков не решает насущных проблем отрасли
Законопроект о защите прав дольщиков не решает насущных проблем отрасли. В России может появиться более миллиона "обманутых дольщиков" - вице-президент АСР Владимир Пономарев.
Как показывает анализ, одной из причин ухода застройщиков от использования договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", является несовершенство действующей нормативно-правовой базы. В особенности - норм налогового законодательства, в части необходимости уплаты НДС с операций по привлечению денежных средств на цели долевого строительства, а также законодательства, регулирующего отношения при регистрации прав на недвижимое имущество.
Поэтому Ассоциация Строителей России всецело поддерживает предлагаемые проектом федерального закона N98106-5 изменения Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие освобождение от уплаты налога на добавленную стоимость услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, а также поправки, предусматривающие сокращение сроков и упрощение процедуры государственной регистрации договоров долевого участия. Это послужит дополнительным стимулом активизации работы застройщиков в соответствии с законом о долевом строительстве.
В то же время, не могут быть поддержаны предлагаемые законодательные новации, направленные на (как это указано в пояснительной записке к проекту) "понуждение к заключению договоров долевого участия" путем введения административных санкций за работу вразрез с нормами 214-ФЗ.
Несмотря на то, что уже несколько лет (с момента вступления в силу закона о долевом строительстве) действует статья 14.28 Административного кодекса Российской Федерации, устанавливающая ответственность за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, это не оказало какого-либо существенного воздействия на динамику применения данного закона, которая до недавнего времени была крайне низкой.
Любые попытки навязать участникам жилищного строительства ту или иную форму договора посредством административного нажима приведут только к одному результату - кризису ликвидности, недостатку в финансировании и невозможности завершить ранее начатые строительные проекты.
Это тем более сложно сделать, учитывая, что порядка 80% застройщиков используют альтернативные схемы привлечения денежных средств.
Не будет способствовать улучшению ситуации с долевым строительством и принятие поправок к федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)", устанавливающих преимущественное право субъектов Российской Федерации и муниципальных образований выкупать имущество обанкротившегося застройщика в целях принятия на себя обязанности по достройке объектов жилой недвижимости и передачи ее в собственность граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.
На первый взгляд, предлагаемые изменения направлены на защиту прав участников долевого строительства. Вместе с тем, необходимо учитывать, что помимо застройщика и дольщика, в нем, как правило, участвуют кредитные организации, чьи права существенно ущемляются поправками. Так, в соответствии с действующей редакцией закона о долевом строительстве, земельный участок, находящиеся на нем объекты недвижимости, а также объекты незавершенного строительства находятся в залоге как участников долевого строительства, так и банков, что позволяет в случае возникновения проблем удовлетворить свои требования, продав заложенное имущество лицу, предложившему на торгах максимальную цену.
Предлагаемое законопроектом право преимущественного выкупа имущества субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием по оценочной стоимости, определенной неким независимым оценщиком, может привести к тому, что полученных средств не хватит для удовлетворения требований банков, из-за чего последует их отказ от дальнейшего финансирования долевого строительства жилья. В результате может повториться ситуация 2004 года, когда в связи с наличием в первоначальной редакции закона о долевом строительстве положений, нарушающих права и интересы банков, произошел их массовый отказ от финансирования долевых схем строительства. Тогда застройщики вынуждены были приостановить реализацию строительных проектов и начать поиск альтернативных схем привлечения денежных средств.
Разразившийся в стране экономический кризис особенно остро отразился на строительной отрасли. Порядка 70 % застройщиков жилья находятся в состоянии, когда они не могут расплатиться по кредитам, по сути, в предбанкротном состоянии. По оценкам экспертов, сейчас порядка 2 млн. граждан участвуют в долевом строительстве по различным схемам, а это означает, что может появиться около 1,4 млн. граждан, которые могут попасть в категорию "пострадавших участников долевого строительства". Именно пострадавших, а не обманутых, поскольку сегодня в сложном экономическом положении из-за кризиса оказались вполне надежные компании. У них просто нет денег на достройку жилья в связи с отсутствием кредитования.
Сейчас важно задуматься какие меры необходимо принять, чтобы девелоперы смогли достроить начатые проекты.