Военное наступление на рынке недвижимости
С момента появления военной ипотеки, как продукта, прошло более 10 лет. Однако активное наступление на рынок недвижимости этот вид кредитования начал по сути три года назад. По данным экспертов «Метриум Групп», за этот период доля военной ипотеки увеличилась в разы и составила в 2015 году 9% от общего объема ипотечного кредитования в России. Таким образом, сегодня это не только единственный способ выполнения обязательств государства перед военнослужащими, но и значительный сегмент ипотечного кредитования.
Целью Министерства обороны при переходе к накопительно-ипотечной системе взамен натуральной формы было стремление упорядочить процесс обеспечения военнослужащих жильем и провести это с учетом рыночных условий развития экономики. Для этого в 2006 году было создано ФГКУ «Росвоенипотека» (далее – РВИ). Но длительное время инструмент был мало востребован в виду низкой информационной освещенности механизма, отсутствия предложений среди банков, малого количества накоплений на именных счетах военнослужащих, сложности проведения сделки и предвзятого отношения со стороны продавцов. Купить по военной ипотеке можно было только жилье на вторичном рынке по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Постепенно коммерческие банки пришли к пониманию, что военнослужащие - одна из самых стабильных групп заемщиков, а государство гарантирует поступление платежей в течение длительного времени, и стали внедрять его в свою линейку предложений. Актуальность продукта поддерживается ежегодной индексацией сумм поступлений на именные накопительные счета. Так, например, в 2005 году годовая сумма составляла всего 37 тысяч рублей, в 2010 году она уже равнялась 175,6 тысяч рублей, в 2015 году – 245,88 тысяч рублей.
Главная инновация произошла в конце 2012 года, когда РВИ одобрила кредитование жилья на первичном рынке, и за пару лет доля новостроек в общей выдаче военной ипотеки существенно выросла: с 15,07% в конце 2013 года до 32,3% в 1 квартале 2016 года. Причем рост пришелся именно на прошлый год, увеличив данный показатель практически вдвое по сравнению с 2014 годом: с 15,44% до 28, 41%. Кредитованием военных сегодня занимаются порядка десяти банков, среди них такие как: ПАО Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-банк, Банк ХМБ Открытие, Банк Зенит, Россельхозбанк, АБ «Россия» и банки-партнеры АИЖК.
«Сегодня застройщики очень активно взаимодействуют с РВИ по аккредитации своих объектов, ведь это не только дополнительный канал продаж, но и показатель их надежности, так как в данном случае проходит двойная проверка – банком-кредитором и Росвоенипотекой, у которой требования, как в военной системе, жесткие, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Как правило, аккредитацию проходят объекты, достигшие 70% готовности, правда, к этому моменту выбор квартир в продаже уже очень невелик. Но есть исключения - в некоторых комплексах у застройщиков, давно работающих с РВИ, кредитование по военной ипотеке возможно при готовности 30%, что дает военнослужащим более широкий выбор».
Основных причин, почему первичный рынок становится более привлекательным для военных, нежели вторичный, всего две. Во-первых, цена – все-таки в большинстве регионов стоимость квартир в новых домах доступнее, чем в старом жилом фонде. Во-вторых, время заселения – у молодых военных нет необходимости въезжать в купленную квартиру в краткосрочный момент, так как крайне редко они приобретают жилье по месту службы. Как правило, это регионы, где проживают их родственники или благоприятная обстановка для сдачи квартиры в аренду на период службы. Поэтому они могут позволить купить строящуюся квартиру, дождаться сдачи дома и минимально обустроить ее в ожидании «будущих времен и планов».
«География расселения» военнослужащих в 2015 году выглядит следующим образом: больше всего квартир, купленных по военной ипотеке, в Московской области - на сумму свыше 22 млрд рублей. В тройку лидеров входят также Краснодарский край – почти 8 млрд рублей и Ленинградская область – 4,5 млрд рублей. Несмотря на довольно ограниченный бюджет покупки, обе столицы также присутствуют в данном рейтинге: Санкт-Петербург на четвертом месте – свыше 3,7 млрд рублей, Москва на шестом месте – чуть выше 3 млрд рублей. В десятку приоритетных регионов также входят Ростовская область, Приморский край, Калининградская, Новосибирская и Челябинская области.
«Например, в нашем проекте, который строится в настоящее время в Московской области - ЖК «Новый Зеленоград» Солнечногорского района - военная ипотека пользуется большим спросом, - говорит Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – Доля таких сделок в отдельные месяцы достигает 20% от всего числа выданных жилищных кредитов. Немаловажно, что благодаря максимальной сумме кредита в 2,2 млн рублей, в нашем проекте военнослужащий может купить квартиру без внесения собственных средств: все выплаты будет производить ФГКУ «Росвоенипотека». Более того, по рекомендации к нам приходят многие сослуживцы тех, кто уже приобрел у нас жилье. Таким образом, военная ипотека – это не просто инструмент покупки, но и дополнительная реклама».
Напомним, что стоимость будущей квартиры формируется из трех составляющих: средств, накопленных на спецсчёте участника НИС (от 700 тыс. рублей), суммы ипотечного кредита и суммы собственных средств заемщика, добавляемых по желанию. Несмотря на то, что программа представлена государством, её условия в различных банках все же отличаются друг от друга, что, несомненно, отражается на бюджете будущей покупки.
Первое различие – по сумме кредита: от 1,9 млн рублей в Сбербанк России до 2,3 млн рублей в Банке Зенит. Самую большую сумму кредита предоставляет Банк Зенит на приобретение жилья в проекте ЖК SAMPO (Московская область, Истринский район) до 3 млн рублей.
Второе различие – по ставке: от 10,5% в АБ «Россия» и партнеров АИЖК до 12,5% в ПАО Сбербанк и ВТБ24. Остальные условия практически идентичны: первоначальный взнос – от 20%, срок кредитования – до достижения предельного срока службы (45 лет). Чтобы увеличить бюджет будущей сделки с 2,6 млн рублей, многие банки предоставляют военным потребительский кредит до 1,5 млн рублей на льготных условиях. «Таким образом, данный механизм не только позволяет военнослужащему самостоятельно определять, в каком регионе и какими характеристиками будет обладать его будущее жилье, но и является драйвером роста как для ипотечного, так и для строительного рынка, ведь только на 1 мая 2016 года более 361 тысячи человек получили сертификаты участника и находятся в поиске квартиры. И каждый год их количество постоянно пополняется», - резюмирует Мария Литинецкая.