Как изменится рынок ипотеки
Автор: Владислав Лейбов,
финансовый аналитик
Новые условия программы льготной ипотеки затруднят ее доступность в мегаполисах и охладят спрос на рынке жилья. Зато будет расширена программа семейной ипотеки.
На Петербургском международном экономическом форуме президент России Владимир Путин объявил новые условия программы льготной ипотеки, по которой можно будет покупать жилье в новостройках. Как и ожидалось участниками рынка, условия были серьезно скорректированы.
Новая программа льготной ипотеки с господдержкой будет действовать со 2 июля целый год. Процентная ставка по ней повышена с 6,5% до 7% годовых. Первоначальный взнос остался в размере от 15% стоимости жилья, максимальный срок кредита – до 20 лет.
Самые серьезные изменения произошли в максимальной сумме кредита. Действующая до конца июня редакция программы предусматривает выдачу кредита в сумме до 12 млн. рублей в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской области. В остальных регионах можно оформить кредит в сумме до 6 млн. рублей. В новой редакции программы максимальная сумма кредита во всех регионах установлена в размере 3 млн. рублей.
Новая максимальная сумма кредита самым серьезным образом повлияет на доступность программы в крупнейших городах страны. С учетом минимального первоначального взноса в размере 15% от стоимости жилья по данным экспертов центра ЦИАН доля квартир-новостроек на рынке, которые можно будет приобрести по программе, упадет во многих регионах. В Москве эта доля снизится с 58% до 0%, в Петербурге – с 82% до 5%, в Казани – с 69% до 4%, в Сочи – с 14% до 0%. В целом в городах с населением более 500 тысяч человек, но без учета Москвы и Петербурга по новым условиям льготной ипотеки можно будет купить 27% от предлагаемых застройщиками квартир. Это значит, что жителям мегаполисов теперь придется или вносить крупный первоначальный взнос, или брать ипотечный кредит без господдержки по рыночной ставке. Напомню, что по данным банка «Дом.РФ» по старой версии госпрограммы максимальное число кредитов было выдано как раз в Москве, Петербурге, Московской области и в Краснодарском крае.
Что касается процентной ставки по новой версии программы ипотеки с господдержкой, то на фоне роста инфляции эта ставка выглядит весьма привлекательно. Напомню, что Банк России от цикла снижения ключевой ставки перешел к циклу ее повышения. Ключевая ставка в 2021 году уже была повышена с 4,25% до 5,5% годовых. И на очередном заседании руководства Банка России 23 июля ставка может быть повышена еще раз.
Нейтральной глава регулятора Эльвира Набиуллина ранее считала ставку в районе 5-6% годовых, но с учетом роста инфляции эти значения явно будут пересмотрены. В итоге ключевая ставка к концу 2021 года может возрасти до 6-6,25% годовых. На этом фоне ставка по госипотеке в размере 7% годовых уже не кажется высокой. Ведь по прогнозам экспертов, к концу 2021 года ставки по ипотечным кредитам без дотации государства могут повыситься до 8-9% годовых.
Что касается роста цен на жилье, то переформатирование условий программы госипотеки будет способствовать торможению их роста в тех регионах, где ранее спрос был особенно высок – прежде всего, в Москве, Петербурге и Сочи. Однако полностью рост цен на новостройки не остановится. Ведь его причиной был не только рост спроса со стороны покупателей, вызванный льготной ипотекой. Серьезное влияние на подорожание новостроек оказали переход застройщиков на проектное финансирование в банках, рост цен на стройматериалы, а также дефицит рабочих из-за пандемии коронавируса. И все эти факторы останутся в силе.
Поэтому цены на жилье замедлят свой бег, но за 2021 год все равно возрастут примерно на 15-18%. При этом на жилье ценой до 4 млн. рублей цены будут расти быстрее, чем на более дорогие квартиры. И, конечно, многое будет зависеть от объемов ввода жилья и спроса в конкретном регионе. Напомню, что в России, в основном – в северных и отдаленных районах, в городах уже появляются целые кварталы пустых многоэтажек, в которых никто не живет.
Кроме переформатирования программы льготной ипотеки с господдержкой были изменены и условия другой, пока гораздо менее популярной программы – семейной ипотеки с господдержкой. Эта программа теперь доступна всем семьям, у которых с 2018 года родился хотя бы один ребенок. Максимальная сумма кредита по этой программе для Москвы, Петербурга, Московской и Ленинградской области составит 12 млн. рублей, а для жителей других регионов – 6 млн. рублей. Процентная ставка по программе семейной ипотеки установлена на очень привлекательном уровне – 6% годовых. В 2020 году по этой программе было выдано 80 тысяч ипотечных ссуд. А после ее переформатирования планируется выдача еще 120 тысяч кредитов.
В первом полугодии 2021 года по прогнозам объемы выдачи ипотечных кредитов достигнет 2,7 трлн. рублей, что на четверть больше аналогичного периода 2020 года. И это вполне возможно, так как на фоне роста цен на жилье и процентных ставок на рынке россияне спешили воспользоваться ипотекой под 6,5% годовых. При этом средние ставки с учетом совместных проектов банков и застройщиков были еще ниже, и по данным банка «Дом.РФ» в топ-15 ипотечных банков составляли около 5,6% годовых. Однако во втором полугодии такого бурного роста выдач ипотечных кредитов, скорее всего, уже не будет. Новые условия отсекут от льготных программ инвесторов с небольшим первоначальным капиталом и многих жителей мегаполисов. Поэтому в целом по году объем ипотечных кредитов может возрасти примерно на 20%.
Конечно, при таких больших объемах выдач кредитов будет невозможно избежать последующих проблем. Пока качество ипотечных кредитов остается очень высоким, а доля просрочки по ним не превышает 1%, что на порядок ниже просрочки по необеспеченным потребительским ссудам.
Вполне возможно, что в условиях затяжного падения реальных доходов россиян часть из тех, кто оформил ипотеку, не смогут вовремя вносить ежемесячные платежи. И даже предлагаемые банками схемы реструктуризации долгов им не помогут. В этом случае придется продавать купленную в ипотеку квартиру.
Тут многое будет зависеть от того, будут ли это единичные случаи или подобные проблемы станут массовыми. В случае отсутствия масштабных проблем с ипотекой банки и заемщики будут улаживать свои отношения сами. Пока именно о таком варианте развития событий говорят эксперты рынка. Например, АКРА прогнозирует рост проблемных ипотечных кредитов с нынешних 1% до уровня 2,5% на горизонте 12 месяцев. При этом наибольшую вероятность проблем прогнозирует в той части ссуд, при оформлении которых для оплаты первоначального взноса в размере 15% был получен потребкредит. Доля таких ссуд, по мнению экспертов АКРА, составляет около 7%.
В случае же, если проблема неплатежей по ипотечным кредитам примет массовый характер, а платежи по ипотеке не смогут вносить сотни тысяч россиян, придется вмешаться государству. Вариантов подобного вмешательства могут быть два. Первый – введение дополнительных льгот заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, подобных тем, которые вводились Банком России в разгар ковидного кризиса весной и летом 2020 года. Второй вариант – выкуп государством находящихся в залоге квартир и последующая сдача их в аренду неудачливым экс-заемщикам. Для этого понадобиться создать отдельную госструктуру по сдаче в аренду социального жилья. Но пока такой вариант развития событий крайне маловероятен.