Власти оценивают риск ипотечного пузыря на рынке жилья
Между ЦБ, правительством и Госдумой развернулась дискуссия об оценке рисков в ипотечном кредитовании. Регулятор обеспокоен завышением стоимости квартир по льготным программам от застройщиков и анонсировал меры, которые положат конец этой практике. Общее число ипотечников в России приближается к 10 миллионам человек, средняя величина их долга растет, как и просрочка, однако ведомства и эксперты расходятся во мнениях по поводу угроз для финансовой стабильности и ужесточения регулирования.
Согласно опубликованному на сайте Банка России 21 октября информационно-аналитическому материалу «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования», рост числа заемщиков с просрочкой свыше 90 дней по ипотечным кредитам на 1 июля 2022 года составил 0,75%, или 70,1 тысячи. При этом во втором квартале их число выросло на несколько тысяч человек. В Госдуме не считают эти данные тревожными, сказал URA.RU председатель комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. «Это важный показатель, нужно за ним следить, не станет ли рост просрочки тенденцией, но цифры не критические, серьезно на рынке и банках они не скажутся. Причину нужно искать в падении реальных доходов населения. В целом обязательства по ипотеке люди выполняют ответственно», — сказал депутат.
В III квартале 2021 года средний уровень долга новых ипотечных заемщиков составлял 2,4 миллиона рублей и за год прибавил 35%. «Размер новых ипотечных кредитов динамично растет на фоне роста цен на жилье и завышенной стоимости квадратного метра по льготным программам от застройщиков. Средняя величина задолженности, приходящейся на одного заемщика (созаемщика) по ипотечным кредитам, предоставленным в II квартале 2022 года, достигла 3,3 миллиона рублей», — сказано в документах ЦБ. Приток заемщиков с более высоким уровнем долга регулятор объясняет постепенным ростом кредитной нагрузки по розничному портфелю в целом.
Пока ситуация не выглядит угрожающей, однако в ЦБ оценивают риски на перспективу, рассказал URA.RU источник в финансовых кругах. «Некоторые опасения у Центробанка вызывают не столько новые данные о состоянии рынка, сколько сам факт завышения стоимости жилья, которое на период погашения долга переходит в залог банкам. В условиях падения доходов населения платежеспособный спрос рано или поздно иссякнет, и тогда цены на квартиры могут пойти вниз, а значит предмет залога станет обесцениваться. Тогда при дефолте заемщик не только потеряет квартиру, но и может оказаться в долгу у банка, а сами банки останутся с дешевеющими непрофильными активами.
С одной стороны, проблемных заемщиков на всю Россию сейчас лишь 0,75% от примерно 9,5 миллиона ипотечников, но с другой стороны это 70 тысяч человек. Если доходы населения продолжат падать, эта цифра может стать шестизначной», — пояснил собеседник агентства.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции 16 сентября прямо заявила, что обеспокоена слишком низкими ставками по «ипотеке от застройщика». «Это чисто маркетинговый ход и очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. Мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заемщиков», — пообещала она. Кроме того, как объяснила 19 сентября пресс-служба регулятора, заемщики с низким первоначальным взносом не выше 10% делают банки «более уязвимыми к возможным шокам». Поэтому в ЦБ с 1 декабря 2022 года установят надбавку к коэффициенту риска по таким ипотечным кредитам, что резко ограничит их выдачу.
Опасения Центробанка носят вероятностный характер, но подталкивают его к действиям, которые могут осложнить ситуацию на рынке жилой недвижимости, уверен член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев. «ЦБ долго искал, но нашел какие-то риски в жилищном кредитовании и связывает их с застройщиками, увлекающимися субсидированной ипотекой. Но, по их же данным, просрочка по ипотеке сейчас составляет менее 1%. Это низкий показатель и никакого ипотечного пузыря нет и быть не может в ближайшее время. Для сравнения, просрочка по ипотеке в США в 2008 году достигала 7%. Вот это был настоящий пузырь, который лопнул. Обсуждать эту тему в России нет смысла, пока доля проблемных заемщиков не достигнет 2%, а до тех пор важно держать в голове, что в строительной отрасли и около нее в России работают миллионы людей.
Закручивание гаек по ипотеке приведет к большим проблемам. Поэтому правительство и финансирует льготные ипотечные программы», — объяснил эксперт.
У Центробанка есть основания ужесточать регулирование на рынке новостроек, считает президент Международной академии ипотеки Ирина Радченко. «Банк России ужесточает регулирование, потому что „льготная ипотека от застройщика“ — это обман потребителя с завышением стоимости квартир, и представители ЦБ неоднократно разъясняли свою позицию. Средний уровень долга новых ипотечных заемщиков с середины 2021 года вырос предсказуемо, потому что цены на квартиры тоже выросли, люди стали брать большие суммы в кредит», — сказала Радченко в беседе с URA.RU.
«А вот рост просрочки — это тревожный звоночек, хотя пока и не слишком. Из статистики пока не видно, тенденция это или нет, но в третьем квартале у нас была мобилизация, среди 300 тысяч призванных мужчин наверняка немало людей с ипотекой. Большой вопрос, удастся ли всем им избежать просрочки, тут для банков есть риски. Я допускаю, что число людей с просрочкой по ипотеке продолжит расти», — заключила она. Пресс-службы ЦБ и Минстроя на момент публикации не ответили на запрос URA.RU.