Практическое влияние послания Президента РФ на ипотечное кредитование
Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»
20 февраля новую порцию поддержки получили оптимисты, говорящие о хороших перспективах ипотечного кредитования в России. То, что ипотека у нас является полусоциальным и полукоммерческим продуктом является нашей особенностью, которая трудно оценивается по шкале – хорошо-плохо. Просто зафиксируем, что это работает. За период с 2013 года ипотечное кредитование по всем показателям выросло больше, чем в два раза и мягко прошло кризисные явления 2015 года.
В послании содержатся меры, имеющие не только прямое, но и косвенное влияние на ипотечное кредитование.
Необходимо сделать важную оговорку, что демографические инициативы президента нацелены на повышение рождаемости и благополучия семей с родителями. Несмотря на прямое воздействие на ипотечный продукт, он является только средством. Другими словами, это не поддержка ипотечного кредитования.
Вторая важная оговорка заключается в том, что даже льготные кредиты выдаются платёжеспособным родителям с обычным кредитным анализом, а разговоры о дополнительных рисках ипотечного кредитования являются досужим домыслом.
В день оглашения Послания Президента 20 февраля были даны оперативные комментарии ряду уважаемых изданий. Комментарии, которые удалось вспомнить даны ниже.
Ниже приводится полный тест размышлений на тему качественного влияния Послания на ипотечное кредитование. Числовые примеры и показатели служат дополнительной иллюстрацией.
Часть первая. Прямое воздействие
Условное деление произведено по принципу явного упоминания ипотечного кредитования.
Поручение № 1. Выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 9 процентов, а затем – до 8 процентов и ниже, как это и установлено в майском Указе.
Правительству Российской Федерации совместно с Банком России принять дополнительные меры, направленные на снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам (займам) до уровня 8 процентов годовых и менее.
Доклад – до 15 января 2020 г., далее – один раз в полгода.
Влияние.
1. Важнейший политический, экономический и психологический сигнал. Подтверждение, что национальные проекты будут выполняться вне зависимости от экономической конъюнктуры. В проекте Ипотека указано: 2024 год – ставка 7,9% при инфляции до 4 %.
2. Сигнал, что надо искать возможность завершить тренд повышения ставок, идущий с июля 2018 года. Отсутствие поручения с датой говорит о том, что рост некоторое время еще продолжится и не позже лета начнется снижение, но снижение будет символическим. Доклад о 8 % отнесен на январь 2020 года. До этого уровня можно снижаться неторопливо. Пока есть основания оставить оптимистичный прогноз средневзвешенной ставки по все выданным кредитов в 10 %. Это выше, чем 9,6 % в 2018 году.
3. Зависимость доступности ипотечного кредитования от ставки определяется стабильность доходов, а точнее ростом только в некоторых сегментах. Главное – не наращивать число заемщиков формально проходящих на кредит, но с малым запасом прочности. Ниже ставка – больше средств остается в семье.
4. Особенно важно для регионов. В Москве и области выдается только пятая часть кредитов. Ипотека - давно не столичная история
Поручение № 2. Изменить правила программы Детская ипотеки и установить льготную ставку 6 % на весь срок ипотечного кредита.
Изменения в законодательство. Срок – 25 марта 2019
Влияние.
1. Снижение финансовой нагрузки (выплаты).
2. Расширение круга участников программы, в том числе за счет формального упрощения расчета платёжеспособности.
3. Снятие психологических барьеров для заемщиков.
Примеры для кредита на 15 лет суммой 2 млн:
Рефинансирование кредита со ставкой 12% - экономия 7,1 тыс руб. в месяц, 85,5 тыс руб. в год.
Формальные требования к доходу уменьшаются на 20 тыс руб. (ставка 6% и ставка 12 %).
Экономия выплат за 15 лет – 1,3 млн руб. (6% и 12 %).
4. Упрощение для банков в части сопровождения кредитов. График с одной ставкой формируется любой АБС.
5. Условным минусом можно считать потерю льготы для родителей с тремя и большими детьми. Компенсация будет в поручении № 3.
6. Существенно в два раза изменен прогноз участия в программе. Первоначальный лимит кредитования был определен в 600 млрд рублей. Для среднего кредита по стране в 2 млн руб. получалось 300 тысяч кредитов.
Президент озвучил, что 600 тысяч семей могут получить такую льготу. Явно придется и в этой части менять соответствующее постановление правительства.
Средства на программу будут увеличены. 2019 году – 7,6 миллиарда рублей, в 2020-м – 21,7 миллиарда рублей, 2021 году –30,6 миллиарда рублей
Справочно:
На субсидии по программе детской ипотеки потрачено за год 76 млн рублей. Программа субсидирования кредитования новостроек 2015-2017 обошлась в 15 млрд рублей.
Поручение 3. Ввести дополнительную меру поддержки семей, где рождается третий и последующий ребёнок. А именно, напрямую из федерального бюджета оплатить, «погасить» за такую семью 450 тысяч рублей из её ипотечного кредита. Запустить эту меру, с 1 января 2019 года, пересчитать и предусмотреть для этого средства в бюджете текущего года.
В 2019 году на это потребуется дополнительно 26,2 миллиарда рублей, в 2020-м –28,6 миллиарда рублей, в 2021-м –30,1 миллиарда рублей.
Хорошо будет, если не привяжут это льготу к программе детской ипотеке. Тогда любые ипотечники с детьми могут рассчитывать на 450 тысяч рублей при рождении третьего ребенка. Кстати, материнский капитал привязан не к кредитным программам, а к приобретению квартиры.
Изменения в законодательство. Срок – 25 марта 2019.
Влияние.
1. Единовременная выплата в размере 450 тысяч рублей позволит сделать частичное досрочное гашение кредита и уменьшить ежемесячный платеж. Для кредита в 2 млн рублей на 15 лет выгода составит 3 800 рублей. Платеж уменьшится с 16 877 руб. до 13 080 руб.
Размер уменьшения для всех сумм кредитов одинаков при одинаковом сроке кредита.
Принципиально обстоятельство, что при аннуитетном платеже остаток основного долга снижается медленно. Половина срока кредита уже пройдет, а долг уменьшится только на 30 %.
Таким образом льгота даст эффект для заёмщиков прошлых лет, то есть тех у кого есть кредит и два ребенка, а родится третий. Аналогично и для последующих детей – было три, а родился четвертый.
2. Универсальность льготы.
Кому-то снижение ежемесячного платежа, а кому то полное гашение остатка долга. Затем возможность взять кредит на большую квартиру по ставке 6 %.
Если не будет расширена программа детской ипотеки на вторичное жилье, то можно воспользоваться этой льготой.
3. Простота использования льготы и быстрота эффекта.
Понятно, что необходимо целевое использование и взаимодействие с ПФР, но нет кредитной сделки и хлопот по покупке жилья.
Поручение № 4. Необходимо предоставить семье возможность не только покупать готовое жильё, но и строить свой дом, на своей земле. Правительству совместно с Центральным Банком разработать удобные и, главное, доступные финансовые инструменты для поддержки индивидуального жилищного строительства, поскольку эта сфера не охвачена сегодня ипотекой.
Правительству Российской Федерации совместно с Банком России обеспечить создание финансовых инструментов, в том числе кредитных, для поддержки индивидуального жилищного строительства.
Доклад – до 1 июля 2019 г
Потребность в такой льготе есть, но есть и проблема. Такой кредит имеет ограничения из-за стоимости обеспечения. Все нынешняя нормативная база делает практически запретительным кредитование с первоначальным взносом ниже 20 %. То есть, земельный участок не является достаточным обеспечением для кредита на строительство. Классическая зарегулированная ипотека здесь буксует. Нужны сложные и комплексные кредитные продукты. Возможно, что потребуются оговорки в регулирование.
Это самая трудная по технике реализации льгота, но такая же важная для большой категории семей.
Влияние.
1. ИЖС позволяет получить дом большей площади за меньшие деньги, что особенно важно для многодетных семей.
2. Может появиться системный опыт кредитования ИЖС, который пригодится для увеличения строительства жилья. 33 % от плана по строительству жилья находится вне зоны многоквартирных домов. Это к 2024 году 40 млн кв. метров нового жилья в год.
Поручение № 5. Ипотечные каникулы.
Речь идет о появлении в Федеральном законе «О потребительском кредите» специального раздела о представлении заемщику права на изменение графика платежей.
В результате заемщик получит уменьшение на 6-12 месяцев платежа по кредиту.
Правом нельзя пользоваться по прихоти. Оно распространяется на заемщиков с подтвержденными трудностями. То есть, воспользоваться ипотечными каникулами смогут только те, кому действительно тяжело.
Практика таких реструктуризаций имеет историю длиной в 10 лет. Профессиональные ипотечные кредиторы искусством овладели. Несколько лет в рамках антикризисного пакета активно действовала федеральная программа, которая помогла 20 000 заемщикам.
Опыт говорит, что 90 % заемщиков возвращаются в график, а большинство проблем с работой решаются за 6 месяцев.
При аккуратном формулировании условий ипотечных каникул на эту опцию не понадобится дополнительных средств ни от государства, ни от банков. Разумеется, средства на финансовую грамотность необходимы.
Изменения в законодательство. Срок – 1 июля 2019 г.
Обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих предоставление гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию, «ипотечных каникул» – отсрочки погашения суммы основного долга и уплаты процентов по ипотечным жилищным кредитам (займам) и установление запрета для кредиторов на применение в указанный период предусмотренных законодательством Российской Федерации последствий нарушения заемщиком сроков возврата основной суммы долга и (или) уплаты процентов по соответствующим договорам, а также на обращение взыскания на заложенное имущество, в случае если оно является единственным жилым помещением заемщика.
Влияние.
1. Закрепление сложившейся практики в Федеральном законе дает действующим и потенциальным заемщикам ощущение поддержки в трудной ситуации. Это крайне важно для тех побаивается брать кредит.
2. Добрая воля кредитора становится обязательной. Большинство кредиторов её и так проявляли. Для кого-то это станет непривычной обязанностью. Именно этого и добивается автор – ЦБ РФ, чтобы права заемщиков не зависели от кредиторов.
3. Количество ипотечных каникул не возрастет до угрожающих размеров. Ограничения, установленные в законе, могут оказаться не мягче действующих банковских практик. Зачастую банки применяют более эффективный индивидуальный подход.
4. Это – стандартизация профессиональной деятельности. Известные заранее и публичные правила должны облегчить взаимоотношения банков и заемщиков.
5. За неделю, прошедшую после послания, послания формулировка получила неожиданное усиление, которое можно трактовать как полное отсутствие выплат. Надо дождаться документов, но полная отсрочка вредна. Заемщик должен ходить банк и приносить хоть сто рублей, демонстрируя свою дисциплину.
Остается надеяться, что при согласовании учтут вред от полной отсрочки. В проектах изменений в закон «О потребительском кредите» такого радикального предложения не было.
28 февраля проект появился с самым радикальным вариантом - отсрочкой выплат.
Часть вторая. Косвенное воздействие
Поручение № 6. Больше детей – меньше налог. Увеличить федеральную льготу по налогу на недвижимое имущество для многодетных семей. Дополнительно освободить от налога: по 5 квадратных метров в квартире и по 7 квадратных метров в доме на каждого ребёнка.
Изменения в законодательство. Срок – 1 июля 2019 г.
Для примера, что это значит: сейчас налогом не облагаются 20 метров площади квартиры. Если в семье трое детей, то из-под налогообложения будет выведено ещё 15 метров. Что касается земельных участков, принадлежащих многодетным семьям, то предлагаю освободить от налога полностью 6 соток и, таким образом, полностью вывести из-под налогообложения наиболее распространённые по площади участки.
Влияние.
1. Для многодетной семьи требуется большая площадь жилья и большие коммунальные расходы. Для квартиры, находящейся в собственности, раз в год возникает необходимость уплаты налога на имущество. Экономия в несколько тысяч рублей не повредит семейному бюджету.
2. Для известного спора о выгодности аренды относительно собственности появляется еще один небольшой аргумент в пользу собственности. А где собственность там и ипотека.
Поручение № 7. Правительству и Центральному банку необходимо вновь войти в целевые показатели инфляции.
Кроме политического толчка длительное снижение ипотечных ставок требует соответствующей экономической поддержки. Недаром, в нацпроекте Жилье и городская есть оговорка, что ставка 7,9 % в 2024 году достигается при уровне инфляции, не превышающем 4 %.
Влияние.
1. Низкая инфляция дает основу для низких ипотечных ставок, что делает ипотечный кредит более доступным, а само кредитование более массовым.
Без поручения. До 2024 гола на нацпроекты будет выделено 28 трлн рублей. Развитие экономики и социальной сферы приведёт к росту благосостояния граждан, что, безусловно, окажет положительное влияние на ипотечное кредитование.
Это фактор в идеале должен перевесить все остальные.
Количественные выводы
В ноябре Русипотека сделала прогноз, что в 2019 году ипотечное кредитование вырастет на 10 %, что составит 1,6 млн кредитов на сумму 3,3 трлн рублей.
Оставляем прогноз в силе.
Средневзвешенная ставка выданных за год кредитов не превысит 10 %.
Запланировано в 2024 году выдать 2,26 млн кредитов. План этот будет выполнен досрочно не позже 2022 года.
Смысловые выводы
Количественные показатели по выдаче ипотечных кредитов постоянно перевыполняются. Все предыдущие программы это подтверждают.
Ипотечное кредитование, как таковое, прямо не поддерживается. Инфляция и развитие экономики – важнее.
По этой или по иной причине задачи и результаты национального проекта «Жилье и городская среда» в части федерального проекта «Ипотека» не соответствуют итоговым целевым показателям, то есть не имеют прямого и определяющего влияния. Двенадцать задач можно разделить на группы:
- поддержка реформы строительного сектора, включая гарантии ДОМ.РФ – 7 позиций (решение других задач),
- регистрация ценных бумаг биржей без ЦБ – 1 позиция (удобно, но продажу ИЦБ решительно не повлияет),
- рекомендательный стандарт ипотечного кредитования – 1 позиция (большинству кредиторов вообще не нужен, заемщику не даст ничего, кроме разговоров, что о нем заботятся, не содержит внятного «кнута и пряника»),
- электронный формат ипотеки – 2 позиции (гигиенический фактор технологического обеспечения современного бизнеса, не ипотечный эксклюзив, государственные электронные сервисы распространяются повсеместно, а электронная закладная как самоцель вообще не нужна, при цифровой ипотеке надо избавляться от лишних документов, а не тянуть постоянно историю обслуживания передачи активов между организациями без банковской лицензии),
- выдача 1,13 млн кредитов на первичном рынке (50 % всей выдачи) – 1 позиция (повтор цели). Парадокс заключается в том, что цели будут достигнуты. Запланированное количество выданных кредитов обеспечивается простым органическим ростом без целевых усилий. В нацпроекте надо не пропустить два важнейших момента:
- низкая ставка при низкой инфляции или, другими словами, есть спасительная оговорка, но на количественный план не повлияет;
- обеспечение доступным жильем семей со средним достатком, в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита, ставка по которому должна быть менее 8 процентов.
Налицо дифференцированный подход – ипотека только для тех, кто может платить. Достигаем среднего достатка, и всё получается.
Возможно, что именно здесь нужно искать ответ на системотехнические несоответствия в федеральном проекте Ипотека. Можно было федеральный проект Ипотека вообще не разрабатывать, а важное перенести в часть Жилье.
Все национальные проекты в совокупности влияют друг на друга, а их успех скажется на ипотеке.
Можно сказать, что ипотека – выгодоприобретатель (один из многих) всех национальных проектов и с планом проблем не будет.