Владимир Якушев: Переход на проектное финансирование может снизить объемы ввода жилья

Уже летом 2019 года в России начнется активная фаза перехода строительной отрасли на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами. Новые правила лишат застройщиков возможности пользоваться средствами граждан до окончания всех строительных работ. Это решение вызывает многочисленные дискуссии и споры в профессиональном сообществе. О том, как будет происходить переход отрасли на новую схему финансирования и чего ждать россиянам в ближайшее время, рассказал в интервью "Интерфаксу" глава Минстроя России Владимир Якушев.

- Как скажется смена модели финансирования на вводе жилья? Нет ли опасений, что его объемы могут упасть?

Переход на проектное финансирование — одна из важнейших задач, которой сегодня занимается Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Эта реформа происходит не от хорошей жизни. Предыдущая система финансирования, когда денежные средства поступали застройщику напрямую от покупателей, не защищала людей в полной мере: большое количество семей осталось без квартир. Поэтому и было принято решение о поэтапном переходе на проектное финансирование.

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки о счетах эскроу и банковском сопровождении. А с 1 июля этого года начнется переход всех, в том числе уже строящихся объектов, на договоры участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу.

В связи с этим строительные проекты, которые уже реализуют застройщики страны, мы делим на три группы.

Первая включает в себя те проекты, которые получат проектное финансирование и продолжат строиться по новому механизму.

Вторая группа – это проекты, которые получат возможность финансирования по старой схеме, т.е. с привлечением средств дольщиков на счет застройщика. Для этого мы разработали проект постановления, который устанавливает критерии таких проектов, застройщики которых смогут завершить строительство без использования счетов эскроу. Предлагается установить всего два критерия. Это степень готовности объекта не менее 30% и количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) – не менее 10% (от общей площади жилых и нежилых помещений).

И, наконец, третья группа, которая вызывает наибольшее беспокойство, – это застройщики, которые не смогут получить проектное финансирование. И именно эта группа в фокусе нашего внимания каждый день.

Наша главная совместная задача на сегодня – и профильного министерства, и регионов, и застройщиков, и коммерческих банков, и Центрального Банка – в этот непростой период вплоть до 1 июля продуктивно отработать все проекты, выявить узкие места, свести к минимуму все возможные риски.

Мы также не исключаем, что реформа, призванная сохранить деньги, вложенные в долевое строительство, в краткосрочной перспективе приведет к уменьшению объемов жилищного строительства. Так как потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Но как только переход на новую форму финансирования будет завершен, мы настраиваем отрасль на рост.

- Сейчас огромное внимание уделяется ипотечному кредитованию, вернее росту ставок. Есть ли вероятность того, что процентная ставка в России может снизиться до 8% раньше 2024 года? Есть ли уже предпосылки для ее субсидирования?

Будет ли такая возможность — зависит от макроэкономической ситуации. Если экономика будет работать хорошо, если золотовалютные резервы будут пополняться, тогда и ключевая ставка будет снижаться, и ставка по ипотеке тоже.

В 2018 году ставка по ипотеке достигла своего исторического минимума (9,56%). Было выдано около полутора миллионов ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн рублей.

Однако в связи с ростом ключевой ставки в октябре 2018-го — январе 2019 года основные кредиторы вновь повысили ставки на 1,5-2,5 п.п. Что привело к росту до 10,5-11%. Но это временное явление, вызванное ростом стоимости фондирования и увеличением инфляции.

В случае если рост продолжится, для выполнения задачи по наращиванию объемов ввода жилья мы будет включать механизм субсидирования проектной ставки, чтобы решить задачу, поставленную перед нами в майском указе президента и в нашем национальном проекте: к 2024 году — получить процентную ставку ниже 8%.

- Вы неоднократно говорили о необходимости поддержки застройщиков в части создания инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий. Как идет эта работа? Кто может рассчитывать на субсидирование?

Конечно, в период решения масштабных задач, строительная отрасль нуждается в поддержке. Проектом "Жилье" предусмотрено выделение средств федерального бюджета в 2019-2024 гг. в размере 184 млрд рублей на программы развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации.

Средства пойдут на субсидирование строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Аналогичная мера уже показала свою эффективность. Выделяемые ежегодно с 2017 года 20 млрд рублей позволили обеспечить дополнительный ввод 8 млн кв.м жилья в год.

В 2019 году 22,4 млрд рублей будет направлено на софинансирование 99 проектов жилищного строительства в 42 регионах.

На сегодняшний день программа работает достаточно эффективно, её участников мы определяем по конкурсу. Количество вводимых метров делится на количество запрашиваемых субсидий, выводится коэффициент, и у кого он больше, те и получают финансовую поддержку. Главный показатель — количество вводимых квадратных метров на конкретной площадке.

- Минстрой реализует проект "Умный город". Как вы считаете, когда российские города станут действительно "умными"?

Реализация проекта "Умный город" перешла в практическую плоскость. Задача, которая стоит перед всеми его участниками – добиться выполнения базовых требований стандарта. Это создание в 2019 и 2020 годах цифровой платформы вовлечения граждан в городские процессы. В стандарт также входят мероприятия по цифровизации жилищно-коммунального сектора, транспортной системы, городского пространства, систем общественной и экологической безопасности, туризма и сервиса.

Пилотные города, с которыми мы подписываем соглашения, берут на себя дополнительные обязательства: не только выполнить стандарт досрочно, но и реализовать комплекс дополнительных мер.

Важно, что цель "Умного города" состоит не только в цифровой трансформации и автоматизации процессов, но и в комплексном повышении эффективности городской инфраструктуры. Продолжающаяся урбанизация без появления новых технологий управления городскими агломерациями может повлечь за собой возникновение экологических, социальных и экономических проблем, неспособность инфраструктуры справиться с возросшими нагрузками.

Таким образом, повышение эффективности городского хозяйства становится стратегической задачей.

- Проект "Умный город" остался без руководителя после ухода Андрея Чибиса. Уже понятно, кто займет его пост?

Пока мы перераспределили обязанности. В настоящий момент этот проект напрямую курирую я. Как только появится человек, который эту историю подхватит, мы об этом обязательно сообщим.

- Давайте поговорим о такой актуальной теме сегодня, как переселение из аварийного и ветхого жилья. Недавно принято решение о выделении достаточно крупной суммы на программу. Достаточно ли этих средств?

Что касается программы в целом, то у нас есть объем жилья, признанного аварийным на 1 января 2017 года. Речь идет о 10,2 млн кв.м жилья, на расселение 9,7 млн "квадратов" выделены федеральные средства, оставшуюся часть субъекты снесут за счет собственных денег.

В настоящее время регионы работают над формированием программ и подготовкой заявок в Фонд ЖКХ на предоставление финансовой поддержки. Все соглашения с Фондом ЖКХ им нужно заключить до 1 июля 2019 года.

Практика показывает, что субъекты, как правило, закладывают в эту программы чуть больше средств, поскольку основное финансирование идет за счет федеральных ресурсов. За счет регионального финансирования мы получим возможность в тех субъектах, которые опережающими темпами справятся с расселением аварийных домов, поставленных на учет до 1 января 2017 года, сносить дома, которые встали на учет после этой даты.