Владимир Щекин: Льготная ипотека будет и дальше стимулировать спрос, а застройщики – повышать цены
Итак, льготную ипотеку с рекордно низкой за всю историю рынка недвижимости ставкой продлили до 1 июля следующего года. Одни эксперты думают, что это охладит спрос, поскольку людям теперь не нужно торопиться и судорожно принимать решение о покупке квартиры, другие полагают, что за это время еще больше людей решатся на приобретение жилья. А что думает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина»? Мы спросили его об этом.
- Владимир, как скажется на рынке это решение правительства?
Несомненно, с помощью ипотеки с господдержкой многим семьям удастся улучшить свои жилищные условия. Исходя из наших наблюдений, до запуска этой программы некоторые покупатели не могли себе позволить приобретение квартиры, а другие – рассматривали лоты меньшей площади и комнатности.
В середине сентября генеральный директор АО «Дом.рф» Виталий Мутко заявил, что по этой программе было выдано около 180 тыс. кредитов на сумму более 500 млрд рублей. В рамках установленных лимитов планировалось улучшить жилищные условия более 300 тыс. семей.
По этим данным, средний размер кредита составлял 2,8 млн рублей. При объеме выдачи льготной ипотеки 2,8 трлн рублей воспользоваться таким предложением сможет около миллиона семей.
Сейчас активность покупателей очень высокая, и, возможно, к концу года провал по продажам, который имел место весной, будет компенсирован. Во всяком случае уже в сентябре рынок жилья Москвы вышел на докризисные показатели по числу сделок.
- Ну а все же, будет ли второй этап льготной ипотеки таким же активным, как и первый?
В какой-то степени текущий бум связан с тем, что в стране годами накапливался отложенный спрос на жилье из-за высоких ставок по ипотеке. Нынешнего уровня они никогда не достигали, поэтому еще есть потенциал роста спроса. И если ставки будут и дальше снижаться (фактически это уже произошло, ведь субсидировали до 6,5%, а сейчас выдают кредиты дешевле), то на рынок придут новые покупатели.
- Как это отразится на строительной отрасли, объемах ввода жилья и на спросе?
Льготная ипотека оказывает положительное влияние на строительную отрасль, которая испытывала трудности весной во время режима самоизоляции. В начале карантина, в связи с ограничительными мерами из-за распространения коронавируса резко уменьшилось количество сделок, а также девелоперы были вынуждены заморозить стройки.
Льготная ипотека стала главным стимулирующим фактором восстановления спроса и, как следствие, повышения цен.
Застройщики, которые в предыдущие годы ожидали снижения активности покупателей и искусственно ограничивали предложение, теперь на фоне высокого спроса будут запускать новые проекты.
Спрос на первичное жилье, скорее всего, не будет носить такой ажиотажный характер, как в начале программы, но сохранится на высоком уровне.
- Возможно ли на этом фоне дальнейший рост цен на новостройки?
Активный рост цен на первичное жилье начался после запуска льготной ипотеки и продолжается до сих пор. Ипотечный бум подталкивает цены на жилье вверх. К примеру, в массовом сегменте новостроек Москвы за третий квартал цены повысились на 4,5%, за девять месяцев – на 8,7%. В дальнейшем при отсутствии жестких ограничительных мер в связи со второй волной коронавируса цены продолжат расти. Льготная ипотека будет и дальше стимулировать спрос, а застройщики, как следствие, повышать цены.
Правда, многое будет зависеть от динамики цен на жилье и реальных доходов. Со временем спрос может замедлиться, если не начнется восстановление доходов населения.
- Нужно ли регулировать цены со стороны государства?
Государству не стоит регулировать цены на недвижимость, поскольку подобные искусственные ограничения редко приводят к положительному эффекту, а чаще – к дефициту товаров. Если рынок жилья будет свободным от воздействий государства, цена будет регулироваться естественным путем на основе соотношения спроса и предложения в условиях конкуренции.
- Есть мнение, что в России может произойти ипотечный кризис. Многие люди довольно необъективно рассчитывают свои возможности, и, возможно, число плохих кредитов может резко вырасти. Может ли ипотечный пузырь лопнуть в какой-то момент?
Мы видим и высокий спрос на жилищные кредиты, и существенную долю ипотечных сделок. Доля ипотеки сейчас находится на очень высоком уровне – 60-65%. Сохранение такой динамики в течение нескольких лет может привести к негативным последствиям, однако сейчас об этом говорить преждевременно.
К тому же доля ипотеки к ВВП в России составляет менее 10%, хотя во многих развитых странах она может достигать и 50%. Незначительна пока и доля просроченных платежей по ипотеке – менее 1%.
Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок по-прежнему будет много. К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума – 4,25%. Такой уровень позволяет сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже после завершения программы они могут подняться лишь до 7-8%.