Власти обсуждают запрет на низкие ставки и взносы по ипотеке
Правительство и Центробанк вступили в дискуссию по поводу выдачи покупателям жилья кредитов с маленьким первоначальным взносом и низкой ставкой. Эти способы продаж новостроек стали популярны в 2022 году после длительного периода роста цен на недвижимость, однако глава ЦБ Эльвира Набиуллина выступила резко против. Хотя регулятор намерен покончить с «ипотекой от застройщика», но девелоперы постараются помешать этому через лоббистов в правительстве, рассказали URA.RU эксперты.
Центробанк принял решение ужесточить регулирование ипотеки с первоначальным взносом не выше 10%. Как объяснила 19 сентября пресс-служба регулятора, заемщики с низким первоначальным взносом делают банки «более уязвимыми к возможным шокам». Поэтому в ЦБ с 1 декабря 2022 года установят надбавку к коэффициенту риска по таким ипотечным кредитам, что резко ограничит их выдачу. Кроме того, глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 16 сентября заявила, что обеспокоена слишком низкими ставками по «ипотеке от застройщика». «Это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков», — пообещала она.
Близкий к правительству источник URA.RU рассказал, что позиция Центробанка вызвала озабоченность в профильных ведомствах, однако в публичную полемику с Эльвирой Набиуллиной ни куратор стройотрасли Марат Хуснуллин, ни представители Минстроя вступать не планируют. Пресс-служба министерства на момент подготовки публикации не ответила на запрос URA.RU. По мнению источника URA.RU в руководстве одного из крупных девелоперов, проблемы из-за планов ЦБ запретить «ипотеку от застройщика» могут возникнуть только у некоторых известных компаний, но эта практика борьбы за покупателя используется не всеми. «Это действительно маркетинговый ход, но там, где он не предусмотрен финансовой моделью стройки, он и не использовался. Так работают далеко не все на рынке, хотя реклама „ипотеки под 0,1%“ довольно заметна», — пояснил собеседник агентства.
В течение нескольких часов после выступления Набиуллиной акции крупнейших российских девелоперских компаний — ПИК, ЛСР, «Эталон» и «Самолет» — потеряли по несколько процентов стоимости, а на торгах в понедельник, 19 сентября, их падение ускорилось, обратил внимание доктор экономических наук, профессор Никита Кричевский. «Больнее всего будет ЛСР и „Эталону“, потому что две другие компании по сути окологосударственные и строят дома бюджетнее. Центробанк стоит на страже интересов банковского сектора, а при близкой к нулю ипотечной ставке банки из схемы получения прибыли фактически исключаются. То есть они на этом не зарабатывают, их участие сводится к роли расчетных центров», — рассказал профессор в беседе с URA.RU.
Банки при заключении сделки по «ипотеке от застройщика» на самом деле получают прибыль, поскольку им выплачивается единовременная комиссия, которую застройщик может включить в надбавку к стоимости квартиры, указал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Не все, кто берут «ипотеку от застройщика», хорошо понимают ее полные условия. Многие люди просто не умеют сравнивать ипотечные программы между собой и нередко ориентируются только на размер ставки, но субсидированные программы подходят не всем.
Обычно «ипотека от застройщика» выгодна при длительных сроках выплаты кредита от 7-8 лет, в ином случае выгоднее выбрать скидку на квартиру. Центробанк стремится внести ясность в эту тему», — сказал URA.RU эксперт.
Однако меры, которыми регулятор намерен добиваться прозрачности на рынке ипотеки, и в самом деле могут оказаться слишком резкими для стройотрасли, считает Хусаинов. «В связи с массовым распространением таких программ, наверное, настало время усилить их прозрачность, чтобы потенциальный заемщик четко понимал, когда и за что платит. Я думаю, что решение должно быть максимально сбалансированным, ведь для части покупателей такие программы действительно выгодны и интересны. Застройщики фактически предоставляют им скрытую скидку, которую не готовы дать от реальной цены объекта», — заключил он.
Лишившись возможности привлекать покупателей ипотекой с маленьким первоначальным взносом и низкими ставками, девелоперы будут вынуждены для поддержания спроса снижать цены, полагает руководитель департамента сопровождения сделок с коммерческой и жилой недвижимостью коллегии адвокатов «Глобал Консалтинг» Алексей Силантьев. «Это неприятная ситуация для строительных компаний, поскольку ЦБ забирает у них последние инструменты поддержки спроса. Я думаю, это не может не волновать Минстрой и правительство, в частности Марата Хуснуллина, однако регулятором банковского сектора все же является Центробанк», — заметил Силантьев.
«Если история с „ипотекой от застройщика“ по воле ЦБ закончится, цены на новостройки придется снижать, поскольку почти все продается через ипотеку, а денег у населения все меньше. Банки заинтересованы в том, чтобы покупатели снова начали обслуживали жилищные кредиты по нормальным ставкам, а это — ключевая ставка ЦБ плюс 1,5 — 2% процента, даже если девелоперам придется для этого пострадать. В итоге покупатель станет платить за квартиру меньше, но за обслуживание долга банку — больше», — добавил эксперт.
Влияние строительного сектора на экономику России слишком велико, чтобы лоббисты отрасли в правительстве просто взяли, и уступили в дискуссии с Центробанком, уверен член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев. «ЦБ — важное ведомство, но жизнь в стране определяет не только оно. Стройотрасль — это миллионы человек, и лоббистские возможности в правительстве у нее высокие, не хуже, чем у Эльвиры Сахипзадовны. В реальности большой вопрос, что по ипотеке в итоге отменят, а что нет. Скорее застройщики используют выступление Набиуллиной, чтобы подогреть интерес к новостройкам под предлогом „бегите покупать, пока льготную ипотеку не запретили“. Я жду, что об этом теперь будут рассказывать в каждом рекламном сообщении», — заключил эксперт.